창원지방법원 2026타경10407. 경상남도 사천시 사천읍 수석리에 있는 신성아파트 102동 4층 401호입니다. 전용 59.51㎡ 아파트로, 감정가는 83,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사우림이며, 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 강제경매가 개시됐습니다.

등기부에는 주목해야 할 선순위 권리가 있습니다. 2023.11.10. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금 70,000,000원, 주민등록일 2021.10.25., 확정일자 2021.11.04.로, 2026.02.20. 국세 압류보다 앞섭니다. 등기 순서만 놓고 보면 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 이 권리를 양수한 서울보증보험이 2026.07.16. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 인수보증금 70,000,000원을 그대로 더해서 평가할 사건이 아니라, 확약의 효력과 현재 시세를 함께 확인할 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건에서 과거 근저당권과 현재 유효한 임차권을 혼동하면 안 됩니다. 한국주택은행·국민은행·사천축산업협동조합의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 매수인에게 영향을 줄 수 있었던 권리는 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권입니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 관련 신고와 실제 임차인 구분

실제 거주 임차인 신고는 별도로 확인되지 않으며, 보증기관 관련 임차권 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사 명의의 권리는 보증기관 관련 권리로 구분해야 합니다. 이후 서울보증보험으로 양도된 동일한 임차보증금 권리를 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자 및 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세의 119.4%, 하락 추세까지 확인

신성아파트는 144세대 규모로 2000.11.17. 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.51㎡의 동일 면적 실거래입니다. 전체 12건 평균은 71,750,000원이지만, 오래된 거래까지 포함한 평균만으로 가격을 평가하기에는 주의가 필요합니다.

실제 가격 판단에 더 중요한 수치는 최근 12개월 거래 3건 평균 69,500,000원, 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -4.1%입니다. 최신 거래가 1층이라는 차이를 감안하더라도, 현재 최저가가 최근 평균보다 상당히 높다는 점은 분명합니다.

특히 이 물건과 같은 4층의 2026.06. 거래는 71,000,000원이었습니다. 개별 호수의 내부 상태·향·수리 여부 차이는 확인해야 하지만, 동일 면적·동일 층 거래 역시 현재 최저가보다 낮다는 사실은 입찰가를 결정할 때 중요한 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

신건 최저가 83,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,894,000원을 제외한 후 임차보증금 70,000,000원이 우선 배당되고, 신청채권자에게 11,106,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 청구액 87,812,602원에 대한 미배당액은 76,706,602원이며, 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

임차보증금 배당은 한국토지주택공사 명의 임차권 및 서울보증보험으로의 양도 관계를 반영한 것으로, 같은 보증금을 두 번 배당하는 의미가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 국세 압류와 관련한 세금의 실제 배당순위·금액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 실제 배당금은 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 권리·자금 시나리오

명목 인수액은 선순위 임차보증금 70,000,000원의 미배당분을 확약 없이 계산한 수치입니다. 서울보증보험의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 권리의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 실질취득은 낙찰가와 해당 임차권 인수액만을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 사천읍 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측·남동측·남서측에 왕복 2차선 포장도로가 있고 북동측 주출입구로 통행할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 4층입니다. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종전용주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 지정이 있으며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 427,100원/㎡입니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 144세대, 2000년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 3건이고, 최근 거래 추세가 -4.1%이므로 재매각 시 가격 변동 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 서울보증보험이 제출한 2026.07.16. 확약서의 원문과 권리 양수 관계를 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 보증금 전부에 적용되는지 확인하세요.
• 선순위 임차권. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약에 의한 실질 인수 0원 판단이 매각조건에 반영되는지 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 실제 점유자. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증기관 권리신고만으로 실제 거주자의 퇴거가 완료됐다고 판단하지 말고 현황조사 및 점유 상태를 확인하세요.
• 국세 압류. 갑구 4번 국 압류는 말소기준권리입니다. 처분청은 서산세무서장으로, 배당 시 조세채권의 내용과 우선순위가 추정배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 최근 시세. 최근 평균 69,500,000원, 2026.09. 최신 거래 60,000,000원 및 동일 4층 거래 71,000,000원을 함께 비교하세요. 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 마세요.
• 유찰 가정. 1회 유찰 시 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원은 가정가격입니다. 실제 유찰 여부와 변경된 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 퇴거 협의 비용 및 취득 부대비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 여전히 보류”

이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 서울보증보험의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이 되는 구조입니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 낙찰가에 그대로 더해 매수인 취득비용으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 확약의 효력과 실제 점유관계는 반드시 확인해야 합니다.

가격은 다른 문제입니다. 신건 83,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 69,500,000원의 119.4%입니다. 최신 거래가도 60,000,000원이고, 최근 시장 흐름은 -4.1%의 하락 추세입니다. 선순위 임차권의 실질 인수 부담이 해소됐다는 사실만으로 현재 최저가를 매력적인 매수가격으로 볼 수는 없습니다.

결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 확약서 원본 및 실제 점유관계가 확인되고, 입찰가가 최근 실거래 수준을 충분히 반영할 때 다시 평가할 만합니다. 현재 가격에서는 무리한 응찰보다 가격 변화를 확인하는 접근이 합리적입니다.