창원지방법원 2026타경10425. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 삼성아파트 101동 9층 902호, 전용면적 비교 기준 약 59.89㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저가는 모두 78,000,000원이며, 현재 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 강남규로, 2014년 4월 15일 거래가액 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 서울보증보험의 강제경매개시결정이 2026년 6월 24일 등기됐습니다.
가장 먼저 확인할 것은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차보증금은 90,000,000원, 주민등록일은 2018년 7월 9일, 점유개시일은 2018년 7월 12일입니다. 말소기준권리인 2023년 3월 30일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다. 다만 승계권자인 서울보증보험의 확약서가 제출된 점이 최종 인수 판단을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 제101동 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 비교 기준 59.886㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 단지 규모 / 준공 | 314세대 · 1994.07.27 준공 |
| 소유자 | 강남규 (2014.04.15 소유권이전 · 당시 거래가 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 137,921,917원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.30 갑구 7번 압류 · 국(창원세무서장) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 명의 · 임차보증금 90,000,000원 |
| 확약 | 2026.07.16 서울보증보험의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.03.30 국세 압류입니다. 이보다 앞선 2020년 주택임차권등기는 선순위 권리입니다. 원래라면 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 미변제 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 반면 2025년 창원시 압류, 2026년 강제경매개시결정 및 사천시 압류는 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
독립적으로 식별된 실제 임차인은 0명이며, 한국토지주택공사 명의의 보증기관 관련 임차권등기 1건이 확인됩니다. 서울보증보험은 해당 보증금 권리의 양수·승계권자로 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험을 별개의 실거주 임차인으로 계산하거나 보증금 90,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차권 / 승계관계 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 부동산 전부 · 주거 · 을구 5번 보증기관 관련 권리 |
90,000,000원 |
주민등록 2018.07.09 확정일자 2018.06.18 점유개시 2018.07.12 |
원칙상 있음 확약으로 포기 |
있음 배당요구 확인 |
서울보증보험 승계 실질 인수 0원 |
등기부 임차권등기와 매각물건명세서 기준. 보증기관의 보증금 권리 승계는 독립 임차인 수나 보증금 총액에 중복 산입하지 않습니다. 다른 점유자의 존재 및 미확인 임대차관계는 별도로 검증해야 합니다.
| 판정 항목 | 결과 | 판정 근거 |
|---|---|---|
| 대항력 | 원칙상 있음 | 2018.07.09 주민등록 · 2018.07.12 점유개시, 2023.03.30 말소기준보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 | 2018.06.18 확정일자 · 배당요구 확인 |
| 권리 승계 | 승계 확인 | 서울보증보험(양도 전 한국토지주택공사)로 매각물건명세서에 기재 |
| 대항력 포기 | 확약 제출 | 2026.07.16 확약서 |
| 임차권등기 말소 | 말소 동의 | 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 말소에 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 | 확약 미적용 시 예상 인수 13,804,000원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다
삼성아파트는 314세대, 준공일은 1994.07.27입니다. 비교 대상은 동일 단지 전용 59.89㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 9월까지의 거래가격으로, 최근 12개월 평균은 70,325,000원입니다. 현재 신건 최저가 78,000,000원은 이 평균보다 7,675,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 15 | 64,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 2 | 52,900,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 70,325,000원 |
가장 최근 거래로 제시된 2026년 9월 3층 거래가격은 66,500,000원입니다. 현재 최저매각가 78,000,000원보다 11,500,000원 낮습니다. 같은 달 7층 거래 역시 75,000,000원으로 최저가보다 낮았습니다. 특히 비교 대상과 같은 9층의 2026년 6월 실거래가는 75,000,000원입니다. 개별 호수의 상태와 향을 확인하지 않은 상태에서 신건 가격에 뚜렷한 할인 효과가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
|
1. 선순위 임차보증금 · 한국토지주택공사 서울보증보험 승계 관련 |
90,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 137,921,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 78,000,000원 |
집행비용 1,804,000원을 먼저 공제하고, 남은 76,196,000원을 선순위 임차보증금에 배당하는 추정입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 배당과 신청채권자 청구액을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 확약이 없을 때와 다르다
선순위 임차보증금이 매각가보다 큰 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가합니다. 집행비용을 제외한 보증금 배당을 가정하면, 낙찰가와 인수액을 더한 실질 부담은 보증금 90,000,000원 안팎에 머무를 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 보증금의 실질 인수는 0원이며, 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 확약 없을 때 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 78,000,000원 | 13,804,000원 | 0원 | 78,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 62,400,000원 | 29,123,200원 | 0원 | 62,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 49,920,000원 | 41,378,560원 | 0원 | 49,920,000원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 실질취득은 가정 매각가와 해당 임차권의 확약 적용 인수액을 더한 것으로, 취득 관련 부대비용과 별도로 확인될 수 있는 부담은 포함하지 않습니다. 확약 미적용 인수액은 각 회차별 집행비용 등을 반영한 배당 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 풍정마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택 및 농가주택 등이 형성된 지역으로, 도심형 대단지 아파트와는 다른 수요 특성을 고려해야 합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 902호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 1994.07.27로, 구축 아파트의 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 생산관리지역이 관련되어 있고, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역 표시가 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 대상 대지지분에 적용되는 구체적인 제한은 원본으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준은 475,800원/㎡입니다. 이는 아파트 개별 호수의 거래시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 환금성. 314세대 규모이며, 동일 평형 실거래는 52,900,000원부터 84,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰도 6.0회로 나타납니다. 향후 매도 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 제출한 2026.07.16 확약서의 문구, 대항력 포기의 범위, 임차권등기 말소 동의 및 실제 권리 승계관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본 대조. 확약서가 현재도 유효하게 반영되어 있는지, 매각조건과 인수사항에 달라진 기재가 없는지 확인해야 합니다.
- 독립 임차인·점유자 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 승계관계를 별도 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 다만 실제 현장 점유자 및 별도 임대차관계를 확인해야 하며, 확약 밖 임차인의 대항력 위험은 별도로 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국, 창원시, 사천시 압류가 확인됩니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 조세채권의 우선 배당 여부는 별개의 문제입니다. 실제 배당과 관련된 세금채권을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 서울보증보험의 신청채권액은 137,921,917원이고, 현재 배당 추정상 별도 배당액은 0원입니다. 이는 해당 신청채권자의 미회수 문제이지 확약으로 해소된 임차보증금이 자동으로 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 70,325,000원보다 높고, 최신 거래 66,500,000원도 웃돕니다. 현재 가격 자체에 할인 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 유찰 이후 시나리오. 1회 유찰 가정 62,400,000원, 2회 유찰 가정 49,920,000원에서 가격 대비 권리위험을 다시 검토할 수 있습니다. 단, 확약의 유효성과 별도 점유자 문제는 회차와 관계없이 확인해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 세대 내부 상태, 설비 유지관리, 실제 점유, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 사건은 표면상 보증금 90,000,000원의 선순위 임차권 때문에 접근하기 어려운 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 13,804,000원의 보증금 인수 위험이 존재합니다. 그러나 서울보증보험이 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 해당 선순위 임차권에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 확약서의 유효성 확인으로 좁혀집니다. 다만 그 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유자나 미확인 임차인이 있다면 그 위험은 별도 검증 대상입니다. 조세채권의 배당순위 및 명도 문제 역시 입찰 전 확인해야 합니다.
더욱 중요한 문제는 가격입니다. 확약 적용 실질취득액은 78,000,000원이지만 최근 12개월 실거래 평균은 70,325,000원, 최신 거래는 66,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 110.9%로, 최근 거래와 비교해 가격상 우위가 없습니다. 여기에 동일 단지 평균 유찰 6.0회, 1994년 준공된 314세대 아파트의 환금성 검토 필요성도 겹칩니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 확약으로 선순위 보증금 인수라는 큰 권리위험이 해소된 사례지만, 현재 신건 가격에는 투자 매력이 부족합니다. 확약 확인을 전제로 권리상 접근 가능성을 검토하되, 최근 실거래보다 높은 가격에 성급하게 응찰하기보다는 가격 조건을 우선해야 합니다. 권리는 확약 확인, 가격은 보수적 판단.
