광주지방법원 2025타경50763. 전라남도 광양시 중동 태영2차아파트 201동 10층 1003호입니다. 전용 59.76㎡ 유형으로, 철근콘크리트 벽식구조 10층 건물의 최상층에 있습니다. 소유자는 구동은이며, 2023년 6월 15일 거래가 106,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 소유자의 취득 이전부터 이어진 임차인의 권리가 남아 있습니다. 김희연은 2021년 11월 15일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2023년 11월 28일 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 표시된 2025년 1월 24일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이번에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권자와 그 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건부 확약서입니다. 이 확약이 매각조건에 따라 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 없어집니다. 입찰 판단은 반드시 이 조건의 정확한 효력 확인을 전제로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광장로 120, 태영2차아파트 제201동 제10층 제1003호 (중동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ 유형 · 10층 건물 중 10층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 슬라브지붕 |
| 소유자 | 구동은 (2023.06.15 소유권이전 · 거래가 106,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (4회 유찰 · 현 최저가 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 116,506,488원 |
| 임차권 보증금 | 김희연 · 110,000,000원 |
| 특별매각조건 | 특별매각조건결정 있음 · 조건부 임대인 지위승계 확약서 제출 |
| 미납 관리비 | 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 설정된 한국주택은행 및 동광양새마을금고 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 근저당권이 아니라 강제경매개시결정에 앞서 성립한 김희연의 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희연 전유부분 전부 · 주거 |
110,000,000원 | 2021.11.15 2021.11.15 |
있음 | 있음 |
HUG 승계
확약 인수 0원
룰상 잔액 14,164,000원 |
김희연의 임대차계약일은 2021.10.07, 점유개시일은 2021.11.20입니다. 보증금 110,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있으며, 2023.11.28 임차권등기가 접수되었습니다.
주택도시보증공사는 임차권자의 승계인으로 명시되어 있을 뿐, 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 김희연 1명이며, 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 세거나 동일 보증금 110,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 경매 신청 청구액 116,506,488원도 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 최저가
태영2차아파트는 484세대, 1998.10.20 준공 단지입니다. 동일 면적 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 92,041,666원입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 이 평균보다 약 596만원 높은 106.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.76㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 12 | 92,500,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 2 | 103,500,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 8 | 86,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 92,041,666원 |
최근 실거래 범위는 82,000,000원부터 105,000,000원까지입니다. 최신 거래인 2026년 3월 105,000,000원보다는 현재 최저가가 낮지만, 최근 12개월 평균 92,041,666원보다는 높습니다. 개별적으로 더 높은 거래가 있었다는 이유만으로 현재 최저가가 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 김희연 임차보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 116,506,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 집행비용을 2,164,000원으로 추정하고 임차보증금 우선배당을 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 임차권 승계관계에 따른 실제 배당귀속과 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약이 가격 판단을 바꾼다
확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 총 취득 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 본건은 조건부 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있는 예외입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는지에 따라 유찰 후 가격 인하의 경제적 효과가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(100%) | 98,000,000원 | 14,164,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(80%) | 78,400,000원 | 33,411,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(64%) | 62,720,000원 | 48,808,960원 | 0원 |
5회·6회 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 실제 예정 매각가격을 확정한 것이 아닙니다. 룰상 인수액은 추정 집행비용 등을 반영한 미배당 보증금이며, 확약 적용 인수 0원은 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 서측 왕복 4차로, 남측 및 북측 왕복 2차로, 동측 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 학교 관련 교육환경 보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 693,500원/㎡입니다.
- 건물. 1998.10.20 준공, 484세대 단지이며 본건은 10층 건물의 10층입니다. 최상층 상태와 누수 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 82,000,000원에서 105,000,000원까지 분포합니다. 거래가격 편차가 있으므로 최근 평균을 기준으로 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있습니다. 과거 경매 성과를 근거로 빠른 환금이나 높은 낙찰 경쟁을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김희연과 승계인 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 조건부 임대인 지위승계 확약의 정확한 내용을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 특별매각조건결정이 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 특별매각조건 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 검증. 확약 이행 시 해당 임차권 인수 0원이라는 판단과 룰상 미배당 잔액 14,164,000원을 구분해야 합니다.
- 매각가격 재확인. 4회 유찰임에도 현 최저가가 감정가 100%인 98,000,000원입니다. 실제 회차별 가격과 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 92,041,666원의 106.5%입니다. 최신 거래 105,000,000원 한 건만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 미납 관리비. 매각물건명세서에 미납 관리비가 명시되어 있습니다. 관리사무소에서 금액과 공용·전용부분 구분, 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 인도 가능성, 명도 절차 등을 확인해야 합니다. 확약으로 보증금 인수 위험이 해소되더라도 명도 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 비싼 가격은 비싸다”
광양 태영2차 201동 1003호는 일반적인 선순위 임차권 경매와는 구별해야 하는 물건입니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 김희연과 승계인 주택도시보증공사의 조건부 확약으로 유효한 이행을 전제로 실질 인수액 0원이라는 중요한 안전장치가 있습니다.
그렇다고 현재 최저매각가 98,000,000원이 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 92,041,666원보다 높은 가격이며, 이미 4회 유찰된 이력과 미납 관리비 문제도 남아 있습니다. 특히 4회 유찰에도 현재 최저가가 감정가와 동일하므로 회차와 특별매각조건을 정확하게 확인해야 합니다.
결론은 조건부 권리위험 해소, 현재 가격 메리트 부족입니다. 확약서 효력이 확인되면 권리상 부담은 상당히 완화되지만, 현재 가격으로 서둘러 응찰하기보다 실제 매각조건을 확인하고 최근 실거래 평균보다 충분히 낮은 가격이 형성되는지 살피는 접근이 타당합니다. 반대로 확약의 효력이나 이행이 불확실하다면 보증금 인수 가능성을 반영하여 입찰 자체를 신중하게 판단해야 합니다.
