광주지방법원 2025타경51556. 전남 광양시 중동 성호2차아파트 209동 1506호입니다. 소유자는 권우영이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형 아파트보다 복잡합니다. 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기와 대항력 있는 보증금 88,000,000원이 있기 때문입니다. 여기에 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 특별매각조건의 효력과 적용 범위에 달려 있습니다.
가격도 부담스럽습니다. 현재 최저매각가는 71,000,000원이고, 비교 실거래 평균은 56,316,666원입니다. 확약으로 인수액이 실질적으로 0원이 되더라도 최저매각가 자체가 최근 시세보다 높습니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 보증금 미배당액까지 고려해야 하므로 실질 취득부담은 더욱 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 15층 1506호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 24층 중 15층 · 복도식 |
| 소유자 | 권우영 (2022.09.30 소유권이전, 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 기재 · 현재 최저가 감정가의 100% |
| 입찰보증금 | 특별매각조건에 따른 공고 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 95,026,694원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 관련 조건 | 특별매각조건결정 있음 · 조건부 확약서 제출 |
| 관리비 | 미납 관리비 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 확약
과거 국민은행, 동광양새마을금고, 신한은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차인 성민영은 2022.02.18 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 2025.05.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 별도의 포기 확약이 없다면 우선변제권 행사 후에도 반환받지 못한 보증금에 대해 매수인 인수 문제가 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차인과 승계인인 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 관한 조건부 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수 18,678,000원, 확약 적용 시 0원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 성민영 전유부분 건물의 전부 |
2022.02.18 | 2022.02.18 | 88,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 제출 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임차권자의 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택임차권등기: 을구 7번, 2024.02.27.
확약의 효과는 성민영의 임차권 및 그 승계인에 관한 범위에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별개의 권리까지 일괄 포기시키는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사의 경매 신청채권 95,026,694원을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 적용해도 비싸다
비교 표본은 성호2차(201~205동) 전용 59.79㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 56,316,666원이며, 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원입니다. 대상은 209동이므로 비교 표본과 동 차이가 있다는 점은 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
비교 실거래는 45,000,000원~70,200,000원에 분포합니다. 현재 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.1%이며, 최신 거래 62,500,000원과 비교 실거래 최고가 70,200,000원보다도 높습니다.
확약 적용 시 실질 인수 0원을 전제로 최저매각가 71,000,000원이 가격 비교 기준입니다. 그러나 이 금액부터 최근 시세보다 높기 때문에 신건 수준의 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 확약을 적용하지 못한다면 매수인이 미배당 보증금을 추가로 부담하므로 가격 경쟁력은 더 나빠집니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,000원 |
| 1. 임차인 성민영 보증금 | 88,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 95,026,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 예시는 집행비용 추정 및 제시된 배당 순서를 전제로 합니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로도 기재되어 있어 채권액의 중복 합산에 주의해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 보증금 인수의 관계
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가가 내려가도 함께 없어지지 않습니다. 배당 가능 금액이 감소하면 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질 취득부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 반대로 제출된 확약이 정상 적용된다면 아래의 원칙상 인수액은 실질 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 기재 감정가 100% |
71,000,000원 | 18,678,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 80% |
56,800,000원 | 32,622,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 64% |
45,440,000원 | 43,777,920원 | 0원 |
원칙상 인수액은 각 회차별 예상 미배당 보증금이며, 제출된 조건부 확약의 효과를 적용하기 전 계산입니다. 확약이 유효하게 적용될 때만 실질 인수 0원으로 평가합니다. 향후 회차와 최저가가 실제로 위와 같이 결정된다는 보장은 없습니다.
4회 유찰 가정 매각가는 56,800,000원으로 최근 실거래 평균 56,316,666원보다 여전히 높습니다. 5회 유찰 가정 매각가 45,440,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 확약 유효성·특별매각조건·체납관리비를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질 취득부담이 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근. 성호2차아파트 단지는 4,125세대·15개동 규모로, 주변에 아파트단지·학교·상가동·근린공원 등이 위치합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지방도 제865호선이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 15층 복도식 아파트입니다. 가스보일러 개별난방, 도시가스, 승강기 및 지하주차장 등 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 토지는 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다. 공시지가 698,300원/㎡이며 교육환경보호구역 관련 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 거래·환금성. 비교 실거래 12건은 45,000,000원~70,200,000원에 분포합니다. 단지 경매 낙찰률 45%, 평균 유찰 4.7회로 가격과 권리 조건에 따라 환금성 판단이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 성민영과 승계인 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 특별매각조건결정이 있으므로 조건의 내용, 효력 및 입찰보증금 기준을 반드시 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소. 을구 7번 주택임차권등기의 말소 절차와 이행 조건을 확인해야 합니다. 확약서 제출만으로 등기 말소 완료를 단정할 수 없습니다.
- 채권 승계. 실제 임차인은 성민영 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 지위와 강제경매 신청채권을 구별하고 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 71,000,000원은 최근 실거래 평균 56,316,666원의 126.1%입니다. 확약 적용 시에도 현재 가격은 시세보다 높습니다.
- 미납 관리비. 미납 관리비가 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 체납액, 공용부분 해당액 및 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 회차 확인. 유찰 3회임에도 최저가가 감정가 100%로 기재되어 있으므로 실제 매각조건과 최저가를 재확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 비교 거래는 201~205동 기준이며 경매 대상은 209동입니다. 동·층·향·내부 상태를 고려한 추가 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 특별매각조건결정, 현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 가능 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 보증금 88,000,000원과 조건부 확약서입니다. 성민영은 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 확약이 없을 때는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 그러나 임차인과 주택도시보증공사의 조건부 포기 확약서가 제출되어, 그 효력이 인정되는 범위에서는 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇더라도 현재 최저매각가 71,000,000원은 최근 실거래 평균 56,316,666원의 126.1%입니다. 이미 3회 유찰로 기재된 상황에 특별매각조건과 미납 관리비까지 확인해야 합니다. 권리 문제가 확약으로 해소될 가능성과 가격이 합리적인지는 별개의 문제입니다.
결론은 권리 조건부 검토, 현재 가격 보류. 확약의 실효성과 임차권 말소를 확인하고, 실제 최저가가 최근 시세 대비 충분한 여유를 확보했을 때 다시 판단하는 것이 적절합니다. 확약이 유효하지 않다면 최저가가 낮아져도 보증금 인수 부담을 포함한 실질 취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
