실질취득 142,522,000원은 전세권에 예상배당액 120,478,000원이 실제 지급되고, 남은 19,522,000원만 매수인에게 승계된다는 가정으로 계산한 값입니다. 확정 취득원가가 아니며, 전세권 전액 존속 시에는 부담이 크게 달라집니다.
광주지방법원 2026타경1. 여수시 학동 스위트엠학동 8층 821호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사지아이엘드림입니다. 이 물건은 일반적인 후순위 근저당 정리형 경매와 구조가 다릅니다. 2023년 11월 16일 설정된 전세권이 2023년 12월 20일의 말소기준 가압류보다 앞서 있기 때문입니다.
전세권자는 곽주야, 등기 전세금은 140,000,000원입니다. 같은 이름의 임차인이 2021년 11월 15일 전입한 것으로 조사되었고, 대항력도 있는 것으로 판단되어 있습니다. 이 곽주야는 현재 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 따라서 전세권, 임대차보증금, 배당요구 및 경매신청 사이의 법률관계를 정확히 확인하지 않으면 낙찰 이후 실제로 얼마를 인수할지 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 821호 도로명주소: 도원로 233(학동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 · 집합건물 · 지하 2층, 지상 16층 건물 중 8층 821호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 곽주야 / 140,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 곽주야 · 전세금 140,000,000원 · 2023.11.16 설정 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
권리분석의 출발점은 2023.12.20 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류는 말소기준권리로 분류되어 있고, 이후 여수시 압류·국세 압류·현 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 한국자산관리공사 가압류와 앞선 경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
그러나 그보다 먼저 설정된 을구 1번 곽주야의 전세권은 다릅니다. 설정일이 말소기준보다 빠르고, 권리분석상 매각 후 존속하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 곽주야가 직접 임의경매를 신청한 전세권자라는 점과 배당표에 전세권 배당이 반영되어 있다는 점 때문에, 실제 매각으로 소멸하는지, 어느 범위가 남는지 법률적으로 다시 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 빠르다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽주야 | 2021.11.15 | 임대차보증금 미확정 별도 등기 전세금 140,000,000원 |
대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명. 곽주야는 2026.01.14 배당요구 관련 신고를 하였으며, 전세권 등기와 별도로 임대차보증금 액수 및 확정일자는 확인이 필요합니다. 전세권 설정액 140,000,000원을 임대차보증금과 당연히 동일한 것으로 단정하지 않습니다.
곽주야의 전입일은 2021.11.15입니다. 말소기준 가압류일인 2023.12.20보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 임차인이 대항력을 유지하고 실제 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면, 그 잔액을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
여기에 곽주야는 2023.11.16 설정된 140,000,000원 전세권의 권리자이자 현 경매신청채권자입니다. 임차인과 전세권자, 경매신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이나 허위임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 다만 이러한 권리관계는 실제 임대차계약과 채권 성립 경위를 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 곽주야 | 140,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세금 미배당 잔액 | 140,000,000원 | 19,522,000원 |
위 표는 전세권에 우선 배당하는 조건부 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 전세권의 실제 배당 자격과 소멸 여부가 달라지면 이 배당 구조 역시 달라질 수 있습니다. 전세금 미배당 잔액은 매수인 인수 확정액을 뜻하지 않습니다.
배당 후 미배당 잔액만 승계하는 경우: 예상배당 120,478,000원이 전세금에 충당되고 잔여 19,522,000원만 매수인에게 인수된다고 가정하면, 신건 기준 실질취득은 142,522,000원입니다. 유찰 시에도 미배당 잔액이 늘어 실질취득은 140,000,000원대에 머물게 됩니다.
전세권 전액이 배당으로 정리되지 않고 존속하는 경우: 등기 전세금 140,000,000원 전부를 별도로 부담한다고 가정하면, 신건 매각가 123,000,000원에 더한 부담은 263,000,000원까지 계산됩니다. 이는 전세권 전액 존속이라는 별개의 조건부 계산이며, 앞선 예상배당액과 중복 적용하는 금액이 아닙니다.
두 계산 중 무엇이 실제 법률관계에 해당하는지 확정되지 않았습니다. 임대차보증금이 전세권 금액과 다른 경우의 추가 부담 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당 부족액 — 유찰이 해결책은 아니다
| 매각 시나리오 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 259,522,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 283,771,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 303,096,960원 |
전체 미배당액에는 곽주야 전세금과 주택도시보증공사 가압류 채권의 부족액이 포함되어 있습니다. 전체 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 그러나 전세권자 곽주야에 대한 배당이 줄어드는 사실은 대항력 임대차에 따른 잔액 승계 가능성을 검토해야 하는 중요한 신호입니다.
전세금 140,000,000원과 예상배당액을 비교하면 미배당 잔액은 신건 19,522,000원, 1회 유찰 시 43,771,200원, 2회 유찰 시 63,096,960원입니다. 이 잔액만 승계된다는 동일한 가정 아래 실질취득 비용은 각각 142,522,000원, 142,171,200원, 141,816,960원입니다. 낙찰가가 낮아져도 총취득 부담이 크게 내려가지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 학동 안산근린공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 노선 상업 및 업무지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통이 운행되는 시가지에 위치합니다. 남측 왕복 6~7차로 광대로와 북측 약 10m 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕의 지하 2층·지상 16층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 자주식 및 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 사건 분류는 근린시설입니다. 실제 사용 및 공부상 용도 차이가 입찰 후 활용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역 등과 관련됩니다. 토지 공시지가는 1,464,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 내부 상태와 관리 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업·업무지대 내 오피스텔로 이용 가능성이 있으나, 권리관계가 복잡하고 용도 표시 확인이 필요하므로 일반적인 권리 정리형 물건과 동일한 환금성을 기대해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 곽주야의 2023.11.16 전세권이 실제 매각 후 존속하는지, 경매신청 및 배당요구로 소멸하는지 매각물건명세서와 관련 법률관계를 통해 확정해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 곽주야의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 현황을 확인하세요. 등기 전세금 140,000,000원과 실제 임대차보증금이 동일한지 검증해야 합니다.
- 대항력 및 인수액. 전입일 2021.11.15와 말소기준일 2023.12.20을 대조하고, 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 부담하는지 확인해야 합니다.
- 전세권자·임차인·신청채권자 동일성. 곽주야의 권리와 채권이 어떤 계약 및 법률관계에서 발생했는지 확인하세요. 이름의 일치만으로 채권이 동일하거나 허위라고 단정하지 마세요.
- 기존 경매 사건. 2025타경450 임의경매개시결정은 말소되었고, 현재 2026타경1 경매가 진행 중입니다. 이전 사건의 취소기각결정 경위와 현재 매각조건을 대조해야 합니다.
- 세금 및 배당순위. 여수시 압류와 삼성세무서장의 국세 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 말소되는지와 별개로 실제 조세채권 우선순위가 배당액에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도·점유·명도. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 확인하고, 곽주야의 실제 점유 및 명도 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 실거래와 관리비. 같은 건물의 유사 물건 실거래, 임대수요, 관리비 및 공용부분 체납 내역을 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 감정평가서를 확인하고 필요하면 전문적인 권리검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “1.23억짜리 물건이 아니라, 전세권을 먼저 계산해야 하는 물건”
이 물건의 핵심 위험은 단순한 유찰 횟수나 감정가의 높고 낮음이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전세권 140,000,000원과 대항력 있는 임차인의 권리입니다. 전세권자가 곧 경매신청채권자이고 배당도 요구한 것으로 조사되어, 실제 전세권 소멸과 임차보증금 승계 여부를 정확히 구분해야 합니다.
배당 가정대로 전세금 미배당액만 승계된다면 신건 실질취득은 142,522,000원으로 계산되고, 유찰되어도 약 140,000,000원 수준에 머무릅니다. 반대로 전세권 전액이 별도로 존속한다면 매수인의 부담은 훨씬 커질 수 있습니다. 어느 가정이 적용되는지 불명확한 상태에서 인수액 0원이나 저가 낙찰을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.
임차보증금의 실제 액수도 확정되지 않았고, 실질취득 비용과 비교할 최근 실거래 수준 역시 별도로 검증해야 합니다. 현재 판단은 가격 메리트 평가보다 권리 확인이 우선인 고위험·입찰 보류형입니다. 전세권 소멸과 임차인 인수범위가 명확히 정리되기 전에는 유찰에 따른 최저가 인하만으로 투자매력을 높게 평가할 수 없습니다.
