광주지방법원 2026타경14. 순천시 서면 압곡리 보람아파트 5층 501호, 전용 75.53㎡ 아파트입니다. 1991년 2월 준공된 20세대 규모의 소형 단지로, 감정평가상 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층에 자리한 남향 계단식 세대입니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 권봉순 명의로 소유권이 이전됐고, 2020년 개명으로 현재 소유자 이름은 권서희입니다. 2015년 4월 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 37,800,000원. 이 근저당권이 말소기준권리가 되며, 그 이후 발생한 롯데카드 가압류, KB국민카드 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

다만 매수인이 등기상 채무를 인수하지 않는다는 사실만으로 투자 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실제 점유관계, 과거 거래가격의 시차, 소규모 단지의 환금성을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 권리는 소멸

핵심은 2015.04.22 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 37,800,000원의 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 후순위 가압류와 압류 역시 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

기존 1991년 한국주택은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2013년 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 30,000,000원)도 2015.04.27 말소됐으므로 현재 말소기준권리와 중복하여 계산하지 않습니다.

② 점유·임차관계 — 신고된 임차인 없음, 실제 점유는 확인 필요

임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자 또는 임대차계약이 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 유일한 확인 거래보다 신건 가격이 높다

보람아파트 전용 75.53㎡에 대응하는 실거래는 2024년 3월, 6층, 45,000,000원입니다. 최저매각가 46,000,000원은 이 거래보다 1,000,000원 높으며, 거래가격의 102.2%입니다.

최근 가격 수준을 판단할 때는 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 거래 흐름이 중요합니다. 이 물건에서 확인 가능한 최신 거래는 2024.03의 단일 거래이며, 표시된 평균금액 역시 동일한 45,000,000원입니다. 독립적인 거래 표본이 추가로 확보된 것은 아닙니다.

따라서 현재 최저가가 확인된 거래보다 높다는 점은 분명하지만, 2024년 거래 한 건만으로 2026년 현재의 정확한 시세나 가격 추세를 확정할 수는 없습니다. 가격 할인 근거가 확인되지 않았다는 점에 무게를 두는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)

최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권 및 후순위 가압류채권에 순차 배당하는 추정 시뮬레이션입니다.

채권액 합계에는 집행비용이 포함되지 않습니다. 예상배당 합계에는 집행비용 1,228,000원이 포함됩니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 37,800,000원을 기준으로 산정한 것으로, 실제 확정 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 33,491,505원입니다. 국민건강보험공단 압류의 실제 배당채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원 확정 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당액은 확대

현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 유찰 시나리오별 매각대금과 채권자 미배당액은 다음과 같습니다.

회차가 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 권리관계와 점유관계가 그대로 유지된다는 전제라면, 미배당액의 증가가 매수인 인수액 증가로 이어지지는 않습니다.

신청채권자인 국민은행의 청구액은 33,491,505원입니다. 추정 배당 시뮬레이션에서는 신건 국민은행 배당액이 37,800,000원, 1회 유찰 시 35,737,600원으로 청구액을 충족하는 반면, 2회 유찰 시에는 28,510,080원으로 청구액에 미달합니다. 이는 실제 배당 순위와 채권액 확정에 따라 달라질 수 있는 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 서면 압곡리 당본리마을 서측 인근으로, 산업단지 주변 주거지대에 자리한 아파트입니다. 전형적인 대규모 주거단지 입지와 구별하여 평가해야 합니다.
• 교통. 차량 접근성은 대체로 무난하며 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 북측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 싱글지붕의 6층 건물 중 5층 501호입니다. 남향·계단식이며, 급배수·위생·난방·소방·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 속합니다. 일반적인 주거지역 소재 아파트와 용도지역이 다르므로 향후 이용·처분 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 수선 필요성과 시설 노후 정도는 별도 현장 확인 사항입니다.
• 환금성. 전체 20세대의 소규모 단지이고 1991.02.13 준공 건물입니다. 확인된 실거래도 2024.03 한 건이므로 매수·매도 가격을 판단할 수 있는 거래 표본이 제한적입니다. 매각 시 매수층과 거래 유동성이 제한될 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확보. 2024.03 실거래 45,000,000원은 유용한 비교 기준이지만 현재 시세의 충분한 근거는 아닙니다. 유사 면적·연식·입지의 최근 거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자·점유 원인·전입 시점을 확인해야 합니다. 대항력 있는 미확인 임차인이 드러나면 인수 판단을 다시 해야 합니다.
• 등기부·매각물건명세서 대조. 2015.04.22 국민은행 근저당권이 말소기준인 점과 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.04.10 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 등기상 소멸하는 것과 실제 배당청구·배당액은 별개의 문제이므로 관련 채권액을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 신건 46,000,000원, 1회 유찰 36,800,000원, 2회 유찰 29,440,000원의 가격 차이를 검토하되, 매각 일정과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 관리비. 공용부분 미납 관리비가 있는지 확인하고, 실제 승계 가능 범위 및 장기수선 관련 부담을 조사해야 합니다.
• 현장 상태·수리비. 준공 연도와 건물 구조를 고려해 누수, 난방·급배수 설비, 창호, 내부 마감 상태를 확인하고 필요한 보수비용을 실제 취득예산에 반영해야 합니다.
• 산업단지 주변 여건. 주변 용도지역과 산업단지 입지가 거주 수요, 소음·환경 조건 및 향후 매도 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “싸게 산다”는 다르다

순천 보람아파트 501호는 말소기준권리가 비교적 명확한 물건입니다. 국민은행 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점 때문에 실제 점유 확인까지 생략할 수는 없습니다.

더 중요한 판단은 가격입니다. 46,000,000원의 신건 최저가는 확인된 2024.03 실거래 45,000,000원의 102.2%입니다. 매력적인 가격 할인이 입증되지 않았으며, 단지 전체가 20세대인 데다 일반공업지역에 위치해 환금성 평가에도 신중함이 필요합니다.

종합적으로 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 투자 매력은 낮게 평가합니다. 과거 거래가격 이상의 금액을 지불하기 전에 실제 점유관계와 현재의 객관적인 매도 가능가격을 먼저 확인해야 합니다. 권리 소멸 가능성은 긍정적, 가격 판단은 보수적 접근이 적절합니다.