광주지방법원 2026타경22. 광양시 중동 소재 호반리젠시빌 108동 15층 1502호 아파트입니다. 현재 소유자는 이희성이며, 2023년 8월 11일 거래가 154,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 140,800,000원 근저당이 설정됐고, 이후 김옥진의 근저당, 신한카드 가압류, 국세 및 광양시 압류가 이어졌습니다. 신한은행이 신청한 임의경매의 청구액은 135,241,227원입니다.

이 사건의 중요한 구분은 등기상 권리의 소멸과 실제 취득 과정의 위험이 서로 다르다는 점입니다. 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다. 또한 관리비 미납이 명시되어 있고 국세·지방세 압류도 존재하므로, 매각대금의 배당과 취득 후 부담을 나누어 검토할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 7번 신한은행 근저당권입니다. 2023년 8월 11일 설정된 채권최고액 140,800,000원의 근저당으로, 그 후 설정된 김옥진의 근저당권(60,000,000원), 신한카드 가압류(6,841,151원), 국세 압류, 광양시 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

이전에 설정된 김동준 명의 전세권(전세금 115,000,000원)은 2019년 7월 29일 이미 말소되었으며, 민간임대주택등기도 2023년 8월 9일 말소되었습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재의 매수인 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다

호반 단지의 동일 평형(전용 80.78㎡) 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 163,416,666원입니다. 신건 최저가 159,000,000원은 이 평균의 97.3%입니다. 다만 비교 대상에는 220,000,000원 거래도 포함되어 있어 평균이 실제 일반 거래수준보다 높게 나타날 가능성을 고려해야 합니다.

가격을 판단할 때 특히 중요한 값은 2026년 4월 기준 최신 거래 155,000,000원입니다. 신건 최저가 159,000,000원은 이보다 높습니다. 같은 2026년 4월에는 165,000,000원 거래도 있어 실거래 편차가 존재하며, 물건별 층·향·내부 상태를 고려하지 않고 평균만으로 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

채권최고액 기준으로 단순 추정한 배당표입니다. 신한은행 실제 피담보채권액과 청구액은 다를 수 있으며, 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 및 미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 기준 채권 총액은 207,641,151원, 채권자 예상배당 합계는 155,974,000원이며, 예상 미배당은 51,667,151원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 중요한 것은 채권자의 미배당액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 사실입니다. 후순위 담보권의 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

각 회차의 금액은 가정 시나리오이며 실제 다음 기일의 최저매각가를 의미하지 않습니다. 매수인 인수 예상액 0원은 등기상 특정된 권리 기준으로, 미확인 임차권·관리비 부담을 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 소재 백운초등학교 동측 옆에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 주변에는 2~4차선 상당의 아스팔트 포장도로가 통과합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 17층 건물 중 15층 세대입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역에 해당하며 공시지가는 692,800원/㎡입니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 세대 내부의 실제 보수·수리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 844세대 규모이고 준공일은 2000년 12월 8일입니다. 동일 평형 실거래는 존재하지만 150,000,000원부터 220,000,000원까지 거래가격 편차가 커, 개별 세대 상태에 따른 가격 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 비교. 최근 12개월 평균 163,416,666원뿐 아니라 최신 거래 155,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 159,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
• 관리비 미납. 매각물건명세서에 미납 사실이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 미납 총액·발생기간·공용부분 구분을 확인하고 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
• 실제 점유관계. 임대관계 미상이므로 소유자 점유를 전제해서는 안 됩니다. 전입세대·점유자·임대차계약 및 배당요구 관계를 확인해 대항력 인수 위험을 검토하세요.
• 세금 압류. 국세 및 광양시 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 미치는 영향을 점검하세요.
• 채권최고액과 실제 채권. 신한은행 채권최고액 140,800,000원과 경매청구액 135,241,227원은 서로 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액·이자·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 여부. 현재는 0회 유찰 신건이고 단지 평균 유찰은 0.5회입니다. 127,200,000원 및 101,760,000원은 유찰 가정가격이므로 실제 기일·조건을 재확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 예상 0원이어도 확인할 비용은 있다”

이 물건은 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 과거 전세권과 민간임대주택등기는 이미 말소됐고, 현재 등기상 확인되는 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적입니다.

그러나 임대관계 미상과 관리비 미납은 별도로 확인해야 합니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 97.3%라는 점만으로는 가격 우위를 확신할 수 없습니다. 기준 최신 거래 155,000,000원보다 비싸고, 실거래 표본에는 220,000,000원 고가 거래가 포함되어 있기 때문입니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 양호하지만, 신건 입찰은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 실제 점유관계와 체납관리비를 검증하고, 최신 실거래를 기준으로 입찰 상한을 판단하는 것이 우선입니다. 필요하다면 유찰 후 가격을 재검토하되, 유찰을 당연한 전제로 삼아서는 안 됩니다.