광주지방법원 2026타경42. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 316호, 전용 39.86㎡의 소형 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 59,000,000원인 신건이지만, 이 사건은 가격표보다 선순위 전세권과 임차인의 권리를 먼저 살펴야 합니다. 2021년 4월 설정된 박정호의 전세권은 전세금이 70,000,000원이며, 말소기준인 2025년 광양시 압류보다 앞서 있습니다. 박정호는 2023년 전입신고와 확정일자도 갖춘 대항력 임차인으로 조사됐습니다.

여기에 2024년 전입한 김은정도 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계의 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 조사해야 합니다. 따라서 현재 확인된 박정호의 7,000만원만으로도 시세보다 부담이 크고, 김은정의 권리에 따라 추가 위험이 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

등기상 과거 국민은행, 농업협동조합중앙회, 중소기업은행, 충청새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 권리는 2021년 박정호 전세권, 2025년 광양시 압류, 2026년 임의경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

박정호는 전입일과 확정일자가 모두 2023.04.12.이며, 별도로 2021.04.15.부터 설정된 전세권을 가지고 있습니다. 전세권의 등기상 존속기간은 2023.04.14.까지로 기재됐지만, 현재 전세권 말소가 확인되지 않습니다. 등기상 전세권의 존속과 임차인 대항력 문제를 함께 검토해야 합니다.

김은정은 2024.07.01. 전입해 말소기준권리보다 전입신고가 앞서지만, 실제 점유와 보증금, 계약관계가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력이나 승계액을 확정할 수 없습니다. 박정호의 보증금 문제만 해결되더라도 김은정 관련 미확인 위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다

성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003년 준공 단지입니다. 동일 전용 39.86㎡의 최근 실거래 12건 평균은 48,183,333원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 금액이며, 가장 최근 확인되는 거래는 2026년 4월 47,000,000원입니다.

최저매각가 59,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 122.4%입니다. 보증금 인수형의 실질취득 기준인 약 70,000,000원은 최근 평균의 약 145.3%이고, 최신 거래 47,000,000원 대비 약 148.9%입니다.

④ 예상배당과 인수 — 배당액·인수액 중복 계산 금지

최저매각가 59,000,000원에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 1,462,000원 차감 후 박정호 전세권에 57,538,000원이 배당되는 계산이며, 전세금 70,000,000원 대비 12,462,000원의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당액 및 전세권 소멸·인수 범위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담이 남는다

1회 유찰 시 최저가가 47,200,000원으로, 2회 유찰 시 37,760,000원으로 낮아집니다. 하지만 박정호의 보증금 채권액은 70,000,000원 그대로이고, 매각대금에서 배당하지 못하는 금액은 각각 24,049,600원, 33,319,680원으로 늘어납니다.

이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 하락할수록 인수액이 증가하므로 실질취득 총액은 여전히 보증금 수준입니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다. 김은정의 보증금 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 광양중동중학교 서측 인근이며, 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하고, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 서측과 북동측 단지 내 도로가 공도와 연계됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 23층 건물 중 3층, 남향 복도식 아파트입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 학교 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,773세대 단지이지만, 동일 면적 최근 거래가격이 40,000,000~59,700,000원으로 차이가 있고 단지 경매 평균 유찰 4.7회, 낙찰률 45%입니다. 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 2021.04.15. 설정된 박정호 전세권 70,000,000원의 실제 존속·배당·소멸·승계 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 전세권과 임차권의 관계. 박정호의 전세권, 전입신고, 확정일자, 경매신청채권자 지위가 같은 보증금 채권에서 나온 것인지 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 김은정 임차관계. 2024.07.01. 전입한 김은정의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 최저가가 아닌 낙찰대금과 실제 인수할 미배당액의 합계를 최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원 및 최신 거래 47,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 효과 재점검. 1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원이지만 선순위 보증금 부담이 남으면 실질취득은 약 70,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다.
• 점유·명도. 박정호와 김은정의 실제 점유자를 특정하고 인도 가능성과 명도 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·당해세. 공용부분 관리비 체납 및 조세 배당 여부를 확인해 예상 외 추가 부담을 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약, 전세권 설정 및 배당관계 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

광양 성호2차 316호는 최저가 5,900만원이라는 숫자만으로 접근해서는 안 되는 물건입니다. 선순위 박정호 전세권의 전세금이 7,000만원이고, 대항력 임차인의 보증금 인수형으로 보면 실질취득 부담은 약 7,000만원 수준에서 형성됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 4,818만원을 상당히 웃돕니다.

박정호의 전세권과 임차권, 경매신청채권자 지위 사이의 관계도 명확히 확인해야 하며, 김은정의 보증금과 대항력도 미확정입니다. 단지 평균 유찰 4.7회라는 통계 역시 가격 매력을 뒷받침하지 못합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 박정호의 실제 인수 범위가 해소되거나 명확하게 정리되고, 김은정의 별도 권리 위험까지 확인되지 않는 한 단순한 유찰을 매수 기회로 해석하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 실제로 떠안게 되는 총취득 부담입니다.