광주지방법원 2026타경48. 광양시 성황동의 1,140세대 아파트단지 ‘광양푸르지오더퍼스트’ 104동 21층 2104호입니다. 전용면적은 84.9856㎡, 25층 건물의 21층에 위치한 남서향 계단식 아파트입니다. 2021년 사용승인 시기의 비교적 새로운 단지지만, 경매 권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 박유진이며, 최초 전재영과 각각 2분의 1 지분을 보유하다 전재영 지분이 상속을 원인으로 박유진에게 이전됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.12.09 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,200,000원. 이후 우리카드·경남신용보증재단·광양시·우리금융캐피탈의 가압류와 압류 등이 차례로 등기됐고, 금남농업협동조합의 강제경매개시결정으로 현재 사건이 진행 중입니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 채권이 소멸한다는 것과 점유자의 보증금을 인수하지 않는다는 것은 별개의 문제입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 허미숙의 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 점유와 주민등록의 유지 여부, 임대차계약의 실체, 보증금과 배당 여부에 따라 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경48 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 성황동 1856 광양푸르지오더퍼스트 104동 21층 2104호 |
| 도로명주소 | 성황수동로 22, 104동 2104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9856㎡ · 25층 중 21층 · 남서향 · 계단식 |
| 단지규모 / 준공 | 1,140세대 · 2021.10.22 |
| 소유자 | 박유진 (최초 공유지분 2분의 1, 전재영 지분 2분의 1 상속 취득) |
| 말소기준권리 | 2021.12.09 우리은행 근저당권 · 채권최고액 222,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 금남농업협동조합 / 43,770,434원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유관계 | 허미숙 전입 확인 · 임대차 보증금 및 대항력 성립요건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 전입자는 별도 판단
말소기준인 우리은행 근저당권(2021.12.09)을 기준으로 보면, 이후 등기된 우리카드의 가압류 21,048,717원, 경남신용보증재단의 가압류 47,500,000원, 광양시 압류, 우리금융캐피탈의 가압류 48,232,471원 및 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리카드가 진행한 강제경매개시결정 등기도 이미 말소된 상태입니다.
최초 신탁 관련 등기도 말소돼 있고, 전재영의 공유지분 2분의 1은 2025.03.18 상속을 원인으로 2026.02.09 박유진에게 이전됐습니다. 따라서 과거 공유관계를 현재까지 그대로 유지되는 공동소유로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허미숙 현황조사·매각물건명세서 |
2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 전입자 1명은 허미숙입니다. 보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계 신고로 중복 집계된 사람이 아니라 실제 점유·임대차 관계 확인이 필요한 당사자입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권의 행사 가능성과 배당순위는 확정할 수 없습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 임차보증금
현재 회차의 최저입찰가는 370,000,000원이지만, 실질취득비용은 370,000,000원 이상이 될 가능성을 배제할 수 없으며, 최종 금액은 미확정입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 낙찰대금에서 지급되는 배당만큼 인수보증금이 줄어드는 구조라면, 낙찰가 하락분이 미배당 인수액 증가분으로 상쇄될 수 있습니다. 이런 경우 실질취득비용은 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있어 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
실제 인수범위는 임대차의 유효성, 대항력 유지, 보증금 규모, 우선변제권과 배당관계에 따라 결정됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
같은 단지 광양푸르지오더퍼스트의 전용 84.96~84.99㎡대 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교했습니다. 실제 표본 거래는 2026년 2~4월에 이뤄졌습니다. 면적대가 유사하므로 참고가치는 있지만, 개별 호수의 층·향·내부상태 차이는 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 356,500,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 342,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 343,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 23 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 338,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 353,208,333원 |
최근 실거래 범위는 337,000,000~382,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 353,208,333원과 비교하면, 신건 최저가 370,000,000원은 16,791,667원 높은 가격입니다. 평균 대비 비율은 104.8%입니다.
최신 거래인 2026년 4월의 356,500,000원과 비교해도 최저가는 13,500,000원 높습니다. 즉 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가격을 기준으로 해도 신건 최저가를 할인된 가격이라고 보기 어렵습니다. 여기에 임차보증금 인수액이 발생하면 실질취득비용과 시세의 차이는 더 벌어질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용과 등기상 채권자에 대한 예상배당은 다음과 같습니다. 신청채권자 금남농업협동조합의 청구액은 43,770,434원이며, 현재 회차 시뮬레이션에서는 전액 배당됩니다. 다만 선순위 전입자의 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 아래 배당순위 및 지급액은 실제 배당과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,980,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 222,200,000원 | 222,200,000원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 21,048,717원 | 21,048,717원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,500,000원 | 47,500,000원 |
| 4. 경매신청 · 금남농업협동조합 | 43,770,434원 | 43,770,434원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 48,232,471원 | 29,500,849원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,980,000원과 채권자 예상배당 합계 364,020,000원으로 매각대금 370,000,000원을 전액 배분하는 시뮬레이션입니다. 총 채권 청구액 382,751,622원 중 18,731,622원이 미배당됩니다. 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제 및 미확인 보증금은 반영되지 않았습니다. 일반 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가, 인수위험은 별도
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 370,000,000원 | 18,731,622원 | 43,770,434원 |
| 1회 유찰(80%) | 296,000,000원 | 91,695,622원 | 307,283원 |
| 2회 유찰(64%) | 236,800,000원 | 150,066,822원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자 금남농업협동조합에 청구액 전액인 43,770,434원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 307,283원, 2회 유찰 시 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당 증가 자체가 낙찰자의 법적 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 성황동 성황초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 왕복 4~5차선 규모의 포장도로와 접한 진출입로를 이용합니다. 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있고 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 건물의 21층 2104호이며 남서향 계단식입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 성황초등학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 615,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 실내 하자나 유지보수 비용이 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 1,140세대 규모의 2021년 준공 단지로, 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 가격 범위가 337,000,000~382,000,000원으로 넓습니다. 개별 호수와 거래 시점에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허미숙의 대항력 확정. 2021.10.29 전입 이후 주민등록 유지 여부, 실제 주택 인도 및 점유, 임대차계약 성립 여부를 주민등록 관련 자료와 현황조사·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금·월차임·계약당사자·계약기간을 확인하고, 대항력이 성립하는 경우 낙찰 후 매수인에게 승계될 수 있는 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 확정일자 및 배당요구. 확정일자 유무, 배당요구 여부와 시점, 우선변제권 및 최우선변제 적용 가능성을 확인한 뒤 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득비용으로 가격 비교. 현재 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 353,208,333원보다 이미 높습니다. 임차보증금 인수 위험을 제외한 채 최저가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 소유권·명도 관계. 공유지분 상속 이전등기의 처리 상태와 실제 점유자 관계를 확인해야 합니다. 매각 후 점유 인도 방식은 임차인의 대항력 및 점유권원에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금·관리비. 광양시 압류의 원인이 된 체납채권, 당해세 및 법정 우선권을 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 미납액과 명도·수리비도 별도 비용으로 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 우리은행 채권최고액과 후순위 채권 청구액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 배당요구, 조세채권, 임차보증금에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 대조하고 매각조건 및 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.7억, 권리도 가격도 아직 합격이 아니다”
광양푸르지오더퍼스트 104동 2104호는 2021년 준공된 1,140세대 아파트단지의 고층 물건입니다. 건물과 단지 조건만 보면 관심을 가질 만한 요소가 있지만, 경매의 핵심은 건물의 외형보다 실제로 얼마에, 어떤 권리를 인수하며 취득하는가입니다.
등기상 우리은행 근저당 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 허미숙의 전입일이 근저당권보다 앞서고 보증금과 배당관계가 확인되지 않았다는 점은 결코 가볍게 볼 수 없습니다. 실제 인수액이 확인되기 전까지는 이 물건을 인수위험이 없는 경매라고 평가하기 어렵습니다.
가격도 유리하지 않습니다. 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 353,208,333원의 104.8%이며, 최신 거래가격 356,500,000원보다도 높습니다. 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득비용은 더 올라갈 수 있습니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 선순위 보증금 인수구조가 확인되기 전에는 실질적인 가격 이익을 보장할 수 없습니다.
결론은 현재 회차 입찰 보류, 선순위 전입자의 보증금·대항력·배당관계부터 확인하는 것입니다. 이 물건의 투자 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 확정 가능한 실질취득비용이 최근 실거래 수준보다 충분히 낮아지는가에 달려 있습니다. 현재 확인된 조건만으로는 그 기준을 충족했다고 볼 수 없습니다.
