광주지방법원 2026타경50017. 전라남도 광양시 중동 성호아파트 105동 15층 1508호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 63,000,000원인 신건이며, 강제경매 신청채권자는 박승현입니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 임차보증금의 인수 여부를 먼저 봐야 합니다. 임차인 박승현은 2021년 6월 4일 전입·점유를 시작했고, 2021년 5월 12일 확정일자를 받았습니다. 그 후 2025년 6월 30일 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2026년 1월 8일 강제경매가 개시됐습니다.

등기부에 남아 있는 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있지만, 현재 존속하는 선순위 주택임차권등기는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서에서도 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다. 따라서 낙찰가만으로 저렴한지 판단하면 실질적인 취득비용을 크게 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

박승현은 확정일자와 배당요구 요건을 갖춘 것으로 정리되며, 임차권등기는 을구 14번에 기재되어 있습니다. 등기부에는 2017년에 한국토지주택공사 명의로 설정된 보증금 40,000,000원의 과거 주택임차권도 있지만, 2018.08.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 박승현 임차보증금에 과거 보증금을 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라

성호1차는 1,362세대 규모의 아파트단지이며, 준공일은 1998.05.09.입니다. 비교 대상은 전용 59.94㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,166,666원, 최저 거래는 41,000,000원, 최고 거래는 69,000,000원입니다.

신건 최저가 63,000,000원 자체도 최근 12개월 실거래 평균의 116.3%로 이미 높은 편입니다. 그런데 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액은 71,534,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균보다 17,367,334원 높고, 평균의 약 132.1%에 해당합니다. 실질취득액은 표본 최고 거래가인 69,000,000원도 웃돕니다.

별도로 표시된 최신 거래값은 2026년 4월의 43,000,000원입니다. 이 거래와 비교해도 실질취득액은 상당히 높습니다. 실거래 표본은 층별·개별 조건에 따른 가격 편차가 크므로 각 거래를 동일 조건의 가격으로 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격이 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

위 표는 매각대금 63,000,000원에서 추정 집행비용 1,534,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 61,466,000원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 경매신청채권자는 임차인과 동일한 박승현으로 표시되므로 70,000,000원의 청구금액을 독립적인 추가 배당채권으로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다

신건 71,534,000원, 1회 유찰 71,307,200원, 2회 유찰 71,125,760원입니다. 낙찰가는 크게 하락하지만 실질취득액은 모두 71,000,000원대에 머뭅니다. 소폭의 차이는 회차별 집행비용 추정액 변화에 따른 것이며, 보증금 인수구조 자체는 달라지지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 광양중동초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 대중교통 여건은 보통입니다. 북측 및 서측으로 공도와 연결되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 15층 남향 복도식 세대입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실내 보수상태와 점유·인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,362세대 규모이지만 동일 평형 실거래가가 41,000,000원부터 69,000,000원까지 분포합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.0회로, 경매시장에서 가격 수용성이 낮을 가능성을 유의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 14번 박승현의 주택임차권등기, 전입일, 확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금 미배당 인수액. 신건 기준 8,534,000원 인수가 추정됩니다. 실제 배당순위와 배당요구, 우선변제 내역에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 박승현이 두 지위에 모두 등장합니다. 청구채권의 원인과 임대차의 진정성, 동일 채권의 중복 표시 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 최근 실거래 평균 54,166,666원과 비교할 때 71,534,000원의 실질취득액은 가격 메리트가 없습니다.
• 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 가정에서도 실질취득액은 각각 71,307,200원과 71,125,760원입니다. 낮아진 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시 내역이 확인됩니다. 현재 실제 점유자, 인도 조건, 임차인의 보증금 정산 요구 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 배당 및 권리 변동 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,000만원대 낙찰도 7,100만원대 취득”

이 물건의 본질은 단순합니다. 70,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락의 이익을 대부분 상쇄한다는 것입니다. 신건 최저매각가 63,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높고, 임차보증금 미배당액을 인수하면 실질취득액은 71,534,000원에 이릅니다.

더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 40,320,000원까지 내려가더라도 예상 인수액은 30,805,760원으로 늘어나 실질취득액이 71,125,760원에 달합니다. 최근 실거래 평균보다 여전히 비싸기 때문에 유찰에 따른 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다.

임차인과 경매신청채권자가 동일한 점도 반드시 확인할 부분입니다. 권리의 진정성이나 인수조건에 별도의 변화가 없다면 단순한 낙찰가 하락만으로 수익성을 개선하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 6.0회라는 통계까지 고려하면, 현재 조건에서는 권리 인수 위험과 가격 부담이 동시에 큰 사건입니다.

결론은 보수적 접근입니다. 선순위 임차보증금의 인수 문제가 명확하게 해소되지 않는 한, 낮은 최저매각가만을 근거로 입찰하는 것은 피해야 합니다. 판단 기준은 언제나 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다.