광주지방법원 2026타경50036. 여수시 미평동 미평주공2단지 203동 706호, 전용 44.94㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 72,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 등기부를 살펴보면 일반적인 은행 근저당 실행 경매와 구조가 다릅니다. 현재 소유권은 박석봉 4분의 1, 이기백 4분의 3으로 나뉘어 있고, 박석봉이 공유물분할을 청구해 경매가 개시된 사건입니다.
특히 박석봉은 경매개시 이전인 2025.08.21. 이기백 지분에 대해 공유물분할청구권을 피보전권리로 하는 가처분도 설정했습니다. 이 가처분은 경매개시결정보다 앞서며, 권리관계상 매수인 인수 주의 대상입니다. 가처분의 실제 존속 및 말소 여부는 공유물분할 판결과 매각조건을 대조해야 합니다. 단순히 낙찰로 없어지는 권리라고 판단해서는 안 됩니다.
점유관계도 확인이 필요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이기태의 1997.10.17. 전입이 확인되지만, 임대차보증금과 확정일자는 파악되지 않았습니다. 따라서 임차인으로서 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없으며, 반대로 보증금 인수가 없다고 판단할 근거도 부족합니다. 이기태는 과거 이 물건의 4분의 1 지분을 보유했던 이력도 있으므로, 현재 점유 자격 자체를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50036 (공유물분할 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 미평동 284 주공아파트 제203동 제7층 제706호 도로명주소: 여수시 미평로 77 |
| 단지명 | 미평주공2단지 · 990세대 · 1992.05.30. 준공 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.94㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 15층 중 7층 |
| 현재 공유자 | 박석봉 (4분의 1) · 이기백 (4분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 경매신청인 | 박석봉 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 말소기준 판단 | 2026.01.12. 갑구 11번 경매개시결정 |
| 선행 위험 권리 | 2025.08.21. 갑구 10번 공유물분할청구권 가처분 |
| 점유관계 | 이기태 · 1997.10.17. 전입 · 보증금 및 임대차관계 미확정 |
| 관리비 | 미납 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 가처분이 핵심
과거 한국주택은행 근저당권(채권최고액 15,600,000원)과 여수농업협동조합 근저당권(채권최고액 27,600,000원)은 각각 말소 처리되어 현재 존속하는 근저당권은 없습니다. 과거 이기태 지분에 관한 강제경매개시결정도 2025년 매각 이후 말소되었습니다. 하지만 기존 근저당이 없다는 사실과 선순위 가처분이 없다는 것은 별개입니다.
또한 공유물분할 경매는 채무자의 담보채무를 변제하기 위한 전형적인 임의경매와 다릅니다. 공유자 사이의 권리관계를 정리하기 위해 부동산을 매각하는 구조입니다. 따라서 신청인의 청구액이 금전채권으로 확정되지 않았다는 사정만으로 권리가 깨끗하다거나 매수인의 부담이 없다고 해석하면 안 됩니다.
② 점유·임대차 분석 — 이기태의 법적 지위 확인 필요
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기태 | 1997.10.17. | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미확정 | 인수 가능·금액 미상 |
전입 사실이 오래되었다는 이유만으로 임차인의 대항력이나 보증금채권이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약·점유 자격·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
현재 최저가 72,000,000원은 입찰대금일 뿐입니다. 확정되는 임차보증금 인수액과 관리비 부담 등이 있다면 실질취득에 필요한 금액은 그만큼 증가합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 못하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 물건은 보증금 자체가 미상이므로 최저가를 실질취득 총액으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
미평주공2단지 동일 전용면적 44.94㎡ 실거래를 살펴보면 전체 12건 평균은 68,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 69,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 3월 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.94㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 44.94㎡ | 14 | 66,000,000원 |
| 2026.02 | 44.94㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 44.94㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 44.94㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 44.94㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 44.94㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2025.08 | 44.94㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2025.06 | 44.94㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2025.06 | 44.94㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 44.94㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 44.94㎡ | 12 | 63,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 68,500,000원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 69,000,000원 (11건) |
| 최신 거래 | 2026.03 · 65,000,000원 |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 56,000,000원 / 87,000,000원 |
| 최근·과거 거래 추세 | +9.5% |
| 최저가 / 전체 평균 | 105.1% |
| 최저가 / 최근 12개월 평균 | 104.3% |
거래 추세 지표는 +9.5%로 과거 대비 최근 평균이 높은 방향입니다. 다만 그것이 현재 최저가의 저렴함을 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원보다 높고, 최신 거래 65,000,000원도 웃돕니다. 특히 2026년 2~3월 거래에는 56,000,000원, 65,000,000원, 66,000,000원의 사례가 있어 과거 최고가 87,000,000원을 기준으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,696,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 박석봉 | 금전채권액 미상 | 미산정 |
| 가정상 잔여 매각대금 | — | 70,304,000원 |
집행비용 추정액을 우선 공제한 단순 계산입니다. 공유물분할 경매에 따른 최종 대금 분배, 조세채권, 임차보증금 우선변제, 미납 관리비, 선순위 가처분의 효력은 반영되지 않았습니다. 가정상 잔여액 70,304,000원은 공유자에게 최종 지급될 금액으로 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 가정상 잔여액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 미확정 |
유찰에 따라 최저매각가가 57,600,000원 또는 46,080,000원으로 내려가면 외형상 실거래 평균보다 낮아질 수 있습니다. 그러나 실제 취득비용은 낙찰대금과 승계 가능한 임차보증금 등 별도 부담을 함께 판단해야 합니다. 이기태의 임차관계가 성립하고 보증금 미배당분을 매수인이 인수한다면, 낙찰가 하락분만큼 실질취득 총액이 감소한다고 볼 수 없습니다. 선순위 가처분 또한 가격 할인과 별개로 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 미평동 여수진남중학교 동측 근거리. 주변에 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지는 동·서·남·북측 도로에 접하며 동측으로 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조, 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 중 7층입니다. 위생·급배수·도시가스 설비와 단지 내 승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역으로 대로3류·소로2류·중로1류와 접하며, 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역·소하천구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 595,400원/㎡입니다.
- 환금성. 990세대 규모의 아파트단지이나 1992년 준공 건물입니다. 같은 전용면적 거래가 56,000,000원부터 87,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 건물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도 표시되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 점유 상태 및 내부 관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 10번 가처분. 박석봉의 공유물분할청구권 가처분이 경매 이후에도 존속하는지, 말소 조건과 매수인 인수 여부가 무엇인지 공유물분할 판결·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 이기태 점유 자격. 1997.10.17. 전입자 이기태가 임차인인지, 종전 공유자의 점유인지 확인하고 보증금·확정일자·배당요구·실제 거주 여부를 조사해야 합니다.
- 실질취득 금액. 확인되지 않은 임차보증금을 임의로 0원 처리하지 말고, 인수 가능액 확정 후 최근 실거래 평균 69,000,000원 및 최신 거래 65,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비 미납. 매각물건명세서에 관리비 미납이 명시되어 있습니다. 관리사무소를 통해 체납 기간·금액과 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 매각조건. 공유자 박석봉·이기백의 지분관계, 공유물분할 판결, 매각대상 범위 및 경매 진행 조건을 대조해야 합니다.
- 명도 및 점유. 과거 공유지분 보유자 이기태의 전입이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전에 필요한 협의·법적 절차를 고려해야 합니다.
- 시세 재확인. 전체 평균 68,500,000원만 보지 말고 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하여 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공유물분할 관련 판결을 최종 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 0건이 곧 인수 0원은 아니다”
여수 미평주공2단지 706호는 겉으로 보면 최저가 72,000,000원의 소형 아파트입니다. 현재 유효한 근저당권도 없습니다. 그러나 실제 권리분석에서 중요한 것은 무엇이 이미 말소되었고, 무엇이 경매 이후에도 남을 수 있는가입니다.
이 사건은 공유물분할 경매로, 경매개시 이전에 설정된 갑구 10번 가처분의 인수 위험이 남아 있습니다. 1997년 전입한 이기태의 임대차 여부와 보증금도 확정되지 않았고 관리비 미납도 확인됩니다. 신건 가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높습니다.
과거 대비 거래 추세가 +9.5%라고 해도 현재 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 유찰을 통해 최저가가 낮아지는 경우 역시 보증금 인수와 가처분 문제가 자동 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 가격보다 권리관계의 확정이 먼저입니다. 선순위 가처분의 처리, 점유자의 법적 지위, 보증금 및 관리비 부담을 확인하기 전까지는 실제 취득금액조차 확정할 수 없습니다.
결론: 권리 위험 미해소 · 실질취득가 미확정 · 신건 가격 메리트 부족. 현재 단계에서는 신중한 관망과 원본 권리서류 검토가 우선입니다.
