광주지방법원 2026타경50051. 순천시 해룡면 상삼리 청솔아파트 203동 201호에 대한 강제경매입니다. 소유자 함호균은 2020년 4월 21일 이 아파트를 거래가 79,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024년 신용보증기금의 가압류가 등기됐고, 2026년 임차인 장한솔의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

사건의 핵심은 등기된 채권의 숫자가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 장한솔은 2021년 9월 10일 전입하고 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021년 5월 31일입니다. 말소기준인 2024년 2월 8일 신용보증기금 가압류보다 앞선 임차인으로, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

권리분석에서 반드시 구분해야 할 것은 임차권등기일과 대항력의 기초가 된 전입·점유일입니다. 장한솔의 주택임차권등기는 2024년 10월 2일로 말소기준권리보다 늦지만, 주민등록과 점유개시일은 2021년 9월 10일입니다. 이 선행 대항력에 따라 보증금 미변제 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

한편 2024년 2월 8일 신용보증기금 가압류, 2024년 8월 9일 국세 압류, 2026년 1월 15일 강제경매개시결정, 2026년 4월 23일 순천시 압류 등은 매각으로 등기가 소멸할 예정입니다. 그러나 압류등기의 말소와 세금채권의 배당 문제는 별개이므로, 실제 체납세액과 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 가능성도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

실제 임차인은 1명, 장한솔입니다. 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 먼저 이뤄졌고 확정일자도 있으므로 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다. 배당요구도 있는 상태입니다.

신건 매각가 91,000,000원을 가정하면 집행비용 2,038,000원을 제외한 임차인 예상배당액은 88,962,000원입니다. 이에 따라 미배당 보증금은 5,038,000원입니다. 이 금액을 낙찰대금에 더하면 실질취득 부담은 96,038,000원으로 커집니다.

③ 시세 비교 — 최저가도, 실질취득도 비싸다

청솔2 아파트는 705세대 규모로 2001년 8월 14일 준공된 단지입니다. 전용 56.4㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 80,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 4월 83,000,000원입니다.

동일 면적 실거래는 72,000,000원에서 88,000,000원까지 형성돼 있습니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 81,000,000원으로 확인되는데, 경매 최저가는 91,000,000원입니다.

최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.0%로, 낙찰가 자체가 최근 시세보다 높습니다. 하지만 실제 투자 판단에는 대항력 임차보증금이 더 중요합니다. 매수인 인수 가능액까지 반영한 신건 예상 취득 부담 96,038,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가 83,000,000원과 표본 최고 거래가 88,000,000원도 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

집행비용과 임차인 우선배당으로 매각대금이 전부 배분되는 계산입니다. 신청채권자 장한솔의 청구금액은 임차보증금과 별도 인수액으로 중복 산입하지 않습니다. 실제 배당은 채권의 법적 동일성, 당해세·최우선변제·집행비용 및 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 최저가뿐

이 사건에서는 유찰을 기다리는 전략도 일반적인 아파트 경매와 다르게 판단해야 합니다. 낙찰대금이 감소하면 임차인에게 배당할 금액도 줄고, 대항력 임차인의 미회수 보증금이 늘어납니다.

각 회차별 실질취득 부담은 해당 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따른 차이는 있지만 모두 임차보증금 94,000,000원 수준을 웃돕니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순천금당중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린상가·학교 등이 분포하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다. 단지 북측 중로에 접하며 북서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 2층 남향 복도식 아파트입니다. 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금당2지구)에 속하며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 규제가 있습니다. 공시지가 575,300원/㎡, 토지 형상은 유사 사다리형이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 705세대 아파트로 동일 면적의 실거래는 확인되지만, 2026년 2~4월 거래가격이 72,000,000원~88,000,000원으로 분산돼 있습니다. 본건은 2층이라는 점과 실내 상태를 반영해 비교해야 합니다.
• 권리와 가격의 결합. 아파트 자체의 주거 수요와 별개로, 인수형 임차보증금이 최근 거래가격보다 높다는 점이 경매 투자 환금성과 수익성에 불리하게 작용합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 최우선 확인. 장한솔의 보증금 94,000,000원과 전입·점유·확정일자를 확인하고, 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가 판단. 낙찰가만 보지 말고 예상 미배당 보증금을 합산해야 합니다. 신건 실질취득 예상액 96,038,000원은 최근 평균 및 최신 실거래를 모두 초과합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 최저가가 72,800,000원 또는 58,240,000원으로 내려가더라도 각각 예상 인수액 22,910,400원, 37,208,320원을 포함해 판단해야 합니다.
• 임차인과 경매신청채권자 관계. 동일 인명인 장한솔의 임대차계약, 임차권등기명령, 강제경매 신청 근거 및 채권관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부를 섣불리 확정하지 마세요.
• 체납세·배당순위. 국세 및 순천시 압류가 있으므로 실제 조세채권의 법정기일, 우선순위, 배당요구 여부 등을 확인하고 임차인의 배당액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부와 주택 인도 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 확인과 임차인의 실제 점유·퇴거 상황 점검이 필요합니다.
• 관리비·추가 취득비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 취득 관련 세금, 명도비 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 기록을 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

순천 청솔아파트 203동 201호는 신건 최저가가 91,000,000원인 아파트입니다. 그러나 임차인 장한솔의 보증금 94,000,000원은 최저가보다 높으며, 대항력도 말소기준권리에 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

예상배당 기준으로 신건 인수액은 5,038,000원, 실질취득 부담은 96,038,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰이 발생해도 인수액이 늘어나 총부담은 계속 보증금 수준에 묶입니다. 이는 최근 12개월 평균 80,500,000원뿐 아니라 최신 거래가 83,000,000원을 웃도는 가격입니다.

결론은 분명합니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 임차보증금의 전액 변제 또는 인수 위험을 실질적으로 해소할 수 있는 별도 근거가 확인되지 않는 한, 단순 유찰만으로 투자 가치가 개선되는 물건이 아닙니다. 권리 인수 위험이 크고, 실질취득 가격도 높은 입찰 보류형 사건입니다.