광주지방법원 2026타경50100. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 22층 2212호가 경매에 나왔습니다. 24층 건물의 22층에 위치한 아파트로, 감정가 72,000,000원에 비해 최저매각가는 50,400,000원입니다. 유찰은 아직 없지만 최초 매각가격이 감정가의 70%로 책정돼 있습니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2019년 10월 18일 거래가 69,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구액 76,165,068원으로 신청한 강제경매입니다.
등기에는 채권최고액 2,000,000,000원의 천호컨설팅주식회사 근저당권과 다수의 압류·가압류가 등장합니다. 거액의 공동담보 근저당이지만, 그 채권최고액 전체를 이 아파트 한 호실의 인수채무로 볼 수는 없습니다. 근저당과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 진짜 중요한 부분은 근저당보다 먼저 전입한 임차권과 이를 정리하기 위해 제출된 조건부 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제209동 제22층 제2212호 도로명주소: 광장로 70 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 24층 중 22층 |
| 비교 평형 | 전용 59.79㎡ 거래 표본 · 대상 호실의 전용면적은 입찰 전 공부 대조 필요 |
| 소유자 | 주식회사더베스트아이 (2019.10.18 소유권이전, 거래가 69,000,000원) |
| 감정가 | 72,000,000원 |
| 최저매각가 | 50,400,000원 (신건 · 감정가 70% · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 76,165,068원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.12 천호컨설팅주식회사 근저당권 (채권최고액 2,000,000,000원 · 공동담보) |
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 75,000,000원 · 전입 2021.10.08 |
| 특별매각조건 | 특별매각조건결정 있음 · 잔존 보증금 청구권 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
핵심 날짜는 2021.10.08과 2021.11.12입니다. 주택임차권에 기재된 주민등록일·점유개시일은 2021년 10월 8일이며, 말소기준 근저당권 설정일은 그보다 늦은 2021년 11월 12일입니다. 확정일자도 2021년 9월 16일로 확인됩니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선행하는 대항력 있는 권리로 분석해야 합니다.
2025년 5월 8일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 임차보증금 75,000,000원으로, 전유부분 전체에 관한 것입니다. 등기 자체는 근저당권보다 나중에 이루어졌지만, 대항력 판단은 임차권등기일만으로 하지 않습니다. 먼저 성립한 주택임대차의 전입·점유 및 확정일자 기록이 중요합니다.
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 임차권 권리자로 표시돼 있으며, 서울보증공사는 그 승계인으로 언급됩니다. 두 기관의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이지만, 이것이 곧 현장에 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 실제 거주자와 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차권 분석 — 명목 인수와 실질 인수를 구분
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 |
75,000,000원 | 있음 전입 2021.10.08 |
있음 확정 2021.09.16 배당요구 확인 |
실질 0원 확약 적용 전 미배당 25,907,200원 승계인 서울보증공사 포함 |
| 임대차계약일 | 2021.09.15 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.09.16 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.10.08 |
| 임차권등기일 | 2025.05.08 (을구 8번) |
| 임차 목적물 | 전유부분 건물의 전부 |
| 배당요구 | 확인 |
| 예상 우선배당 | 49,092,800원 |
| 확약 전 미배당 | 25,907,200원 |
| 확약 적용 후 인수 | 0원 (해당 임차권 한정) |
| 실제 거주 임차인 | 확인된 인원 0명 · 현장 점유관계 별도 확인 |
※ 명목 미배당액 25,907,200원은 확약서가 없거나 효력이 인정되지 않을 때의 위험금액입니다. 확약은 명시된 주택임차권자와 승계인에 적용되는 것으로, 그 밖의 별도 점유자·임차권이 확인된다면 해당 권리의 인수 위험은 따로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 검증이 필요하다
비교 가능한 실거래 표본은 성호2차아파트 전용 59.79㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 확인 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다. 최저매각가 50,400,000원은 최근 평균의 89.5%로, 확약서가 유효해 인수액이 0원인 경우 가격상 여지가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
거래가격 범위는 45,000,000원~70,200,000원으로 넓게 형성돼 있습니다. 감정가 72,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 반면 최저매각가 50,400,000원은 최근 평균보다 낮지만, 일부 거래가 45,000,000원과 48,500,000원에 이루어진 점을 고려하면 가격이 압도적으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,307,200원 |
| 1. 주택임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 75,000,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 근저당 · 천호컨설팅주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사드림저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 | 76,165,068원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 금액입니다. 임차보증금 75,000,000원 중 49,092,800원을 배당하고 남는 25,907,200원은 확약 적용 전 명목 미배당액이며, 해당 권리의 확약이 유효하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있고, 실제 배당은 법원의 배당절차에 따라 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 권리는 그대로 확인
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (70%) | 50,400,000원 | 25,907,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (56%) | 40,320,000원 | 35,805,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (44.8%) | 32,256,000원 | 43,724,608원 | 0원 |
이 시나리오가 보여주는 핵심은 확약서의 가치입니다. 확약이 없으면 매각가격이 낮아질수록 대항력 있는 보증금의 미배당액이 늘어, 실질취득액은 대체로 75,000,000원 수준에서 벗어나기 어렵습니다. 이는 최근 평균 56,316,666원보다 높은 취득구조입니다.
반대로 확약 효력이 인정되고 별도 인수권리가 없다면, 보증금 미배당분을 매수인이 부담하지 않아 매각가격 하락이 실질취득비용 하락으로 연결됩니다. 다만 체납 관리비나 인도비용 등이 존재한다면 별도 가산해야 합니다. 유찰 시나리오는 가격을 비교하기 위한 것이며 실제 다음 기일과 최저가는 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 제865호선이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 22층이며, 위생·급배수설비, 가스보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지설비 및 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 광양중진초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 규제가 있습니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교 대상 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003년 11월 준공으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 대상은 209동이므로 건물군별 차이를 검토해야 합니다. 최근 거래가격의 편차가 크고 경매 평균 유찰 횟수가 4.7회로 높습니다.
- 현장 상태. 도시가스밸브가 차단돼 있으며 미납 관리비가 있습니다. 설비 재사용 가능 여부, 비용 부담 및 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건결정의 정확한 내용과 적용 범위를 확인합니다.
- 확약서 효력. 한국토지주택공사 및 승계인 서울보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 유효하게 적용되는지 확인합니다.
- 실제 점유자. 등기된 기관의 권리와 실제 거주자는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 점유 근거, 추가 임대차관계 및 인도 가능성을 조사합니다.
- 보증금 중복 집계. 보증기관인 한국토지주택공사와 승계인 서울보증공사를 서로 다른 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 확인된 임차권의 보증금은 75,000,000원입니다.
- 미납 관리비. 체납액과 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능성을 관리사무소에서 확인합니다.
- 도시가스 차단. 밸브 차단 사유, 미납 요금, 재공급 절차 및 가스보일러 작동 상태를 확인합니다.
- 공동담보. 천호컨설팅주식회사 근저당권의 공동담보목록과 매각에 따른 말소 범위를 대조합니다. 2,000,000,000원은 채권최고액으로, 매수인 인수액이 아닙니다.
- 국가 압류. 송파세무서장 및 부산지방검찰청동부지청 관련 압류의 소멸 여부와 당해세 등 배당상 우선권 문제를 확인합니다.
- 비교 시세. 대상 209동과 실거래 표본 201~205동 사이의 차이, 전용면적, 층·향·내부 상태를 반영해 입찰가를 산정합니다.
- 매각공고 확인. 2026.11.02 매각기일, 최저매각가격 및 입찰조건을 법원 공고와 대조합니다.
맺으며 — “값은 낮지만, 확약서가 모든 것을 결정한다”
광양 성호2차 209동 2212호의 최저매각가 50,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 낮습니다. 그런데 대항력 있는 임차보증금이 75,000,000원으로, 최저매각가를 웃돕니다. 이 숫자만 보면 싸게 낙찰받아도 보증금 인수 때문에 실질취득비용이 높아지는 물건입니다.
이번 사건의 중요한 차이는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 확약서가 제출됐다는 점입니다. 그 효력이 인정되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 되어 매각가격 자체를 기준으로 시세를 비교할 수 있습니다.
그럼에도 낙관적으로만 보기는 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 4.7회, 매각률은 45%이며, 미납 관리비와 도시가스 차단이 확인됩니다. 또한 실제 점유관계가 확인되지 않았고 비교 거래의 동 구분도 다릅니다. 확약서 밖의 별도 권리가 확인되면 그 위험은 그대로 남습니다.
최종 판단은 '조건부 권리 안정·가격 검토 가능·입찰 전 확인 필수'입니다. 확약서의 유효성과 적용 범위, 점유 및 추가 비용을 확정하기 전에는 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 적극 입찰하기 어렵습니다. 권리정리가 확실하게 확인된 뒤에도 평균 유찰 횟수와 환금성을 고려한 보수적인 입찰가격 설정이 필요합니다.
