광주지방법원 2026타경50128. 전라남도 광양시 중동 수하임1차 14층 1405호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구액 143,500,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 첫 번째 관문은 임차인의 대항력이고, 두 번째는 은행 근저당권의 배당순위와 변경 내용입니다.
등기부에는 강병진 명의의 임차권이 존재합니다. 임차보증금은 143,500,000원이고, 임대차계약과 확정일자는 말소기준권리보다 늦습니다. 주민등록일자는 2023.05.01로, 우리은행 근저당권 설정일인 2022.01.03보다 뒤입니다. 이에 따라 해당 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
다만 우리은행 근저당권의 당초 채권최고액은 8,334,600,000원으로 공동담보가 기재되어 있고, 같은 날 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제 내용이 포함된 변경등기도 있습니다. 어느 금액과 담보관계가 해당 호실에 최종적으로 적용되는지 확인하지 않으면 배당표를 확정적으로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 14층 1405호 도로명주소: 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 중 14층 · 남향 계단식 |
| 단지 규모 | 105세대 · 사용승인 관련 준공일 2021.12.15 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 195,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 등기 관할 | 광주지방법원 순천지원 광양등기소 |
① 권리 흐름 — 은행 근저당이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2022.01.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 강병진 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 있어도 인수는 0원
실제 임차인으로 확인되는 사람은 강병진 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병진 전유부분 건물의 전부 |
143,500,000원 | 전입 2023.05.01 확정 2022.03.21 |
없음 | 근저당 후순위 확정일자 있음 실제 배당 확인 필요 |
인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.03.11 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.03.31 |
| 확정일자 | 2022.03.21 |
| 주민등록일 | 2023.05.01 |
| 임차권등기일 | 2025.01.24 |
| 배당요구 관련일 | 2025.01.24 |
| 임차보증금 | 143,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.03 우리은행 근저당권 |
임차인의 계약일과 점유개시일이 존재하더라도, 선순위 근저당권에 대항하기 위한 주민등록 요건은 근저당권 설정 이후에 갖춘 것으로 나타납니다. 확정일자 역시 근저당권 설정일보다 늦어 은행 근저당권보다 우선하는 배당순위를 확보했다고 볼 수 없습니다.
따라서 보증금 143,500,000원 자체가 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당보증금 승계와는 구분해야 합니다. 다만 임차권등기, 배당요구 처리, 신청채권자의 권리 취득 및 실제 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 분석 — 시세 확인 없이 싸다고 볼 수 없다
수하임1차는 105세대 규모의 아파트로, 준공일은 2021.12.15입니다. 다만 이 호실의 가격을 직접 검증할 수 있는 최근 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 단지의 참고 면적 자료만으로는 1405호의 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 결과 |
|---|---|
| 감정평가액 | 195,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 195,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 195,000,000원 |
| 동일 면적 최근 실거래 비교 | 시세 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.9회 |
감정가와 최저매각가가 같다는 것은 아직 유찰되지 않았다는 뜻일 뿐입니다. 감정가 자체가 현재의 시장가격과 일치한다는 보장은 없습니다. 특히 단지 거래 표본이 적거나 면적·층·향이 다른 사례를 섞으면 가격 판단이 왜곡될 수 있으므로, 같은 면적대의 최신 거래와 최근 12개월 거래를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
현재 제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 우선 공제한 뒤 나머지 금액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 195,000,000원 |
위 예상배당은 공동담보 근저당권의 최초 채권최고액 8,334,600,000원을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 을구 1-1번 변경등기의 효력, 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당관계, 조세채권 및 임차인 배당순위를 확정한 금액이 아닙니다. 집행비용 3,530,000원은 추정치입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가보다 중요한 배당 검증
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 8,286,630,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 8,325,084,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 8,355,847,200원 |
제시된 세 회차 모두 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 다만 이 결과는 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액을 배당 계산에 적용했기 때문입니다. 실제 근저당권의 변경 내용과 공동담보관계가 반영되면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
또한 이 미배당 추정액은 전체 공동담보 채권최고액을 반영한 수치로, 다른 담보물의 가치나 배당을 이 사건에 배분한 결과가 아닙니다. 따라서 세 회차의 숫자를 실제 채권손실이나 이 호실의 담보 부족액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광양시 중동 광양중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 공공기관, 업무시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 편리하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 20층 건물 중 14층입니다. 남향 계단식이며 급배수·전기·승강기·방화·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역에 위치하며 중로1류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 105세대 단지이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 거래가격과 실제 매수 수요를 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 우리은행 을구 1번의 8,334,600,000원과 을구 1-1번의 80,760,000원 변경등기 및 공동담보 해제 내용을 확인합니다. 해당 호실에 최종 적용되는 피담보채무와 배당순위를 검증해야 합니다.
- 임차권 및 점유. 강병진의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 처리와 실제 점유 상태를 확인합니다. 대항력이 없다는 판단과 명도 부담이 없다는 판단은 별개입니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 청구액 143,500,000원의 집행권원과 임차보증금 채권의 관계를 확인해 중복채권 및 배당 문제를 점검합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 낙찰 후 의무 승계 또는 말소 절차에 대해 관할기관과 확인합니다.
- 관리비 체납. 매각물건명세서에 관리비 미납이 기재되어 있습니다. 관리주체에게 체납기간과 금액, 공용부분 부담 가능액을 구분해 확인합니다.
- 실거래 시세. 수하임1차 동일 면적대의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 층·향·내부 상태를 확인하고 최저매각가 195,000,000원의 적정성을 검토합니다.
- 매각조건 재확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 최신 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각물건명세서를 재확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안심 입찰”
광양 수하임1차 1405호는 임차보증금 143,500,000원이 등기되어 있지만, 해당 임차인의 주민등록이 말소기준 근저당권보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 판단되는 물건입니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 우리은행 공동담보 근저당의 변경등기는 반드시 확인해야 할 핵심 쟁점입니다. 최초 채권최고액과 변경된 금액의 차이가 크고, 그에 따라 예상배당의 신뢰도도 달라집니다. 주택도시보증공사의 회수관계와 민간임대주택 등록, 미납 관리비도 함께 점검해야 합니다.
무엇보다 신건 최저가 195,000,000원이 최근 시세 대비 저렴한지는 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건의 결론은 “권리 인수 부담은 낮지만, 배당관계와 가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 가격뿐 아니라 등기 변경의 실제 효력을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
