광주지방법원 2026타경50149. 전라남도 광양시 중동 수하임1차 8층 803호의 경매입니다. 물건종류는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 8층에 해당하며 남향입니다.

소유자는 유한회사와이지개발이고, 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이병철의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다. 임차인은 보증금 137,000,000원을 주장하지만 선순위 근저당권보다 전입이 늦습니다. 따라서 보증금 규모가 크다는 사실만으로 매수인 인수금이 발생하는 사건은 아닙니다.

눈여겨볼 부분은 배당입니다. 현재 최저매각가 200,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 우리은행 근저당권에 배분되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 근저당권에 변경등기가 있어 실제 채권최고액과 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 없지만 확인사항이 있다

말소기준은 2022.01.03 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 이후 2024.11.14 등기된 이병철의 주택임차권과 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 137,000,000원, 대항력 없음

임차보증금은 137,000,000원이지만, 전입신고 시점이 선순위 근저당권보다 늦어 매수인이 보증금을 부담하는 유형은 아닙니다. 임차권등기도 말소기준권리 이후에 이루어졌습니다. 다만 임차인의 배당 가능 여부와 배당순위는 확정일자, 배당요구 및 실제 채권관계 등을 종합하여 별도로 확인해야 합니다.

현재 공실로 기재되어 있어 점유자 명도 부담은 상대적으로 제한적일 수 있지만, 관리비 미납이 확인되는 물건입니다. 미납 금액과 공용부분 관리비의 부담 범위를 확인하기 전까지 인도·취득 관련 추가비용이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 200,000,000원이 적정한지는 별도 검증

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 200,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수금을 반영한 취득금액도 200,000,000원이며, 취득세와 명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

이 물건은 동일한 용도 및 면적에 해당하는 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 특히 아파트로 분류되지만 실제 오피스텔로 이용되고 있으므로, 일반 아파트 평균가격이나 다른 면적의 매매사례를 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

회차별 실질취득은 해당 최저매각가에 매수인 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 실제 낙찰가격 및 취득 부대비용은 별도이며, 유찰 시나리오는 향후 매각을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

이 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,600,000원을 공제한 196,400,000원 전액이 우리은행에 배분됩니다. 이에 따라 가압류권자와 경매신청채권자는 배당받지 못하는 것으로 산정되며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 근저당권의 변경등기가 있으며, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액 사이에는 실제 채권의 중복 여부 확인이 필요합니다. 따라서 아래의 채권총액과 미배당액은 실제 확정 채무나 법원의 최종 배당결과가 아닌 현재 가정에 따른 계산값으로 보아야 합니다.

배당 계산은 채권액 합계 1,955,192,282원을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 근저당권 변경 및 동일 채권 중복 여부에 따라 실제 미배당액은 크게 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주거환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 통행이 빈번한 로변에 있으며, 단지 서측은 폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 8층, 남향입니다. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보설비, 소화전 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
• 용도. 아파트로 표시된 물건이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 이용상태를 명확히 확인해야 합니다.
• 환금성. 수하임1차는 105세대이며 준공일은 2021.12.15입니다. 동일 용도·면적의 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 실제 환금성이나 매도가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경. 을구 1번 채권최고액 815,040,000원과 을구 1-1번 변경 기재 101,880,000원, 공동담보 해제의 관계를 확인하고 실제 채권최고액 및 배당순위를 재검토하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 임대의무기간, 경매 후 해당 등기의 처리와 매수인 의무 여부를 확인하세요.
• 임차권과 배당. 이병철의 전입·확정일자·임차권등기, 배당요구 사실을 원본으로 대조하세요. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 실제 배당순위는 별도 검토 대상입니다.
• 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 1,003,152,282원과 경매신청 청구금액 137,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인하세요.
• 미납 관리비. 관리비 미납이 기재되어 있습니다. 관리사무소를 통해 체납 총액과 공용·전유부분 구분, 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 공실 및 인도. 현황상 공실이지만 매각 전 실제 점유 상태, 출입 가능 여부 및 인도에 필요한 절차를 재확인하세요.
• 시세 확인. 감정 이용상태인 오피스텔과 실제 공부상 용도를 확인한 다음, 동일 용도·면적·층에 가까운 최근 매매사례로 최저가 200,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 200,000,000원, 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원 시나리오를 검토하되 가격이 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것을 혼동하지 마세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 물건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차보증금 인수위험이 없다는 점입니다. 이병철의 보증금은 137,000,000원이지만 전입이 말소기준 근저당권보다 늦고, 경매 매각에 따라 임차권이 소멸하는 것으로 판단됩니다. 최저가 200,000,000원 기준 실질취득금액도 권리 인수액을 반영하면 200,000,000원입니다.

그럼에도 쉽게 입찰할 수 있는 물건이라고 단정하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기의 법적 상태, 근저당 변경에 따른 배당계산의 불일치, 관리비 미납, 아파트와 오피스텔 이용상태의 차이가 있기 때문입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 1.9회로, 신건 가격에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

현재 최저가가 실제 거래 시세보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “임차보증금 인수는 없음, 기타 권리 확인 필요, 가격 판단은 보류”입니다. 원본 서류와 유사 실거래가격을 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 입찰 여부와 응찰가 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.