전주지방법원 2025타경1095. 전주시 완산구 효자동3가의 코아루성우아르데코 16층 1607호, 전용 49.97㎡ 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 149,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 일반적인 소형 주거용 집합건물 경매처럼 보이지만, 등기부의 2024.05.24 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차인 채다은은 전입일 2020.03.26, 확정일자 2020.03.16로 말소기준인 2025.12.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 배당만으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.

더 주의할 부분은 경매 신청채권자와 임차권자가 모두 채다은이라는 점입니다. 신청채권액 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원을 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 반대로 신청채권자가 본인이라는 이유로 임차인의 대항력이 사라지는 것도 아닙니다. 이 사건은 매각물건명세서에 명시된 임차보증금 인수조건을 중심으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준은 2025.12.12 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.24에 채다은 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 채다은의 전입일과 점유개시일, 확정일자도 모두 말소기준보다 빠르며, 임차인의 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

등기부에는 과거 하이트진로주식회사 명의 전세권도 있지만, 해당 전세권은 2020.03.26 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 전세금 130,000,000원 및 변경된 140,000,000원을 현재의 인수액에 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차보증금은 최초 145,000,000원에서 2022.03.08에 5,000,000원이 증액되어 현재 150,000,000원입니다. 최초분과 증액분의 확정일자가 각각 기재되어 있고, 두 날짜 모두 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 채다은은 임차권등기뿐 아니라 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 등기부에는 임차보증금반환 청구사건 전주지방법원 2024가단2403의 판결에 의한 경매청구권이 소유권등기 대위 원인으로 기재되어 있습니다. 동일인의 신청채권과 임차보증금을 각각 독립된 150,000,000원의 인수채무로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

코아루성우아르데코 전용 49.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 1월부터 10월까지이며, 평균은 133,291,666원입니다. 신건 최저가 149,000,000원부터 이미 이 평균의 111.8%로 최근 시세보다 높습니다.

하지만 매수인이 부담할 가격은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 예상 인수액 3,886,000원을 더한 실질취득 152,886,000원은 최근 12개월 평균의 약 114.7%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 144,000,000원과 비교해도 8,886,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (149,000,000원 매각 가정)

신청채권자와 임차인이 동일인이므로 신청채권 150,000,000원을 별도의 임차보증금으로 추가 합산하지 않습니다. 위 배당표에서 신청채권 별도 배당액 0원은 임차인 우선배당 146,114,000원과 중복되지 않는 별도 배당액을 뜻합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락의 착시

이 사건은 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 그만큼 커지는 대항력 인수형 경매입니다. 따라서 입찰가만 떨어지는 모습을 보고 할인 폭만큼 이익이 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.

낙찰가가 149,000,000원에서 95,360,000원까지 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 3,886,000원에서 56,756,480원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 152,886,000원에서 152,116,480원으로 소폭만 변합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도청 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·숙박시설·도시형생활주택·관공서 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지로의 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성은 전반적으로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2013.12.04 준공, 224세대 단지입니다. 대상은 지상 18층 중 16층으로, 철근콘크리트구조의 아파트(도시형생활주택)입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측·북측·동측의 포장도로를 통해 단지에 진·출입합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)· 서부신시가지 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가 범위가 115,000,000원~145,000,000원으로 넓습니다. 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미배당 보증금 인수. 을구 3번 임차권등기는 대항력 있는 권리입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 채다은의 보증금반환 판결, 임차권등기명령 및 강제경매 신청채권의 관계를 대조해 중복 계산이나 누락이 없도록 해야 합니다.
• 보증금 증액. 최초 145,000,000원과 2022.03.08 증액된 5,000,000원의 확정일자 및 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 신건의 예상 실질취득은 152,886,000원이며, 2회 유찰 시나리오에서도 152,116,480원입니다. 최저가만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 최근 실거래 비교. 최근 12개월 평균 133,291,666원과 최신 거래 144,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 특히 16층 실거래 128,000,000원의 개별 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 소유권 변경 이력. 상속등기와 경정등기, 과거 경매개시결정 취소가 있었으므로 현재 소유권 및 집행권원 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기 사실만으로 현재 점유·퇴거 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유 여부, 인도 협의 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상 집행비용과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등 우선 배당 항목을 확인해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 1.5억대 실질취득을 보라”

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 가격 판단의 기준을 바꾸는 대표적인 유형입니다. 임차인 채다은의 보증금은 150,000,000원이고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 신건 최저가가 149,000,000원이라고 해서 그 금액만으로 취득할 수 있는 물건은 아닙니다.

예상 실질취득은 152,886,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 133,291,666원을 웃돕니다. 2회 유찰하여 최저가가 95,360,000원까지 낮아지는 시나리오에서도 실질취득은 152,116,480원입니다. 낙찰대금이 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 커지므로 가격상 이점이 생기지 않습니다.

권리 인수 위험이 명확하고, 실질취득이 최근 거래 수준보다 높은 물건입니다. 입지의 장점이나 향후 유찰 가능성을 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 먼저 보증금반환채권 및 배당·인수조건의 변동 여부를 확인해야 하며, 현재 조건에서의 신규 입찰은 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.