광주지방법원 2026타경50155. 여수시 웅천동 웅천롯데캐슬마리나 D동 5층 510호가 경매로 나왔습니다. 등기부상 소유자는 신수현이며, 2022.10.14 소유권을 취득할 당시 거래가액은 240,000,000원이었습니다. 같은 날 순천제일신용협동조합 명의로 채권최고액 204,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 가압류, 과거 경매개시결정이 있었지만 모두 말소됐고, 현재는 해당 근저당권자의 임의경매가 진행 중입니다.

이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 매각으로 소멸하는 권리와 실제 점유관계를 구별하는 것입니다. 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 확인되지 않지만, 임대관계 자체는 미상입니다. 다음은 용도와 가격입니다. 사건 분류에는 아파트라고 돼 있지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 주변 아파트 가격을 그대로 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 234,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 기준점은 2022.10.14 설정된 순천제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 진행 중인 2026.02.04 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거의 여수시 압류는 2025.04.07 해제됐으며, 박수훈의 청구금액 30,000,000원 가압류도 2025.04.29 취하됐습니다. 2024.12.13 개시됐던 이전 임의경매는 2025.03.04 취하됐고, 관련 등기는 2025.03.07 말소됐습니다. 최초 신탁 소유권보존에 수반된 신탁등기 역시 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 따라서 과거 말소된 권리들을 현재의 인수채무로 합산할 이유는 없습니다.

② 가격 검토 — 신건 최저가 234,000,000원

감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가도 234,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로 아직 최저매각가 인하는 이뤄지지 않았습니다. 근저당권 등 소멸대상 권리와 별도로 매수인이 인수할 금액은 현재 0원으로 산정되며, 최저가에 낙찰된다는 가정하의 실질취득금액은 234,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비·미납 관리비 등은 별도입니다.

소유자의 과거 등기상 거래가액은 240,000,000원으로 현재 감정가보다 높습니다. 그러나 이 거래는 2022년 취득 당시의 금액일 뿐, 현재 같은 용도 물건의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 과거 취득가와 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

회차별 가격은 각 회차 최저가에 낙찰되는 상황을 가정한 것입니다. 채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 추정금액으로, 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 한 그 부족액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

최저매각가 234,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 4,076,000원, 근저당권에 대한 배당 계산액은 204,000,000원, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 25,924,000원입니다.

다만 근저당권의 204,000,000원은 채권최고액이며, 실제 확정된 채무잔액과 동일한 금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 158,050,086원이므로, 위 배당은 채권최고액을 적용한 계산상 시나리오입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 채권계산서 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 여수시 웅천동에 위치한 웅천롯데캐슬마리나 구분건물입니다. 주변에는 아파트단지, 생활숙박시설, 오피스텔, 상가 등이 혼재합니다. 실제 거래사례를 비교할 때 건물의 법적 용도와 이용방식을 구분할 필요가 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다. 단지는 광대로변 등에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층입니다. 승강기·난방·소방·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역·자연녹지지역과 지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 국가산업단지, 장애물제한표면구역, 특별대책지역, 경관녹지, 공원시설 및 도로 관련 제한도 함께 확인 대상입니다. 실제 해당 호실 및 대지지분에 적용되는 제한은 원본 도면을 대조해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 10,307㎡, 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 전유부분 내부 상태와 현재 이용형태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 여러 집합건물 용도가 혼재하므로 단순한 아파트 거래가격을 이 물건의 시세로 적용하기 어렵습니다. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 매매거래, 임대수요, 공실·점유상황을 확인한 후 환금성을 평가하는 것이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.10.14 순천제일신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 유효한 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는지 입찰 전 최신 등기부 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대, 상가건물 임대차 관련 자료, 실제 점유자를 확인해 대항력 있는 임차인이나 점유자가 있는지 점검하세요. 미확인 점유자의 대항력은 단정하지 않아야 합니다.
• 오피스텔 용도 확인. 사건상 아파트 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 다릅니다. 건축물대장, 등기사항, 사용승인 내역과 실제 현장 이용상태를 확인하고 취득·대출·임대에 관한 조건을 검토하세요.
• 가격 비교. 감정가 234,000,000원과 소유자의 과거 취득가 240,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 동일 용도·규모의 최근 거래 및 현재 매도 호가를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 234,000,000원, 1회 유찰 가정 187,200,000원, 2회 유찰 가정 149,760,000원입니다. 가격 인하는 수익성 판단의 출발점일 뿐, 그 자체가 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
• 배당채권 확인. 신청 청구금액 158,050,086원과 근저당 채권최고액 204,000,000원은 다른 개념입니다. 채권계산서, 배당요구 및 조세채권의 존재를 확인하세요.
• 과거 취하·말소 확인. 2024년 임의경매개시결정, 여수시 압류, 박수훈 가압류가 각각 취하·해제·말소된 이력을 최신 등기에서 재확인하세요.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자와 점유 근거, 인도 가능 시점 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 사용현황을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 가격 메리트”

여수 웅천롯데캐슬마리나 D동 510호는 등기상 후순위 권리 정리가 비교적 명확한 경매물건입니다. 2022년 설정된 근저당권이 말소기준이며, 과거 압류·가압류·경매개시결정은 말소됐습니다. 확인된 권리를 기준으로 한 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가는 234,000,000원으로 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 더구나 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있어, 아파트 시세를 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 임대관계와 실제 점유상태도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보류입니다. 동일 용도 최근 실거래로 적정 취득가격을 확인하고, 임차인·점유관계를 검증한 뒤 응찰 여부를 정하는 접근이 적절합니다. 현재 최저가가 싸다는 근거는 아직 확보되지 않았으며, 유찰이 진행되더라도 반드시 시세 검증을 선행해야 합니다.