광주지방법원 2026타경50181. 전남 광양시 중동에 위치한 수하임1차 17층 1705호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 청구금액 143,500,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 설정된 우리은행 근저당권이며, 임차인 조재욱의 주민등록은 2023년에 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기와 임차보증금이 존재하지만 현재 확인된 권리관계상 매수인이 해당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

그런데 이 사건에서 중요한 부분은 단순히 인수액이 없다는 사실보다 선순위 공동담보의 정확한 범위, 민간임대주택등기의 효과, 실제 시세입니다. 특히 공동담보 관련 변경등기가 있어 배당표상 거액의 미배당을 이 한 세대의 확정적인 채무 규모로 해석해서는 안 됩니다. 가격과 등기 내용을 함께 확인해야 입찰 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 먼저, 임차인은 나중

말소기준권리는 2022.01.03 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 임차인의 전입과 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 근저당권과 후순위 임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 임차인 보증금의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력은 없다

등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 조재욱 1명입니다. 임차보증금은 143,500,000원으로, 전유부분 건물 전부에 관해 임차권등기가 되어 있습니다.

임차인의 계약일 및 점유개시일은 2023년이고 주민등록일도 2023.03.14입니다. 이에 비해 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.01.03에 접수됐습니다. 전입이 선순위 근저당권보다 늦으므로 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.

임차권등기는 2025.01.23에 이루어졌지만, 이 등기가 선순위 근저당권보다 앞서는 권리를 새로 만들어 주지는 않습니다. 따라서 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 낙찰자가 보증금 143,500,000원을 별도로 부담하는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.95억, 시세 확인이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 다만 이 가격이 실제 거래시장에서 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.

비교 대상으로 표시된 면적은 59.5627㎡이나, 본건과 정확히 일치하는 면적의 거래로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 비교 면적만으로 개별 세대의 시세를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

집행비용 3,530,000원을 우선 공제하고, 나머지 191,470,000원을 우리은행에 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 우리은행 공동담보 해제 및 근저당권 변경 내용이 실제 배당액에 미치는 영향은 재확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

유찰 시나리오에서는 최저매각가가 195,000,000원 → 156,000,000원 → 124,800,000원으로 내려갑니다. 후순위 임차인의 보증금 인수가 없으므로 각 회차의 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 해당 최저가와 같습니다. 다만 가격이 낮아져도 실거래 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·주상용건물 등이 혼재하는 중심상업지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다. 단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 17층에 위치한 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 중심상업지역이며 토지는 사다리형 평지입니다. 공시지가는 793,300원/㎡이고, 토지면적은 1,834.0㎡입니다. 상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와의 차이에 관한 별도 지적도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 105세대 규모의 단지이며 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 실제 환금성은 동일 단지 거래량, 층별 가격 차이, 거래 성사 기간 등을 추가 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 우리은행 근저당권의 설정일 2022.01.03과 임차인의 주민등록일 2023.03.14를 등기부 및 관련 서류로 재확인하세요.
• 공동담보 변경. 채권최고액 8,334,600,000원, 공동담보목록 제2022-3호, 변경 기재된 80,760,000원과 공동담보 해제의 정확한 효력을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 임대의무기간 관련 등기가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 임차권등기. 조재욱의 임차권등기와 배당요구를 확인하고, 실제 점유자·퇴거 상태 및 임차권등기 말소 절차를 점검하세요.
• 신청채권. 주택도시보증공사의 청구금액 143,500,000원과 임차보증금 143,500,000원의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 명시되어 있으므로 관리사무소에서 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
• 공실 여부. 공실로 기재되어 있으나 입찰 전 실제 점유상태와 출입·인도 가능 여부를 확인하세요.
• 주소와 호수. 임차권등기에는 수하임1차 101동 1705호로 기재되어 있으므로 집행 대상과 동일한 전유부분인지 대조하세요.
• 시세 검증. 같은 단지의 최근 12개월 실거래, 최신 거래금액, 유사 면적 및 층별 거래 차이를 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
• 매각기일. 2026.11.02의 진행 여부, 매각조건 변경 및 특별매각조건 유무를 법원에서 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남는다”

이 사건의 권리관계에서 긍정적인 부분은 분명합니다. 실제 임차인은 1명이지만 선순위 근저당권 이후 전입한 후순위 임차인이고, 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원으로 분석됩니다.

그러나 등기부에는 거액의 공동담보 근저당권과 그 변경등기, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 관리비 미납도 확인됩니다. 이러한 부분은 인수액 0원이라는 결론과 별도로 반드시 확인해야 할 사항입니다.

가격 역시 아직 판단을 유보해야 합니다. 최저매각가 195,000,000원이 최근 실거래보다 낮다는 근거가 확인되지 않았으며, 단지 평균 1.9회 유찰이라는 지표만으로 향후 가격 경쟁력을 보장할 수 없습니다.

결론은 권리상 보증금 인수 부담은 낮지만, 공동담보·임대주택등기·관리비·실거래가 확인 전에는 신건 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가를 기대하는 것보다 실제 취득 위험과 적정 시장가격을 정확히 검증하는 데 있습니다.