광주지방법원 2026타경50187. 순천시 남정동 303에 있는 삼풍맨션 9동 301호입니다. 아파트로 분류된 집합건물이지만 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물의 3층에 위치하며, 1985년 준공된 6세대 규모의 소형 공동주택입니다.

등기상 현재 소유자는 이성례입니다. 2019년에 59,000,000원으로 취득한 이력이 있으며, 이후 최창원에게 증여됐다가 상속을 원인으로 이성례 명의가 다시 등기됐습니다. 근저당권자 김영애의 채권최고액 50,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있고, 강제경매는 송주연이 신청했습니다.

문제는 근저당보다 먼저 전입한 송주연입니다. 송주연은 현황조사와 매각물건명세서상 임차인으로 확인되며, 등기부에는 임대차보증금 사건 판결의 실행을 위한 경매 관련 기록이 있습니다. 이 때문에 단순히 근저당이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금까지 사라진다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인

현재 말소기준권리는 2024.02.08 설정된 김영애 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행·농협·순천중부새마을금고의 근저당도 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 송주연은 근저당 설정 이전인 2022.10.24 전입한 임차인입니다. 임차인 조사에서는 대항력이 있는 것으로 확인됐습니다. 따라서 경매로 근저당이 말소되더라도 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 송주연의 권리 확인이 핵심

송주연은 실제 임차인으로 조사된 1명이며 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 등기부의 상속등기에는 광주지방법원 순천지원 2025가단4397 임대차보증금 사건과 2025.11.12 판결을 실행하기 위해 경매가 필요하다는 내용이 기록돼 있습니다.

경매 신청채권액은 60,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 실제 임차보증금 원금 전액인지, 다른 청구 요소가 포함돼 있는지는 판결문과 임대차계약서를 대조해야 합니다. 청구액 60,000,000원을 곧바로 임차보증금이나 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정 · 잠정 계산)

기준 매각가 56,000,000원에서 집행비용과 김영애 근저당 채권최고액을 먼저 반영한 잠정 배당 계산입니다. 그러나 송주연의 전입은 근저당보다 빠르고, 우선변제권과 보증금 내역이 확정되지 않았습니다. 따라서 아래 순서와 금액이 실제 배당표대로 확정된다는 의미는 아닙니다.

채권액 110,000,000원 중 54,592,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 집행비용 1,408,000원이 별도로 반영돼 있으며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 임차인의 우선변제 성립 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 55,408,000원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수위험은 남는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 56,000,000원에서 44,800,000원, 이후 35,840,000원으로 낮아질 수 있는 시나리오입니다. 동시에 단순 배당 계산상 채권 미배당액은 증가합니다.

그러나 이 물건에서 중요한 것은 채권 미배당 총액이 아니라 대항력 임차인 송주연의 보증금 중 실제 매수인이 인수할 잔액입니다. 보증금이 낙찰가보다 높고 잔액을 매수인이 전부 인수한다면, 낮아진 낙찰가만큼 부담할 보증금이 늘어 실질취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.

⑤ 가격 검토 — 거래가격보다 권리비용부터 확인

삼풍맨션9동은 1985.12.13 준공된 6세대 규모의 공동주택입니다. 현재 최저매각가는 56,000,000원이며, 이성례의 과거 취득 거래가액은 59,000,000원입니다. 다만 과거 소유권이전 당시의 거래가액을 현재 시장가격으로 사용할 수는 없습니다.

해당 호실과 직접 비교할 수 있는 동일 면적·유사 층·유사 상태의 최근 실거래가를 검증하고, 임차보증금 인수액까지 반영해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 감정가보다 낮은 금액에 낙찰받는 것과 실제 시장가치보다 저렴하게 취득하는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 순천시 남정동 순천성남초등학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 3층 공동주택입니다. 해당 호실은 3층 301호, 동향·계단식으로 조사됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방설비가 있으며 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지도배 및 샷시창호 구조입니다.
• 도로. 집합건물 동측 및 북측으로 폭 약 8m 도로에 접하며, 토지는 사다리형의 연립주택 부지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지면적 360.0㎡, 공시지가 339,700원/㎡입니다. 소로2류 도로 관련 제한과 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
• 공부·위반사항. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1985년 준공된 6세대 규모로, 대단지 아파트에 비해 거래 표본과 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 매매 사례와 건물 유지상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차보증금 원금 확인. 송주연의 임대차계약서와 실제 보증금 지급 사실을 확인하고, 신청채권액 60,000,000원과의 관계를 대조해야 합니다.
• 판결문 검토. 광주지방법원 순천지원 2025가단4397 임대차보증금 사건의 판결문을 확인해 인정 채권, 지급의무, 판결의 실행 범위를 점검해야 합니다.
• 대항력·우선변제권 확인. 전입 2022.10.24를 기준으로 실제 점유, 임대차의 존속, 확정일자, 배당요구 및 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 실제 미배당 인수보증금을 더한 비용을 산출해야 합니다. 선순위 보증금 인수형일 경우 유찰로 낙찰가가 낮아져도 총취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.
• 경매신청채권자와 임차인 동일성 검토. 송주연의 임차인·채권자 지위가 어떤 권원에서 발생했는지 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 임대차의 진정성을 부정해서는 안 됩니다.
• 2024년 근저당 및 과거 가처분 확인. 김영애 근저당의 말소조건과 공동담보 소멸 내역, 2024.01.11 가처분의 2024.02.15 말소 사실을 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 시세·현장조사. 삼풍맨션 9동 301호의 실제 면적, 내부 노후도, 관리상태, 최근 인근 유사 공동주택 거래가격을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 송주연의 실제 점유와 임차권 행사 여부를 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 임대차 종료·명도 협의에 관한 법적 검토가 필요합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서, 판결문, 배당요구서 및 관련 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “5,600만원이 끝나는 가격이 아닐 수 있다”

이 물건을 보는 핵심은 단순합니다. 임차인 송주연이 얼마의 보증금을 가지고 있으며, 경매에서 얼마를 배당받고, 그중 얼마가 매수인에게 인수되는가. 이 질문에 답하기 전에는 최저가 56,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다.

2022년 전입한 임차인은 2024년 근저당보다 앞서고, 임대차보증금 판결을 실행하는 과정에서 2026년 강제경매가 개시됐습니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 낙찰자가 부담해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 자동으로 낮아지는 것은 아닙니다.

따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 송주연의 임차보증금, 판결 내용, 우선변제 여부와 인수액을 먼저 확정하고, 이후 실제 취득비용을 순천 지역의 유사 연립주택 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 선순위 임차인의 권리와 최종 부담액입니다.