광주지방법원 2026타경50227. 전남 순천시 옥천동 동원그린빌 제1동 제6층 제503호, 전용 84.48㎡ 아파트입니다. 소유자 김양재가 2020년 6월 17일 거래가 104,000,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 90,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 엔에이치농협캐피탈과 오케이저축은행의 가압류가 붙었고 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 기존의 2012년 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020년 농협은행 근저당권입니다. 그러나 이 물건은 등기상 권리가 정리된다는 이유만으로 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 실제 현관 문패와 공부상 호수가 서로 달라, 매수하려는 공간이 등기상 어느 전유부분에 해당하는지 철저한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 옥천동 207 동원그린빌 제1동 제6층 제503호 |
| 도로명주소 | 순천시 옥천길 327 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.48㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 단지규모 / 준공 | 19세대 · 2003.04.17 |
| 소유자 | 김양재 (2020.06.17 매매, 거래가 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 64,884,779원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유 / 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 공부와 현황 | 공부상 503호의 현관문패는 504호 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.06.17 접수된 을구 2번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후의 엔에이치농협캐피탈 가압류 7,382,939원과 오케이저축은행 가압류 4,731,979원도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 핵심 위험 — 공부상 503호인데 현관에는 504호
매각물건명세서와 감정평가서가 공통으로 지적하는 사항입니다. 6층의 집합건축물대장에는 1~3호만 등재되어 있으나, 실제 현관에는 1~4호까지 문패가 부착되어 있습니다.
| 구분 | 공부상 내용 | 현장 조사 내용 |
|---|---|---|
| 6층 전체 | 1~3호 소재 | 1~4호 문패 부착 |
| 공부상 502호 | 전유면적 168.96㎡ | 현관문패 502호·503호, 일체 이용 |
| 공부상 503호 | 이번 경매 대상 | 504호 문패 부착 |
| 감정평가 대상 | 503호 | 504호 문패가 부착된 호수를 특정하여 평가 |
주민 탐문에서는 504호 문패가 붙은 호수가 공부상 503호인 것으로 파악됐고, 감정평가도 해당 호수를 대상으로 진행됐습니다. 다만 이는 현장 특정의 근거일 뿐, 입찰자가 공부상 전유부분과 실제 공간의 일치 여부를 별도로 대조할 필요까지 없애지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격에 할인은 없다
동원그린빌은 19세대의 소규모 아파트입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2024년 4월의 1건으로, 거래금액 108,500,000원입니다. 신건 최저가 109,000,000원은 이 거래보다 500,000원 높아 비교 거래가의 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 84.48㎡ | 4층 | 108,500,000원 |
| 확인 거래 평균 | 84.48㎡ | 1건 | 108,500,000원 |
비교 거래가 2024년 4월에 이뤄졌다는 점도 중요합니다. 현재 입찰 판단에 필요한 최근 거래 흐름을 충분히 반영한다고 보기 어렵고, 거래가 한 건뿐이라 가격 대표성도 낮습니다. 현재 시세의 상승·하락 방향을 확정할 수 없으며, 감정가 109,000,000원에 명확한 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,326,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 7,382,939원 | 7,382,939원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 4,731,979원 | 4,731,979원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,559,082원 |
농협은행 배당은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 90,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 64,884,779원으로 별도 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 인수액이 아니다
신건에서의 채권 미배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지므로 채권자들이 전액 배당받지 못할 수 있습니다. 이것이 곧 매수인에게 미배당 채무가 승계된다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 109,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 87,200,000원 | 16,884,518원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 69,760,000원 | 34,010,598원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 87,200,000원, 2회 유찰 시 69,760,000원을 가정한 계산입니다. 이는 확정된 후속 매각조건이 아니라 회차별 시뮬레이션입니다. 두 경우 모두 확인된 등기상 권리만을 전제로 한 인수 추정은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상과 호수 불일치는 유찰로 해소되는 문제가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 순천시 옥천동 옥천정수장 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 급·배수·위생·승강기·난방·도시가스 설비 등이 있습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다.
- 토지. 제2종전용주거지역으로, 토지 형상은 사다리형이고 북측의 포장 진입도로와 접합니다. 공시지가는 224,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만 6층의 공부상 호수와 현관문패가 일치하지 않습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 전유부분 특정 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 2003년 준공된 19세대 소규모 단지이며 확인되는 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 시장가격 판단에 불확실성이 있고, 호수 표기 문제는 향후 매도 시에도 별도 확인이 필요한 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부상 전유부분 특정. 경매 대상 503호와 현관 504호의 대응관계를 집합건축물대장 전유부·건축물현황도·감정평가서·현장에서 반드시 확인하세요.
- 인접 502호와의 구분. 공부상 502호는 전유면적 168.96㎡이고 현장에서 502호·503호 문패로 일체 이용되고 있습니다. 본건과의 공간적 경계를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 임차계약과 보증금, 확정일자, 대항력 가능성을 확인하세요.
- 시세 재확인. 2024.04 거래 108,500,000원만으로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 최신 거래와 주변의 실질적으로 비교 가능한 물건을 확인하세요.
- 입찰가격 상한. 신건 최저가 109,000,000원은 확인 거래 108,500,000원보다 높습니다. 호수 특정 및 점유관계의 불확실성까지 감안해 가격을 판단하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “근저당보다 호수부터 확인하라”
이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 구조 자체는 단순합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공부상 503호와 현장 504호 문패의 불일치는 실제 매수 대상의 특정과 직접 연결되는 중요한 문제입니다. 여기에 임대관계 미상, 19세대 소규모 단지, 오래된 실거래 1건만으로는 확인하기 어려운 현재 시세까지 겹쳐 있습니다.
최저가 109,000,000원은 확인되는 거래가 108,500,000원보다 높으므로 신건에서 가격상 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 등기상 권리 정리는 긍정적이지만, 현장 특정·점유·가격 검증이 끝나기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 우선순위는 유찰을 기다리는 것보다 먼저 경매 대상 공간을 명확히 확인하는 데 있습니다.
