전주지방법원 2025타경31816. 전라북도 완주군 봉동읍 용암리 798-1에 위치한 공장시설 및 토지 관련 경매입니다. 도로명주소는 완주산단1로 229이며, 공장용지 면적은 4,286.2㎡입니다. 소유자는 주식회사썬텍에너지입니다. 2018년 주식회사신한은행이 채권최고액 7,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.

외형상으로는 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 그러나 일반 주택경매처럼 등기부의 말소관계만 살펴보고 끝낼 물건이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2명, 보증금 미상의 법인 점유자, 일괄매각 설비와 제외 설비, 소재불명 건물 일부 및 기계기구까지 함께 검토해야 합니다. 특히 공장시설은 실제 이용상태와 기계·기구의 인도 가능성이 낙찰 후 운영·처분에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차권 승계는 별개

말소기준은 2018.09.20. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,920,000,000원이고, 2020년 설정된 주식회사국민은행의 후순위 근저당권 555,600,000원도 이번 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024.11.22. 신용보증기금이 신한은행 근저당권의 일부를 대위변제한 금액 284,327,199원은 기존 을구 16번 근저당권의 일부 이전에 해당합니다. 새로운 독립 근저당권이 설정된 것으로 보고 신한은행 채권최고액에 다시 더하면 채권을 중복 계산하게 됩니다. 배당 시 실제 권리귀속 및 채권 잔액 확인이 필요합니다.

또한 2024년 임원재산보전처분은 2025.10.23. 말소됐고, 2025.10.13. 접수된 국세 관련 압류도 2025.10.16. 말소됐습니다. 과거 압류와 근저당 가운데 이미 말소된 권리를 현재 인수채무처럼 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 인수 가능액 미확정

실제 조사된 임차인은 정연수와 주식회사 엔프로텍(고원영)으로 2명(개인 1명·법인 1개)입니다. 신용보증기금의 근저당권 일부 대위변제는 임차인 신고가 아니므로 임차인 수 또는 보증금에 합산하지 않습니다.

정연수는 2011.09.27. 전입해 2018년 말소기준권리보다 시점이 앞섭니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 200,000원입니다. 임차인 조사에서는 대항력이 있는 것으로 분류됐고, 배당계산은 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당상 지위를 확정할 수 없으며, 공장용 건물의 점유에 대해 실제 적용되는 대항요건도 별도로 살펴야 합니다.

주식회사 엔프로텍(고원영)은 2014.04.02.부터 점유한 것으로 조사됐고, 면적은 198.3480㎡, 월차임은 1,500,000원입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 추가 인수액을 산정할 수 없습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 법인 점유자의 대항력과 보증금 전액 승계를 확정할 수는 없습니다. 실제 사업자등록, 인도·점유, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 사항을 대조해야 합니다.

③ 가격·실질취득 — 감정가 할인 여부보다 인수액 확정이 먼저

이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 6,244,452,810원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이어서 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 공장용 건물·토지·기계기구가 함께 매각되는 물건으로, 비교 가능한 개별 실거래 시세를 확정하기 어려워 감정가 자체가 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

특히 보증금 인수형이라면 비교 기준은 최저매각가만이 아닙니다. 정연수의 보증금 3,000,000원을 인수한다고 가정할 때 신건의 계산상 실질취득은 6,247,452,810원입니다. 엔프로텍의 보증금이 실제로 매수인에게 승계된다면 그 금액이 추가됩니다. 따라서 현재로서는 실질취득 총액에 상한을 확정하기 어렵습니다.

실질취득은 각 회차 매각가에 정연수 보증금 3,000,000원 전액 승계를 가정해 합산했습니다. '+'는 엔프로텍 등 추가 인수 가능액이 확정되지 않았음을 뜻합니다. 이 계산은 취득세, 명도비, 설비 보수비와 기타 부대비용을 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 실제 후속 매각기일이나 낙찰가를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,244,452,810원 가정)

매각가 6,244,452,810원을 전제로 집행비용 64,844,528원을 차감하면, 예상 배당재원은 6,179,608,282원입니다. 배당계산에서는 이 금액이 신한은행 선순위 근저당에 배정되어, 국민은행 후순위 근저당에는 배당되지 않습니다.

채권최고액 기준 채권 합계는 8,475,600,000원, 채권자 예상 미배당은 2,295,991,718원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추산됩니다. 다만 채권최고액이 곧 실제 배당채권액을 뜻하지는 않으며, 당해세·최우선변제·실제 집행비용 등을 반영하면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 공장시설·토지·설비 — 매각 범위가 최대 변수

이 물건은 일반공업지역의 공장용지와 건물 및 기계·기구가 관련된 일괄매각 물건입니다. 매각물건명세서의 주요 비고는 단순한 부속 설명이 아니라 낙찰 후 실제 확보할 자산의 범위를 정하는 핵심 확인사항입니다.

• 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다. 포함 범위와 실제 현존 여부를 도면·현황사진·현장에서 대조해야 합니다.
• 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 송·수전설비 외 15식이 매각에 포함됩니다. 제시외 기구인 호이스트 크레인 (A), (B)도 포함된 것으로 기재됩니다.
• 소재불명 기계. 기계기구 16번 SCR열교환기는 소재불명으로 표시돼 있습니다. 목록상 가치와 실제 인도 가능한 자산을 구분해야 합니다.
• 소재불명 건물 일부. 목록 2번 건물의 2층 탈의실 75㎡ 및 공구실 75㎡는 현황상 소재불명입니다. 공부상 경량철골조립식구조와 현황 철골조 사이에도 차이가 있습니다.
• 인접지 설비 연결. 일부 기계기구는 인접한 용암리 798-2번지의 기계기구와 연결되어 있습니다. 독립적인 사용·분리·이전 가능성을 확인해야 합니다.
• 지번 불일치. 목록 3번 건물의 등기사항증명서상 소재지번은 798-1, 798-2번지이나 현황 소재지번은 798-1번지로 기재됩니다. 건축물대장·지적도·경계 확인이 필요합니다.
• 매각 제외. LPG저장소, 이동가능한 컨테이너 및 인접지 798-2번지 소유 보일러는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 이용에 필요한 설비인지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·토지 환금성 메모

토지 자체는 일반공업지역·공장용지로, 평지의 가로장방 형태이며 도로접면은 중로각지입니다. 공업용 이용에 맞는 기본적인 토지 특성을 갖고 있습니다.

다만 이 물건의 환금성은 토지 조건만으로 평가할 수 없습니다. 고액 공장시설은 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 설비 활용 방식에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 인접지 설비와 연결된 상태 및 제외 설비의 존재는 공장 전체를 그대로 사용하려는 매수자와 토지·건물을 별도로 활용하려는 매수자에게 서로 다른 부담이 될 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 정연수 보증금 인수 여부. 2011.09.27. 전입, 보증금 3,000,000원, 월차임 200,000원의 계약과 실제 점유·대항요건을 확인합니다. 명세서의 인수권리 없음 표시와 배당계산의 차이를 해소해야 합니다.
• 엔프로텍 보증금 확정. 2014.04.02. 점유, 월차임 1,500,000원의 법인 임차인입니다. 보증금·확정일자·사업자등록·배당요구 여부를 확인하고 실제 승계 가능성을 평가해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 개인과 법인 점유자가 각각 사용 중인 면적 및 출입·운영 실태를 확인하고 인도 협의와 명도 비용을 검토합니다.
• 신청채권자 권리관계. 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 청구금액 4,708,143,971원과 신한은행 근저당권·신용보증기금 일부 이전의 관계를 검증합니다.
• 공장저당 목록 확인. 2018-267호 및 2020-47호 관련 목록과 매각대상 기계·기구를 원본 도면 및 현장과 대조합니다.
• 소재불명 시설 검증. SCR열교환기와 목록 2번 건물의 2층 탈의실·공구실 소재 여부를 확인합니다.
• 인접지와 설비 연결관계. 용암리 798-2번지 소유 설비와 연결된 기구의 독립 사용 가능성, 철거·분리 비용 및 경계 관계를 확인합니다.
• 매각 제외 설비. LPG저장소, 컨테이너, 보일러가 공장 운영에 필수적인지 판단하고 별도 확보 필요성을 검토합니다.
• 세금·관리·환경·인허가. 공장 운영과 관련된 미납 공과금, 유해물질·폐기물 등 환경상태, 인허가 승계 가능성 및 유지보수비를 확인합니다.
• 입찰가격 검증. 신건·유찰 시나리오마다 매각가에 확인된 승계보증금과 별도 비용을 더해 실질취득을 계산하고 독립적인 자산가치와 비교합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록 및 매각공고를 직접 확인합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸해도 공장 인수 위험까지 사라지는 것은 아니다”

전주지방법원 2025타경31816은 최저가 6,244,452,810원의 공장시설·토지 관련 고액 경매입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권과 후순위 국민은행 근저당권의 정리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 그것만으로 안전한 매수라고 평가하기는 어렵습니다.

첫째, 정연수의 보증금 3,000,000원을 매수인이 인수하는 배당계산과 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시가 일치하지 않습니다. 둘째, 주식회사 엔프로텍의 보증금이 미상이라 추가 승계 위험이 남습니다. 셋째, 공장 설비 중 소재불명·인접지 연결·매각 제외 항목이 있어 실제로 취득하고 사용할 수 있는 자산의 범위가 중요합니다.

채권자 예상 미배당이 2,295,991,718원에 달하지만, 그것이 곧 낙찰자의 채무는 아닙니다. 반대로 임차보증금이 실제로 승계된다면 등기상 근저당이 모두 소멸하더라도 취득 부담은 남습니다. 따라서 확인되지 않은 인수액을 0원으로 처리하거나, 감정가보다 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 정밀 실사 우선입니다. 임차인들의 대항력과 보증금, 매각대상 설비의 현존·인도 가능성, 인접지 시설 의존도, 채권양도 관계, 그리고 독립적으로 검증한 시장가치를 확인한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현재의 핵심 위험은 단순한 근저당 채권액이 아니라 확정되지 않은 실질취득 총액과 공장시설의 실제 활용가치입니다.