전주지방법원 2025타경31864. 전주시 덕진구 호성동1가 동신아파트 302동 1103호가 감정가 104,000,000원으로 경매에 나왔습니다. 1994년 준공된 248세대 아파트의 전용 74.56㎡ 주택으로, 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 유승일·유영란·유정아·유충일·유혜영·유혜정 등 6명의 공유자입니다.
경매를 신청한 곳은 한국주택금융공사입니다. 2012년 설정된 채권최고액 496,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐으며, 신청채권자의 청구금액은 138,478,748원입니다. 채권최고액은 담보채권의 한도이지 실제 미상환채무액을 그대로 의미하지 않습니다.
이 사건은 선순위 근저당권과 경매개시결정의 매각 소멸 구조가 비교적 분명합니다. 다만 2012년의 금지사항등기가 별도로 존재하고 임대관계가 확인되지 않아, 단순히 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 모든 현장 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가는 최근 실거래 평균을 소폭 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 749 동신아파트 제302동 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 동부대로 785 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.56㎡ · 15층 중 11층 |
| 단지 현황 | 동신(3) · 248세대 · 1994.05.30 준공 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1~4호 라인 복도형 |
| 소유자 | 유승일 · 유영란 · 유정아 · 유충일 · 유혜영 · 유혜정 (상속 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 138,478,748원 |
| 말소기준권리 | 2012.01.09 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 496,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 확인
이 사건의 말소기준권리는 2012.01.09 접수 제1576호 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채무자는 오순애, 채권최고액은 496,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 등기된 임의경매개시결정은 정상적인 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
과거 중소기업은행 근저당권 21,600,000원, 유혜정 근저당권 70,000,000원, 전주삼천신용협동조합 근저당권 52,000,000원은 각각 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 배당분석에서 이들 과거 근저당권을 중복 채권으로 계산할 이유는 없습니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인 또는 점유자가 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다.
| 구분 | 확인 결과 | 권리분석 의미 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 0명 | 신고된 보증금 인수액 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 점유 및 임대차 여부 확인 필요 |
| 대항력 | 확정 판단 불가 | 미확인 점유자가 있다면 전입·점유·임대차 시점 확인 |
| 매수인 인수 | 명세서상 0원 | 새로운 선순위 임차관계 확인 시 재검토 |
특히 금지사항등기가 존재한다는 이유만으로 실제 임차인이 없거나 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 전입세대 확인, 현황조사서, 매각물건명세서, 점유 현황을 대조하는 것이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 100.2%
동신(3) 아파트의 전용 74.56㎡ 실거래는 총 12건이 집계되어 있습니다. 전체 거래 평균은 103,708,333원이지만, 2021~2022년의 과거 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 현재 신건 가격의 적정성을 판단할 때에는 최근 12개월 집계 평균 103,833,333원(3건)과 가장 최근 거래인 2025.11의 120,000,000원을 함께 살펴보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 (최신) | 74.56㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 74.56㎡ | 8 | 94,500,000원 |
| 2025.03 | 74.56㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2024.09 | 74.56㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 74.56㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 74.56㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 74.56㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 74.56㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.07 | 74.56㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 74.56㎡ | 7 | 106,000,000원 |
| 2021.09 | 74.56㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2021.09 | 74.56㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 74.56㎡ | 3건 | 103,833,333원 |
| 전체 평균 | 74.56㎡ | 12건 | 103,708,333원 |
최근 집계 평균과 현재 최저가를 비교하면, 104,000,000원 ÷ 103,833,333원 = 100.2%입니다. 다시 말해 현재 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 약간 높은 수준입니다. 전체 평균 대비 비율 역시 100.3%로, 두 평균 모두 현재 최저가가 뚜렷하게 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.
가장 최근 거래인 2025.11의 120,000,000원은 현재 최저가보다 높지만, 2025.05와 2025.03의 거래는 각각 94,500,000원, 97,000,000원입니다. 동일 면적 안에서도 거래가격 차이가 존재하므로 최신 거래 한 건만으로 경매물건이 저평가됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 496,000,000원 | 101,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 394,256,000원 |
| 매수인 권리인수 | — | 0원 |
현재 최저매각가 104,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
배당표의 394,256,000원 미배당은 채권최고액 496,000,000원을 기준으로 계산된 차액입니다. 실제 청구금액 138,478,748원과는 구분해야 하며, 이 금액이 그대로 확정 채무액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 394,256,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 414,697,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 431,038,080원 | 0원 |
1회·2회 유찰은 실제 진행 결과가 아닌 가격별 가정입니다. 미배당액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 표의 실질취득은 권리인수액만 반영한 매각가 기준으로 취득세와 부대비용을 제외합니다.
현재 회차에서는 권리인수액이 0원이므로 최저가 입찰 기준 실질취득액은 104,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 83,200,000원, 2회 유찰 시에는 66,560,000원을 가정할 수 있습니다. 하지만 실제 유찰이 확정된 것은 아니며, 차기 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주북초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 6차선 도로, 북서측과 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 접합니다.
- 건물. 1994.05.30 준공된 248세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 15층 건물이며, 1~4호 라인은 복도형 구조입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 개별공시지가는 636,600원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용면적의 실거래가 확인되지만 2021~2025년 거래에서 94,500,000원~124,000,000원으로 가격 분산이 나타납니다. 준공 시점이 오래된 단지인 만큼 내부 수리상태와 거래 시점별 가격 차이를 세심하게 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재되어 있는지 재확인하고, 특별매각조건의 존재 여부도 점검하세요.
- 금지사항등기 처리. 2012.01.09 갑구 1-2번 금지사항등기의 매각 후 말소 가능 여부와 정리 절차를 법원 및 최신 등기부 기준으로 확인하세요.
- 점유자와 임대차. 신고된 임차인이 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 선순위 임대차 가능성을 확인해야 합니다.
- 상속 공유관계. 현재 소유자는 6명의 상속 공유자입니다. 명도·인도 절차에서 실제 점유자와 권한 있는 협의 상대방을 구분하세요.
- 가격의 기준. 최근 12개월 집계 평균 103,833,333원과 최신 거래 120,000,000원을 함께 보되, 2025년의 낮은 가격 거래들도 배제하지 마세요. 신건 최저가에는 평균 대비 할인 이점이 없습니다.
- 건물 상태. 준공일이 1994.05.30인 아파트이므로 복도형 구조, 승강기, 배관, 누수 및 내부 수리상태를 점검하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 취득세·명도비용 등을 별도로 확인해 실제 자금 소요를 계산하세요.
- 배당과 채권잔액. 근저당 채권최고액 496,000,000원과 신청채권자의 청구액 138,478,748원은 다른 개념입니다. 채권최고액 기준 미배당금을 매수인 인수채무로 오인하지 마세요.
- 경매 회차. 현재는 신건입니다. 1회 유찰 83,200,000원과 2회 유찰 66,560,000원은 가정 시나리오이므로 실제 기일과 최저매각가격을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로”
이 사건의 가장 큰 장점은 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점입니다. 2012년 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준이 되고, 그 채권에 미배당이 발생하더라도 낙찰자가 이를 자동으로 인수하지는 않습니다. 예상 매수인 권리인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 집계 실거래 평균 103,833,333원보다 높습니다. 최근 가격추세 지표가 +0.2%로 소폭 상승을 나타내더라도, 현재 최저가에 충분한 할인 여유가 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 2025.11의 120,000,000원 거래만으로 가격 메리트를 높게 평가해서도 안 됩니다.
또한 금지사항등기와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 이 사건은 채권 인수 위험 자체보다 등기 정리·점유 확인·매수가격의 적정성이 핵심입니다. 권리구조는 비교적 양호하지만 현재 신건 가격에 대한 적극적인 가점은 어렵습니다. 원본 서류와 현장 확인으로 남은 불확실성을 해소한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
