전주지방법원 2025타경31870. 전주시 덕진구 우아동2가 석소1길 22에 위치한 허브빌A동 4층 402호입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 최상층이며, 전용면적은 69.14㎡입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 70,090,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 중심에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기와 그에 관한 대항력 포기 확약이 있습니다.

이 물건을 단순한 무인수 경매로 분류하기는 어렵습니다. 먼저 등기상 임차권은 2022년 11월 16일 설정됐고, 말소기준인 2023년 12월 7일 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 2026년 6월 9일자 확약서가 제출되어 해당 잔액에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 핵심적인 예외입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

과거 설정됐던 우리은행, 김제수산업협동조합 및 상관농업협동조합의 근저당권과 최원창의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 선순위 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 해당 임차권의 전입일은 2020.10.21, 확정일자는 2020.10.05이며, 말소기준권리보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증금 승계를 구분

실제 임차인으로 파악되는 사람은 김나영 1명입니다. 한국토지주택공사는 김나영 보증금에 관한 대위·승계 관계로 기재돼 있으므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 '한국토지'라는 추가 표기는 한국토지주택공사와 동일한 표기인지 별도 확인이 필요합니다.

※ 한국토지주택공사의 70,090,000원은 김나영 관련 보증금의 대위·승계 금액입니다. 두 사람의 보증금을 합산하여 별도 채무로 계산하지 않습니다. '한국토지' 추가 기재는 독립된 임차인으로 확정하지 않았습니다.

한국토지주택공사의 임차권등기는 전유부분 건물의 전부에 관한 것이며, 임대차계약일은 2020.09.25, 점유개시일은 2020.10.22입니다. 확정일자와 배당요구가 있는 선순위 임차권으로, 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.

한편 김나영에 대해서는 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 김나영을 무조건 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 추가 권리가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 배당요구 종기 및 실제 점유관계, 임대차계약의 당사자와 승계 범위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 거래의 118.5%

허브빌A동은 9세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 69.14㎡의 확인되는 매매 거래는 2023년 12월 65,000,000원 한 건이며, 거래 층수는 1층입니다. 분석 대상은 4층이므로 층별 상태와 조건 차이도 고려해야 합니다.

신건 최저매각가 77,000,000원은 확인 거래가격 65,000,000원의 118.5%입니다. 확약이 유효하여 해당 임차권 인수액이 0원인 경우에도 실질취득금액은 우선 낙찰대금 77,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 인수 부담이 해소됐다는 이유만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.

소규모 다세대주택은 아파트 대단지에 비해 개별 건물의 관리상태, 실내 수리 수준, 층별 조건 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 허브빌A동 역시 거래 표본이 한정적이어서 최근 실거래 원본과 현장 상태 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

신건 최저매각가 기준 추정 배당입니다. 서울보증보험 신청채권 미배당액은 64,966,000원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차권 승계 및 신청채권 사이의 동일채권 여부와 실제 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

이 배당 가정에서는 한국토지주택공사 명의 임차보증금 70,090,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 한국토지주택공사의 보증금은 실제 임차인 김나영에 관한 승계채권이며, 서울보증보험의 신청채권과 권리 귀속 또는 중복 배당 문제가 없는지 확인해야 합니다. 두 금액이 같다는 이유만으로 서로 독립된 보증금이라고 판단할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가는 것이 아닙니다

이 물건에서 가장 경계해야 하는 판단은 유찰 후 최저가만 보고 저렴하다고 여기는 것입니다. 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우, 선순위 임차보증금의 배당 부족분이 늘어날 수 있습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 그 임차권의 잔여 보증금 인수는 실질적으로 0원이지만, 별도 미상 임차·점유 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

확약 미반영 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 실제 매수인 인수채무의 확정액은 아니며, 확약 밖 독립 임차권·점유 위험은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주아중중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지 및 일부 타일로 마감됐으며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 아중 지구단위계획구역에 속하며 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 대지면적 243.9㎡, 공시지가 505,400원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 건물 적법성. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대 규모이고 확인되는 동일 면적 매매 거래가 한 건뿐입니다. 대단지 아파트에 비해 유사 거래를 통한 시세 검증이 제한적이므로 재매각 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 살펴야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09자 대항력 포기서의 작성 주체, 적용 채권, 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 권리승계 연결 확인. 등기상 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사의 확약이 동일한 잔존 보증금 채권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 김나영의 임대차관계 확인. 실제 임차인 김나영의 전입일, 확정일자, 보증금, 점유 및 배당요구 여부를 확인하고 확약 밖 독립 권리가 남는지 검토해야 합니다.
• 추가 점유 표기 확인. '한국토지'로 기재된 점유 관계가 한국토지주택공사와 동일한지 확인하고, 별도 임대차관계가 있는 경우 그 권리를 추가 분석해야 합니다.
• 배당채권 중복 확인. 한국토지주택공사의 임차보증금 70,090,000원과 서울보증보험의 신청채권 70,090,000원 사이의 권리 귀속 및 배당상 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 말소기준권리가 국의 압류이므로 조세채권의 법정기일, 배당순위 및 당해세 문제를 확인해야 합니다. 압류등기 말소 여부와 조세채권 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
• 가격 재검증. 확인 실거래가 2023년 12월 한 건뿐이므로 최신 유사 다세대주택의 거래가격과 현장 상태를 비교해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 4층 중 4층에 해당하므로 누수·방수·결로 및 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성 및 현재 점유자의 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 및 첨부 확약서의 최종 내용을 법원 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 줄어든 인수 위험과 가격 매력은 별개”

이 물건의 가장 큰 긍정 요소는 선순위 주택임차권에 관하여 대항력 포기와 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 그 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 70,090,000원의 임차권으로부터 발생하는 실질 인수 부담은 0원입니다.

그러나 이 사실만으로 모든 인수·명도 위험을 배제할 수는 없습니다. 실제 임차인 김나영의 구체적 권리와 추가 점유 표기가 불분명하고, 확약 작성 주체와 임차권등기 명의인 사이의 권리관계도 직접 검증해야 합니다. 확약 밖의 미상 임차권이 존재한다면 추가 인수 위험은 여전히 남습니다.

가격도 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 신건 최저가 77,000,000원은 확인되는 2023년 12월 실거래 65,000,000원의 118.5%이며, 최근 시세를 입증할 만한 충분한 거래 표본도 없습니다. 허브빌A동은 9세대 규모로 환금성 검토 역시 중요합니다. 설령 유찰로 최저가가 내려가더라도 확약의 효력과 미상 점유 문제가 확인되지 않았다면 저가 낙찰이라고 단정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 권리조건 확인 전제의 관망형입니다. 주된 임차권의 확약은 긍정적이지만, 미상 점유와 권리승계 확인 필요성, 오래된 단일 실거래 대비 높은 신건 가격 때문에 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 권리 원본 확인과 가격 재검증을 우선하는 것이 합리적입니다.