인천지방법원 2023타경519898. 인천광역시 강화군 양도면 도장리 일대의 공장·창고 및 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기에는 주식회사천경비스타가 소유자로 기재되어 있고, 2022.06.03 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사인천저축은행 및 주식회사엘엑스하우시스 근저당권, 아성산업개발 주식회사 등 다수 채권자의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 이 부동산이 일반 주거용 물건이 아니라는 점입니다. 감정평가상 건물은 공장·창고·사무실로 이용되고 있으며, 여러 필지의 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 명세서에는 등기와 일치하지 않는 증축부분, 타인점유로 추정되는 토지, 현황상 도로, 진입로로 이용되는 별도 토지가 구체적으로 적시되어 있습니다. 등기상 담보권이 소멸하더라도 실제 사용·점유·건축물 관리 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경519898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 양도면 도장리 1374 |
| 건물 등기 표시 | 인천광역시 강화군 양도면 도장리 1533 외 1필지 나동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
| 토지 기초정보 | 공장용지 · 공업용 · 기재 면적 3,670㎡ · 전체 매각 토지 면적은 목록별 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사천경비스타 |
| 감정가 | 4,117,690,750원 |
| 최저매각가 | 2,882,383,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.06.03 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 등기 발급일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 소멸 구조
말소기준권리는 을구 12번 중소기업은행 근저당권입니다. 설정일은 2022.06.03이고 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 인천저축은행 근저당권 600,000,000원, 엘엑스하우시스 근저당권 1,000,000,000원, 그리고 가압류 11건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 설정되었던 근저당권 중 중소기업은행의 1995년 설정분과 엘지화학 등 관련 근저당권은 등기상 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준권리보다 앞선 과거 등기가 존재한다는 사정만으로 해당 근저당권을 매수인 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%, 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 2,882,383,000원으로, 감정가 4,117,690,750원의 약 70%입니다. 1회 유찰에 따라 가격이 크게 낮아졌지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 4,117,690,750원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,882,383,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,017,668,099원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,412,367,669원 | 34.3% | 0원 |
회차별 금액은 예상 시나리오이며 실제 다음 매각기일 및 최저매각가격은 법원의 진행 공고에 따라 확인해야 합니다.
이 물건의 실질취득금액은 예상 인수권리만 반영하면 낙찰가 + 인수액 0원입니다. 따라서 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득금액은 2,882,383,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·시설 정비비·명도비용 등은 여기에 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,882,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,223,830원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 600,000,000원 | 571,159,170원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘엑스하우시스 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 아성산업개발 주식회사 | 561,006,561원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 4,340,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,289,875,122원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 노희윤 | 126,313,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 313,354,592원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 52,007,720원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 49,990,928원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소기업중앙회 | 84,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 45,650,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 12,242,197,923원 | 2,851,159,170원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 31,223,830원을 공제한 뒤, 중소기업은행에 2,280,000,000원, 인천저축은행에 571,159,170원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 인천저축은행부터 미배당이 발생하고 나머지 후순위 근저당권 및 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다.
채권총액은 12,242,197,923원, 채권자 예상배당액은 2,851,159,170원, 채권 미배당액은 9,391,038,753원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 것으로 산정한 금액이며, 매수인의 권리 인수액과는 구분해야 합니다.
위 배당은 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 조세채권, 배당요구 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 현황 — 실제 위험의 중심
- 이용상태. 건물은 공장·창고·사무실로 이용되고 있습니다. 일부 건물은 철근콘크리트조 및 철골조 건물이며, 별도 공장과 화장실 시설도 확인됩니다. 주거용 아파트와 다른 용도·시설 기준으로 검토해야 합니다.
- 증축부분. 건축물대장상 2012.08.02 증축된 1층 경량철골조 48.79㎡가 있으나 등기사항증명서에는 증축변경등기가 반영되지 않았습니다. 감정평가에서는 구조와 증축 시기를 고려하여 기존 부분과 구분 평가했습니다.
- 타인점유 추정 토지. 목록 3 토지 일부 약 29㎡가 타인점유 상태로 추정됩니다. 이 부분에 대한 토지 가치 영향은 감정평가에 반영되었으나, 실제 점유권원과 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 현황상 도로. 목록 3 토지의 일부 약 114㎡는 도로로 사용되고 있습니다. 지적 경계와 실제 도로 사용 형태, 배타적 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 진입로. 목록 6·7 토지는 아스팔트 포장도로이며 나머지 매각대상 부동산의 진입로로 이용되고 있습니다. 진입로의 소유·이용관계와 차량 통행 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 목록 1 및 3~7의 토지이용계획과 제한상태를 확인해야 합니다. 계획관리지역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있고, 성장관리계획구역 저촉 및 인접 용도지역 관련 사항도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 양도면 소재 조산초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 중·소규모 공장이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다. 공장용 부동산인 만큼 차량·화물차의 진입 및 회차 여건은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 공장용지·공업용 이용상태이며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 기초정보에 표시된 공시지가는 135,000원/㎡입니다. 이를 일괄매각 물건 전체의 거래가격이나 실거래 시세로 보아서는 안 됩니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역 등의 제한을 확인해야 합니다. 문화재보호 관련 법령과 조례에 따른 인허가 사항도 확인하도록 명시되어 있습니다.
- 환금성. 공장·창고는 주택과 달리 설비, 용도 적합성, 진입로, 토지 형태 및 입주 기업의 수요가 매각 가능성에 큰 영향을 미칩니다. 현재 최저가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지는 별도의 시세 조사로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 매각대상 토지 및 건물 전체의 지번·면적·등기사항을 확인하고 제시외 건물의 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 타인점유 부분 확인. 목록 3의 약 29㎡가 실제 누구의 점유인지, 점유 근거와 인도 가능성을 조사하세요.
- 도로와 진입로 확인. 목록 3의 현황상 도로 약 114㎡, 목록 6·7의 아스팔트 진입로에 대해 지적도·현황도와 실제 통행 상태를 비교하세요.
- 증축·건축물대장 대조. 2012.08.02 증축된 48.79㎡의 건축물대장 내용과 등기 불일치가 낙찰 후 관리·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 공장 운영주체, 실제 사용자, 임대차계약, 점유자의 대항력 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 점과 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 유사 공장·창고 거래가격과 토지 이용가치를 조사하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 9,391,038,753원은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 다만 토지별 별도 권리, 현장 점유 및 법정 인수 가능성은 원본 서류로 재확인하세요.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 현황 위험 0”
이 사건은 권리 소멸 구조와 물건의 실제 사용가치를 따로 판단해야 하는 경매입니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액이 0원인 점은 긍정적입니다. 그러나 이것만으로 안전한 취득이 완성되는 것은 아닙니다.
현재 최저매각가 2,882,383,000원은 감정가의 70%입니다. 하지만 실제 시장가격이 검증되지 않은 상태이며, 타인점유 추정 토지, 도로 사용 부분, 증축등기 불일치, 진입로와 임대관계의 불확실성이 있습니다. 특히 공장·토지는 현장 활용성과 향후 매각 가능성이 가격에 직접 영향을 미칩니다.
따라서 결론은 “등기상 권리 소멸은 긍정적, 가격 판단과 현장 실사는 보류”입니다. 매각대상 전체의 경계·점유·사용권원과 실제 시장가격이 확인되기 전까지는 감정가 대비 할인폭만 보고 입찰가를 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다, 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 공장과 토지의 범위입니다.
