* 0원은 명시 인수권리 및 현재 배당계산에 따른 수치입니다. 대항력 판단이 불가능한 점유관계의 미확정 보증금, 명도·경계복원 비용 및 취득 부대비용까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

전주지방법원 2025타경31902. 전주시 덕진구 만성동의 1층 근린시설입니다. 소유자는 김명규이며, 감정평가 당시 106호와 함께 일반음식점으로 이용되고 있었습니다. 108호까지 내부 구분 없이 사용 중이라는 점이 이 물건의 중요한 특징입니다.

권리관계는 겉으로 보면 간단합니다. 자료상 말소기준은 2023년 7월 12일 전주상진신용협동조합의 가압류 98,000,000원이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 그보다 앞선 2020년 근저당권에는 별도의 확인이 필요합니다. 기존 근저당이 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 같은 근저당에 관해 2026년 채권양도에 따른 이전등기가 확인되기 때문입니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이며, 이 근린시설을 비교 평가할 만한 구체적인 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 1,051,000,000원이 시세보다 저렴한지는 현재 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 근저당은 재확인

자료상 말소기준권리는 2023년 7월 12일의 가압류입니다. 이후 전주세무서·덕진구청·북전주세무서의 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 매각으로 등기가 말소되는 것과 채권이 배당으로 전액 변제되는 것은 다릅니다. 특히 국세·지방세 압류가 포함되어 있어 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있습니다.

임차인·점유 현황

최익준의 전입신고일은 2024년 3월 6일로, 자료상 말소기준인 2023년 7월 12일보다 늦습니다. 해당 조사에서는 대항력이 없는 것으로 판단돼 있습니다. 다만 보증금은 1,250으로 기재되어 있으나 금액 단위가 명확하지 않아 원화 금액으로 환산하거나 인수액으로 합산하지 않았습니다.

다른 점유 항목은 이름이 ‘점포’로 표기되어 있고, 이용상태는 주거로 기재되어 있습니다. 전입일·보증금·확정일자 및 실제 사용자의 신원이 확정되지 않았습니다. 이를 최익준과 별개의 확정 임차인으로 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 판단할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 1,051,000,000원, 할인 여부는 미확정

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 1,051,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가가 그대로 입찰의 기준이 됩니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업지역의 1층 근린시설입니다. 같은 지역의 주거용 거래가격을 대입하거나 감정가에서의 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 해당 호실과 유사한 근린시설의 면적·임대수익·거래사례에 따른 가격 검증이 필요합니다.

* 각 실질취득 가정액은 매각대금과 계산상 인수 0원만 반영한 값입니다. 미확정 임대차보증금, 취득세, 명도·경계복원 비용 및 기타 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 일정과 금액은 법원 공고를 확인해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 것은 산술적으로 유리하지만, 그 금액이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 인접 호실과 일체로 사용 중인 점포의 경우 독립 사용 가능성, 경계복원, 임차인 명도 및 임대수익을 확인하지 않으면 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,051,000,000원 가정)

현재 산출된 예상배당은 집행비용과 2023년 가압류 채권을 배당한 후 소유자에게 큰 잔액이 돌아가는 형태입니다. 하지만 경매 신청채권 620,000,000원의 실제 배당이 반영되지 않은 점을 반드시 구분해 읽어야 합니다.

위 표는 산출된 배당 분배액을 그대로 나타낸 계산상 예시입니다. 국세·지방세의 우선 배당, 최우선변제 대상 임차인 및 신청채권 관련 배당은 충분히 반영되어 있지 않습니다. 소유자 교부액 940,090,000원은 실제 교부 예정액으로 확정할 수 없습니다.

신청채권 미배당액은 청구금액 620,000,000원에서 예상배당 0원을 차감한 값입니다. 실제 미배당 확정액을 뜻하지 않습니다. 회차별 잔여금 또한 미반영 채권·세금 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 만성동 소재 중흥S클래스 더퍼스트 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·관공서 등이 분포합니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 7층 건물 중 1층 근린시설입니다. 외벽은 화강석물갈기·미장스톤·강화유리 등으로 마감되어 있으며, 급배수·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 조사 당시 일반음식점으로 이용되고 있었습니다. 특히 106호와 107호는 식당 홀로 사용되며 108호까지 내부 구분 없이 이용 중입니다. 독립된 107호의 사용·명도 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 도로. 서측 폭 약 20m 도로, 북측 및 남측 폭 약 10m 도로에 각각 접하는 위치입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가되었고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 토지 참고지표. 토지면적 1,016.3㎡, 공시지가 2,210,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 개별 107호의 시세 또는 매각가와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 환금성. 1층 근린시설의 활용 가능성은 있으나 독립 점포로 사용할 수 있는지, 경계복원과 점유 정리가 어느 정도 필요한지에 따라 매수 수요와 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 2020.11.20 설정 근저당 384,000,000원의 말소 표시, 2026.02.24 이전등기, 2025.11.18 임의경매개시결정의 관계를 등기사항전부증명서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 말소기준 확정. 2023.07.12 가압류를 기준으로 산정한 권리분석이 실제로 타당한지, 선행 근저당의 현재 효력과 함께 검증해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 최익준 외에 ‘점포’로 기재된 사용관계가 동일한 점유를 가리키는지, 별도의 임차인·점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 확인. 최익준의 보증금 1,250에 적용되는 금액 단위 및 확정일자를 확인하고, 점유관계가 불명확한 사용자의 전입·사업자등록·점유 개시·임대차계약·배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 신청채권 배당 검증. 경매 청구금액 620,000,000원의 배당이 0원으로 계산된 이유를 확인해야 합니다. 채권양도와 담보권의 현재 효력에 따라 예상배당표 전체가 달라질 수 있습니다.
• 세금·공과금 확인. 전주세무서·덕진구청·북전주세무서의 압류와 국민건강보험공단 압류를 구분하고, 법정기일·당해세·우선 배당 및 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 호실 경계복원. 106·107·108호의 건축물현황도, 실제 벽체·출입구·전기·수도·소방설비의 분리 가능성을 확인하고 107호의 독립 사용에 필요한 비용을 파악해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 일괄매각 조건이 적용되는 정확한 매각 대상과 인접 호실의 소유·점유 관계를 매각목록에서 확인해야 합니다. 내부 통합 이용만으로 인접 호실 전부가 매각 대상이라고 판단하면 안 됩니다.
• 근린시설 가격 검증. 감정가 1,051,000,000원에 대해 유사한 상업용 집합건물의 거래가격, 임대조건, 공실 가능성 및 수익가치를 비교하여 별도의 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 2026.11.02 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 세 가지 확인

전주 만성동 107호는 명세서상 명시 인수권리가 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원인 물건입니다. 그러나 그 사실만으로 권리관계가 정리됐다고 보기에는 확인해야 할 사항이 많습니다.

첫째, 2020년 근저당의 말소 표시와 2026년 권리이전 기록 사이의 정합성을 확인해야 합니다. 둘째, 최익준 외 사용관계가 불명확한 점유 및 통합된 호실의 명도·경계복원 문제를 해결해야 합니다. 셋째, 620,000,000원 신청채권이 미배당으로 처리된 계산을 검증해야 합니다.

가격 면에서도 신건 최저가 1,051,000,000원을 비교 가능한 최근 거래나 임대수익으로 뒷받침할 근거가 부족합니다. 유찰 시 매각가격이 낮아지더라도 그 자체가 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 원본 확인과 현장·가격 검증을 우선해야 하는 물건입니다. 확인되지 않은 점유와 배당 불일치를 그대로 둔 채 감정가 또는 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 이 경매의 핵심은 낮은 응찰가를 찾는 것이 아니라, 실제로 어떤 권리와 공간을 취득하는지 먼저 확정하는 것입니다.