전주지방법원 2025타경31963. 전주시 덕진구 우아동2가 석소1길 22에 위치한 허브빌A 2층 203호입니다. 전용면적은 33.24㎡, 다세대주택으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 규모입니다. 현재 소유자는 김영숙 씨이고, 서울보증보험 주식회사가 25,710,273원의 채권을 청구하며 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건은 등기된 권리의 숫자보다 임차권과 확약서의 관계가 중요합니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 그 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인에게 잔액이 승계될 수 있습니다. 그러나 명세서에는 미배당 잔액에 대한 대항력 및 반환청구권 포기 확약이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 확약의 효력을 전제로 하면 보증금 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 868-7, 허브빌A 2층 203호 (도로명: 석소1길 22) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.24㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 허브빌A동 · 9세대 · 2004.10.02. 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김영숙 (2012.04.25. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 25,710,273원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.07. 갑구 10번 국 압류 (도봉세무서장) |
| 임차권등기 | 을구 8번 한국토지주택공사 · 보증금 25,000,000원 |
| 확약서 | 2026.04.02. 서울보증보험의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (해당 확약의 효력 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 해소
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.12.07. 갑구 10번 국 압류입니다. 기존 우리은행·김제수산업협동조합·상관농업협동조합 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 국 압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국세 관련 배당순위와 세금 부담은 단순한 등기 접수순서만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
특히 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.12.16. 접수됐지만 전입신고일은 2020.12.22., 점유개시일은 2020.12.23., 확정일자는 2020.12.03.입니다. 따라서 임차권등기일이 말소기준권리 이후라는 이유만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 명시하고 있습니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 확약서가 핵심
| 권리자 / 지위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 명의 주택임차권 · 을구 8번 |
25,000,000원 | 있음 2020.12.22. 전입 |
있음 2020.12.03. 확정 |
확약 해소 실질 0원 |
| 임대차계약일 | 2020.12.02. |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.12.03. |
| 전입일 | 2020.12.22. |
| 점유개시일 | 2020.12.23. |
| 임차 범위 | 전유부분 건물의 전부 |
| 임차보증금 | 25,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.16. · 을구 8번 |
| 배당요구 | 우선변제권 행사 대상 |
| 확약서 날짜 | 2026.04.02. |
| 확약 관련 채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 실질 인수 판단 | 0원 · 잔여 보증금 청구 포기 및 임차권등기말소 동의 |
따라서 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차권의 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수액에 포함하지 않습니다. 신건 기준 예상배당은 보증금 전액 변제이고, 유찰로 미배당액이 생기더라도 확약의 효력을 전제로 실질 인수는 0원입니다.
이 확약은 해당 임차권에 한하여 적용됩니다. 확약 대상이 아닌 별도의 점유자나 독립된 임차권이 확인된다면 그 인수 위험은 별도로 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 75.7%라는 숫자의 함정
허브빌A동의 최근 12개월 거래 평균은 46,250,000원이고 최신 거래는 2026년 6월의 46,500,000원입니다. 신건 최저가 35,000,000원은 최근 평균의 75.7%입니다. 금액만 보면 낮아 보이지만, 여기에는 반드시 확인할 조건이 있습니다.
최근 거래 평균과의 75.7% 비율은 단순 총액 비교일 뿐, 동일 면적·동일 조건 대비 할인율이 아닙니다. 가격 메리트는 본건에 가까운 면적의 실거래와 건물 상태를 추가로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.73㎡ | 2 | 46,500,000원 |
| 2026.01 | 54.73㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 2023.12 | 69.14㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.12 | 54.73㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.73㎡ | 2건 | 46,250,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 46,875,000원 |
전체 거래 평균은 46,875,000원이지만, 69.14㎡의 65,000,000원 거래도 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 46,250,000원이 시점상 더 적절한 기준이지만, 이 역시 본건보다 면적이 큰 주택의 거래입니다. 따라서 전체 평균 대비 74.7%, 최근 평균 대비 75.7%라는 수치만으로 투자 수익성이나 할인 매력을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,030,000원 |
| 1. 임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 25,710,273원 | 8,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 국 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다. 보증기관 명의의 임차권 보증금은 중복 계산하지 않았습니다. 서울보증보험과 한국토지주택공사 사이의 권리 승계 및 실제 배당권자 관계도 확인해야 합니다.
신건 매각가 35,000,000원을 전제로 하면 집행비용 1,030,000원, 임차권 보증금 25,000,000원을 배당한 후 신청채권자 서울보증보험에는 8,970,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 청구금액 25,710,273원 중 16,740,273원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 실질 인수의 차이
이 물건은 유찰에 따라 신청채권자의 회수금액이 감소하고, 임차권 보증금도 일부 미배당될 수 있는 구조입니다. 그러나 배당 부족액과 매수인의 실질 인수액은 다릅니다. 확약서가 유효하면 해당 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 청구하지 않는 것으로 정리됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 35,000,000원 | 8,970,000원 | 16,740,273원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 28,000,000원 | 2,096,000원 | 23,614,273원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 22,400,000원 | 0원 | 25,710,273원 | 0원* |
* 2회 유찰 가정에서는 확약을 반영하지 않은 계산상 임차보증금 인수 가능액이 3,403,200원입니다. 그러나 2026.04.02.자 잔존 보증금 청구 포기 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 권리 승계 관계 및 효력 확인이 전제됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 우아동2가 아중중학교 북서측 인근입니다. 주위에는 중소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌 노출쌓기 및 페인트 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 아중 지구단위계획구역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 규제가 있습니다.
- 공시지가. 505,400원/㎡이며, 토지면적은 243.9㎡입니다. 해당 면적은 개별 호수의 전유면적과 구분해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 허브빌A동은 9세대 규모입니다. 거래가 확인되지만 본건과 같은 33.24㎡의 직접 비교 거래가 아니어서 매도 예상가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기말소 동의의 정확한 문구 및 적용 범위를 확인하세요.
- 보증기관 권리관계. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 서울보증보험의 우선변제권·확약 사이에 적법한 권리 승계 및 처분 권한이 있는지 확인하세요.
- 실제 점유 조사. 보증기관 명의 임차권등기와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 현장 점유자, 임대차 관계, 별도 대항력 주장 가능성을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 도봉세무서장의 국 압류가 있으므로 교부청구와 실제 배당순위, 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 면적에 맞는 시세 확인. 본건은 33.24㎡인데 최근 거래 표본은 주로 54.73㎡입니다. 총액 비교 대신 실제 면적과 상태가 가까운 매물의 가격을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -2.6%를 고려해 매도 예상가격을 보수적으로 산정하세요. 최근 거래 표본이 적다는 점도 고려해야 합니다.
- 관리비 및 내부 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 누수·설비·수리 상태, 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 입찰보증금 및 기일. 매각기일 2026.11.02.의 진행 여부, 실제 최저매각가, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
전주 허브빌A 203호의 가장 중요한 권리 문제는 25,000,000원의 대항력 있는 임차권등기입니다. 단순히 말소기준권리 이후에 등기됐다는 이유만으로 소멸한다고 판단하면 안 되지만, 2026.04.02.자 확약으로 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 말소에 동의한 점은 매수인에게 중요한 안전장치입니다.
확약의 유효성과 권리 승계 관계가 확인된다면 실질 인수 0원으로 접근할 수 있습니다. 다만 확인되지 않은 별도 점유·임차관계가 있을 가능성까지 배제할 수는 없습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 35,000,000원이 최근 거래 평균 46,250,000원보다 낮지만 본건 33.24㎡와 비교 거래 54.73㎡는 같은 면적이 아닙니다. 여기에 최근 거래가격의 -2.6% 하락 추세와 9세대 규모의 환금성 불확실성도 함께 고려해야 합니다.
결론은 권리상 조건부 긍정, 가격 판단은 보수적 유보입니다. 확약의 효력을 확인해 보증금 인수 위험을 해소하고, 실제 면적에 맞는 시세와 현장 상태를 검증한 이후 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 신건 최저가가 비교 거래 총액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 검증된 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
