전주지방법원 2025타경32003. 완주군 고산면 읍내리 고산동우더리치아파트 단지 내에 위치한 1층 근린생활시설 102호입니다. 아파트 단지 안에 있다는 이유로 아파트와 같은 가치평가를 적용해서는 안 됩니다. 감정평가서상 이용상태도 근린생활시설이며, 해당 호실의 실제 이용상태와 임차관계를 별도로 살펴봐야 합니다.
이 물건에서 특히 주목할 부분은 등기부입니다. 2017년에 오산농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐지만, 해당 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 그런데 경매신청채권자 역시 오산농업협동조합입니다. 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2025.12.12. 임의경매개시결정이므로, 실제 담보권의 존속 여부와 경매신청 근거를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973 고산동우더리치아파트근린생활시설 1층 102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 고산면 고산로 147-9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 2층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 감정평가상 근린생활시설 · 임차인 현황상 주거 이용 |
| 소유자 | 광산김씨35세사헌부감찰재철공파종중 |
| 소유권 취득 | 2024.04.22. 소유권이전등기 · 매매 원인 2024.03.22. |
| 감정가 | 80,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 오산농업협동조합 |
| 청구금액 | 27,889,519원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 경매개시결정 | 2025.12.12. |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차관계가 핵심
등기상 과거 근저당권으로는 오산농업협동조합의 채권최고액 33,000,000원, 이차로의 30,000,000원, 이흥로의 50,000,000원이 확인됩니다. 이들 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되며, 이차로·이흥로 근저당권에는 2024.04.22. 말소등기가 나타납니다. 2024년에 설정됐던 한기호 명의 소유권이전청구권가등기도 같은 해 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 기재와 인수금액의 차이
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김자인 | 1층 102호(58㎡) · 주거 | 2021.06.29. | 1,000원 | 有 기재 | 미확인 | 인수 추정 1,000원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 보증금은 기재금액인 1,000원 그대로 적용했습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 예상배당 계산에서는 우선변제 배당이 없는 것으로 처리되어 있습니다.
임차인 김자인의 전입일은 2021.06.29.으로, 현재 기준으로 제시된 경매개시결정일 2025.12.12.보다 빠릅니다. 임차인 권리분석상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 그 전제를 적용하면 최저가 기준 실질취득 추정액은 다음과 같습니다.
보증금 인수 추정액 자체는 1,000원으로 작지만, 이것이 명도 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 주거 점유가 확인되는 만큼 인도 범위와 점유 이전 절차, 사용관계까지 확인해야 합니다.
③ 시세 분석 — 아파트 거래와 근린시설 가격은 다르다
고산동우더리치 단지에서 확인되는 최근 실거래는 주로 전용 59.78㎡·60㎡·75.76㎡ 아파트 호실의 거래입니다. 그러나 경매물건은 1층 근린생활시설 102호이므로, 이러한 거래는 단지 주변 가격 흐름을 참고하는 데 그쳐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.78㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.09 | 59.78㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 60㎡ | 4 | 93,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 92,600,000원 |
| 2026.03 | 75.76㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 75.76㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 60㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 60㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 60㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 면적 | 12건 | 101,758,333원 |
이 아파트 거래표본의 전체 평균은 101,758,333원, 최근 12개월 평균은 102,510,000원(10건), 최신 거래가격은 95,000,000원입니다. 최근과 과거 구간의 비교 추세는 +4.6%로 표시되어 있습니다.
그러나 전체 표본에 면적이 다른 아파트 거래가 포함되어 있으며, 근린시설과 용도도 일치하지 않습니다. 따라서 최저매각가가 아파트 최근 평균의 78.0% 수준이라는 단순 계산만으로 이 상가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 아파트 거래가격 95,000,000원 역시 본건 상가의 적정가격을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정 · 제한적 단순 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 임차인 김자인 · 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 오산농업협동조합 | 27,889,519원 | 미계상 |
| 소유자 교부 · 단순 계산상 잔여 | — | 78,160,000원 |
| 매수인 인수 추정액 | 1,000원 | 배당 외 인수 |
위 배당표는 집행비용 1,840,000원만 공제하고 나머지 78,160,000원을 소유자 잔여로 표시한 단순 계산입니다. 신청채권자 청구액 27,889,519원이 배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 및 소유자 잔여액을 나타내는 표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 80,000,000원 | 1,000원 | 80,001,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 64,000,000원 | 1,000원 | 64,001,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 51,200,000원 | 1,000원 | 51,201,000원 |
임차보증금 1,000원을 전액 인수하는 전제라면 회차가 내려갈수록 실질취득 추정액도 함께 낮아집니다. 다만 유찰에 따른 금액 변화가 곧 가격 메리트를 보장하는 것은 아닙니다. 상가 자체의 정상 거래가격과 실제 임대수익을 확인한 후 입찰 가능 금액을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 소재 고산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 도로를 따라 근린생활시설, 주거용 건물 및 주거나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 741번 지방도가 통과하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 2층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 석재붙임·벽돌치장쌓기·드라이비트 등으로 마감되어 있고, 소방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 서측으로 폭 약 5m 도로가 있으나 막다른 도로입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기록되며, 임차인 현황에는 주거 사용으로 표시되어 있습니다. 실제 사용 형태와 법적 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제1종·제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 소로2류와 관련한 제한사항도 확인됩니다.
- 토지가격 참고. 공시지가 130,100원/㎡가 확인됩니다. 이는 토지 관련 지표로, 해당 상가 호실의 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 근린시설로서 주거단지와 연계한 수요는 검토할 수 있으나, 상가의 실제 유동인구·업종 수요·임대료·공실률·전매 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 경매신청 근거 확인. 오산농업협동조합의 2017년 근저당권이 말소 상태로 표시되어 있습니다. 2025년 임의경매의 담보권과 신청 근거가 어떻게 성립하는지 사건기록을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 갑구 7번 경매개시결정이 현재 기준으로 제시되어 있지만, 실제 등기순위와 선순위 권리 소멸 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력. 김자인의 전입일 2021.06.29.과 실제 점유 개시, 주거용 사용 실태 및 대항력 성립요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 원금 확인. 보증금은 1,000원으로 기재되어 있습니다. 계약서 원본과 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 명세서 인수권리. 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시와 임차보증금 1,000원 인수 추정이 상충합니다. 최종적인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 오산농업협동조합 청구액 27,889,519원이 단순 예상배당에서 제외되어 있습니다. 실제 채권순위, 배당요구 및 배당액을 재계산해야 합니다.
- 실제 용도. 감정평가상 근린생활시설이지만 임차인 현황은 주거 사용입니다. 건축물대장·현장 이용상태 및 용도 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 아파트 실거래 평균이 아닌 같은 지역의 근린생활시설 거래·임대 사례를 조사해 매매 적정가를 검증해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 현재 점유자의 인도 조건, 실제 공실 여부와 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 확인. 2026.11.02. 매각기일의 진행 여부, 변경된 명세서, 등기부 및 법원 사건기록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “8,000만원이라는 숫자보다 권리의 확실성이 먼저”
완주 고산동우더리치 1층 102호는 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 근린생활시설입니다. 기록상 임차인 김자인의 보증금은 1,000원이며, 이를 전액 인수하는 경우 실질취득 추정액은 80,001,000원입니다. 하지만 명세서의 인수권리 없음 표시와 실제 대항력 판단을 대조할 필요가 있습니다.
더 주의할 부분은 신청채권자 오산농업협동조합의 27,889,519원 청구금액이 예상배당 계산에 반영되지 않았다는 사실입니다. 이미 말소된 것으로 표시된 오산농업협동조합 근저당권과 현재 임의경매의 관계도 확인이 필요합니다. 이는 단순한 가격 계산보다 우선해야 할 권리검토 사항입니다.
또한 고산동우더리치 아파트의 실거래 평균이 본건의 감정가보다 높다는 사실만으로, 이 근린생활시설을 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다. 현재는 권리와 배당의 불일치, 상가 시세의 비교 불가능성, 주거 점유 상태가 함께 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류 후 원본 검증입니다. 경매신청권원, 임차인 승계 여부, 실제 배당관계, 근린시설 자체의 시장가격이 확인된 다음에야 적정 응찰가격과 투자 가능성을 판단할 수 있습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.
