전주지방법원 2025타경32012. 전주시 덕진구 여의동2가 제이씨앤디제이휴아파트 1동 802호, 전용면적 84.9㎡의 아파트입니다. 전체 19세대 규모에 2012년 12월 준공됐으며, 대상 호수는 8층 건물의 최상층인 8층입니다. 소유자는 유한회사제이씨앤디이고, 경매 신청채권자는 박재희입니다.
이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 신청채권자 박재희가 2021년 설정된 전세권자 박재희와 이름이 같다는 사실입니다. 등기상 전세금은 210,000,000원이며, 경매 청구금액과 감정가도 모두 같은 금액입니다. 따라서 단순한 금융기관 근저당 실행사건과 달리, 선순위 전세권자의 경매 신청 및 배당에 따른 권리 소멸 구조를 정확하게 확인해야 합니다.
가격도 만만치 않습니다. 최근 거래된 동일 면적 아파트는 2026년 6월 190,000,000원, 2026년 3월 180,000,000원, 2025년 11월 144,400,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 이 거래들보다 모두 높습니다. 권리 위험을 감수하면서 시세보다 높은 금액에 매수할 이유가 있는지가 이 사건의 핵심 질문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 제1동 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 8층 중 8층 |
| 단지 규모 / 준공 | 19세대 · 2012.12.26 |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재희 / 210,000,000원 |
| 선순위 등기 전세권 | 박재희 · 전세금 210,000,000원 · 2021.11.05 설정 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 법정지상권 | 해당 없음 (매각물건명세서 기재) |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기 흐름을 보면 과거에 설정됐던 근저당권과 전세권은 대부분 이미 말소됐습니다. 2012년 전주파티마신용협동조합 근저당권은 2014년 말소, 정무성 명의의 2014년 전세권은 2015년 말소, 2015년 온누리신용협동조합 근저당권은 2018년 말소됐습니다. 현재 주의해야 할 권리는 2021년 박재희 명의 전세권입니다.
특히 이번 사건은 경매 신청채권자와 선순위 전세권자가 모두 박재희입니다. 전세권자가 자신의 전세금채권을 근거로 경매를 신청한 구조라면, 해당 경매의 신청 근거와 권리 소멸 효과를 살펴봐야 합니다. 다만 이름이 같다는 사정만으로 신청채권의 법적 근거나 전세권 말소 효과가 모두 입증된 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확정할 수 없다
주거 점유 관련 임차인으로 박재희 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되는 인원은 1명입니다. 다만 전입신고일·확정일자·주택임대차 보증금이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재희 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
주거 점유 조사와 별개로, 박재희 명의의 등기 전세권에는 전세금 210,000,000원이 기재되어 있습니다. 등기 전세금과 주택임대차보호법상 임차보증금은 법적 판단 기준이 다르므로 임의로 합산하거나 동일한 대항력 보증금으로 확정하지 않습니다.
박재희 명의 전세권의 등기상 존속기간은 2021.11.19부터 2023.11.18까지입니다. 해당 기간이 경과했더라도 말소등기가 확인되지 않은 이상, 기간 경과만으로 권리관계 정리가 완료됐다고 간주해서는 안 됩니다. 계약의 종료·갱신 여부, 전세금 반환 여부와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 22.5% 높은 최저가
제이씨앤디제이휴는 19세대 규모의 아파트입니다. 비교 대상은 전용면적 84.9㎡의 동일 면적 실거래이며, 최근 12개월 거래 3건을 우선 기준으로 봅니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 실거래 수준과 거래가격 추세가 중요한 물건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 144,400,000원 |
| 2021.11 | 84.9㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 171,466,666원 |
| 전체 평균 | 84.9㎡ | 4건 | 181,100,000원 |
최근 12개월 평균은 171,466,666원입니다. 최저가 210,000,000원은 이보다 38,533,334원 높으며, 최근 평균의 122.5%에 해당합니다. 2026년 6월의 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 20,000,000원 더 비쌉니다.
전체 거래 평균은 181,100,000원이지만, 여기에는 2021년 11월의 210,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 거래가격은 이전 시기보다 18.3% 하락한 추세로 나타납니다. 따라서 과거 고가가 포함된 전체 평균을 근거로 현재 감정가의 적정성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 을구 7번 전세권 · 박재희 | 210,000,000원 | 206,260,000원 |
| 미배당 · 박재희 | — | 3,740,000원 부족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 산정상 | — | 0원 (확인 필요) |
집행비용 3,740,000원을 우선 공제하면 박재희 전세권에 206,260,000원이 배당되는 추정입니다. 전세금 기준 미배당액은 3,740,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액으로 확정되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 판단 금지
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 경매대금에서 전세권자에게 배당되는 금액도 감소하며, 이에 따라 미배당액이 크게 늘어나는 구조입니다. 권리 인수 여부를 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 3,740,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 45,152,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 78,281,600원 |
위 회차별 미배당액은 배당 계산상 부족액이며, 매수인 인수 확정액이 아닙니다. 각 회차의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있지만, 권리 소멸 요건과 대항력 여부 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 여의동2가 우석고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 중·고층 아파트단지, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 8층 건물 중 최상층 802호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 전북중학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다. 공시지가는 319,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 19세대로 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 평균 거래가가 과거 거래수준 대비 18.3% 하락한 점과 매각률 20.0%를 함께 고려하면, 향후 재매각 때 가격과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 확인. 박재희의 2021.11.05 전세권 설정, 전세금 210,000,000원, 2025.12.08 경매개시결정의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 전세권자가 경매를 신청한 법적 근거와 매각에 따른 전세권 소멸 효과가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 인수권리 확인. 명세서에는 인수권리 해당 없음으로 되어 있으나, 등기상 선순위 전세권이 남아 있습니다. 기재 내용과 실제 권리관계가 일치하는지 최종 서류로 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 조사. 박재희의 전입신고일, 실제 주거 점유, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 반환 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 대항력은 가능·미상입니다.
- 전세권자와 경매 신청채권자의 관계. 두 권리자 명의가 박재희로 일치합니다. 전세권에 기한 경매 신청인지, 동일 채권의 중복 판단 가능성은 없는지 신청 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 현재 시세와 입찰가. 최근 12개월 평균 171,466,666원, 최신 거래 190,000,000원에 비해 신건 최저가 210,000,000원이 높습니다. 권리 인수까지 고려한 실질취득금액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 유찰 후 재계산. 유찰 시 전세권 미배당액이 증가합니다. 유찰가격뿐 아니라 인수 가능 채무, 점유관계 및 명도 비용까지 검토해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 규모와 최근 거래가격 하락 추세를 고려하여 낙찰 후 재매각 가능성과 가격 변동 위험을 검토해야 합니다.
- 관리비·점유·내부 상태. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 명도 가능성, 최상층 세대의 내부 상태 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류, 경매 신청서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 선순위 전세권부터 해결해야 한다”
이 사건은 신건 최저가 210,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 171,466,666원의 122.5%라는 점에서 이미 가격 경쟁력이 약합니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높으며, 최근 거래가격은 과거보다 18.3% 하락했습니다.
더 중요한 것은 210,000,000원 규모의 선순위 전세권입니다. 해당 권리자 박재희가 경매 신청채권자로도 나타나고, 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 하지만 전세권 소멸의 법적 근거를 확인해야 하고, 주거 임차인의 대항력도 아직 확정되지 않았습니다. 전세권 배당 부족액 3,740,000원을 자동으로 인수한다고 볼 수는 없지만, 인수 위험이 완전히 해소됐다고 판단할 수도 없습니다.
19세대 소규모 단지라는 환금성 제약도 있습니다. 유찰되더라도 전세권의 미배당액이 늘어나므로 최저가 하락만 보고 저가매수 기회로 해석하면 안 됩니다.
