전주지방법원 2025타경32059. 전주시 덕진구 만성동에 있는 제1종근린생활시설 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 외부에는 ‘오스템임플란트 연수센터’로 표시된 것으로 조사된 상업용 집합건물입니다. 소유자 김영숙은 2024.01.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2024.05.21 전주김제완주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 255,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 오스템임플란트주식회사 전세권, 카길애그리퓨리나 근저당권, 복수의 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 등기상 말소기준권리 이후 설정된 권리입니다. 따라서 등기권리의 소멸 여부 자체는 비교적 분명한 구조입니다. 다만 오스템 관련 점유 내용이 현황조사와 매각물건명세서에 각각 기재되어 있어 실제 임대차 내용과 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 201호 · 전세권 설정범위 124.8㎡ |
| 이용상태 | 제1종근린생활시설 (외부표기: 오스템임플란트 연수센터) |
| 소유자 | 김영숙 · 단독소유 · 2024.01.26 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준액 | 39,800,000원 (최저가의 10% 가정, 실제 보증금률 확인 필요) |
| 신청채권자 | 전주김제완주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 다중 권리
말소기준권리는 을구 5번, 2024.05.21 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 255,600,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 213,000,000원입니다. 말소기준 이후에 설정된 을구 6번 전세권, 을구 7·8번 근저당권, 갑구 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차관계 — 오스템 기재의 실체 확인
현황조사에는 오스템임플란트(주) 대표 김해성이 201호 124.8㎡를 점유하는 내용이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 ‘오스템’이라는 점유 관련 기재가 있으나, 해당 기재는 용도를 주거로 표시하고 있습니다.
| 점유 관련 기재 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오스템임플란트(주) 대표 김해성 현황조사 |
201호 124.8㎡ | 15,000,000원 등기상 전세금 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오스템 매각물건명세서 |
주거로 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 오스템 관련 기재가 각각 존재합니다. 동일 점유관계의 중복 기재인지, 별도의 임대차관계인지 확정되지 않았으므로 이를 서로 다른 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
예상배당에서는 오스템 전세권에 15,000,000원이 배당되며, 별도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 전세권 기준의 계산 결과일 뿐, 대항력이 확인되지 않은 임대차에 대해서까지 인수가 절대로 발생하지 않는다는 보장은 아닙니다. 선순위 대항력이 별도로 확인되고 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 경우에는 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 398,000,000원의 적정성은 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 398,000,000원입니다. 유찰 없이 감정가 그대로 출발하는 신건으로, 최저가 기준 표상 실질취득액도 인수 0원을 가정하면 같은 금액입니다.
하지만 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 주변 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가가 곧 적정 시세라는 뜻은 아니며, 신건이므로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 표상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 398,000,000원 | 6,219,236,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 318,400,000원 | 6,297,721,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 254,720,000원 | 6,360,510,355원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%, 64%를 적용한 가격 및 예상배당 결과입니다. 미래 매각가격이나 실제 유찰 여부를 보장하지 않습니다. 표상 인수액은 명세서에 기재된 권리와 현재 확인된 배당조건을 전제로 한 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,372,000원 |
| 1. 을구 5번 · 전주김제완주축산업협동조합 근저당 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 을구 6번 · 오스템임플란트 전세권 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 을구 7번 · 카길애그리퓨리나 근저당 | 3,600,000,000원 | 121,028,000원 |
| 4. 을구 8번 · 카길애그리퓨리나 근저당 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 전주김제완주축산업협동조합 가압류 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 · 농업협동조합중앙회 가압류 | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 · 농협은행 가압류 | 19,311,242원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 · 한중에스에스 가압류 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 6,372,000원을 제외한 채권자 배당액은 391,628,000원입니다. 선순위 근저당권에 255,600,000원, 오스템 전세권에 15,000,000원이 배당되고, 남은 121,028,000원은 카길애그리퓨리나 근저당권에 배당되는 계산입니다. 이후 권리자들에게는 배당할 재원이 남지 않습니다.
총 미배당 추정액은 6,219,236,275원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 하지만 미배당 채권액이 매수인이 인수할 채무라는 뜻은 아닙니다. 말소 대상인 담보권과 가압류의 미배당금은 원칙적으로 낙찰자에게 채무로 승계되는 것으로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주양현중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 상업용 건물과 상업나지가 소재하며, 감정평가에서는 미성숙상가지대로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선 포장도로와 북동측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다. 차량 접근 및 도로 노출 여건은 확인되지만 실제 영업성과를 의미하지는 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 가축사육제한구역과 준보전산지 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,367,000원/㎡, 토지면적 847.4㎡입니다. 해당 면적은 토지 현황에 관한 수치로 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 환금성. 미성숙상가지대라는 점을 고려하면 향후 임차수요, 공실기간 및 매각 소요기간에 대한 보수적인 검토가 필요합니다. 실거래 비교 없이 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오스템 점유 실체. 현황조사의 오스템임플란트(주)와 명세서의 오스템 기재가 동일 점유관계를 가리키는지, 실제 임대차계약과 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 전입신고·사업자등록 등 실제 대항요건, 점유개시 시기, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 감정평가상 제1종근린생활시설인데 명세서에는 주거로 표시되어 있습니다. 실제 사용 형태와 인허가·건축물대장 사항을 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸. 2024.05.28 설정된 오스템임플란트 전세권의 등기상 소멸과 실제 점유관계 정리를 구분하여 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 배당. 카길애그리퓨리나 근저당권의 공동담보목록과 채권잔액을 조사하고 예상배당이 실제 순위 및 청구금액과 일치하는지 검증해야 합니다.
- 가격 검토. 최저가 398,000,000원은 아직 유찰되지 않은 감정가입니다. 주변 유사 근린시설의 매매·임대 사례와 예상 수익을 조사한 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 공실·점유 상태, 원상복구 부담 및 인도 절차를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 모든 위험 0”
이 물건은 등기상 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 구조가 분명한 근린시설입니다. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 오스템 전세권과 카길애그리퓨리나 근저당권, 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.
그렇다고 바로 안전한 낙찰이나 적정가격이 보장되는 것은 아닙니다. 오스템 관련 점유자의 대항력 가능·미상 상태가 남아 있으며, 감정평가상 근린생활시설과 명세서상 주거 기재의 불일치도 해소해야 합니다. 아울러 감정가 398,000,000원을 뒷받침할 유사 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격에 투자 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 등기상 소멸 구조는 양호하나, 점유관계와 가격 검증은 보류입니다. 먼저 임대차 및 대항력 문제를 정리하고, 주변 근린시설의 실거래와 임대수익을 확인한 후 신건 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 유찰에 따른 가격 인하가 발생하더라도 실질취득비용과 시장가치를 함께 검토해야 합니다.
