전주지방법원 2026타경30049. 전주시 완산구 효자동1가의 효자현대아파트 106동 10층 1001호, 전용 70.47㎡ 아파트입니다. 총 582세대 규모로 1990년 준공된 단지이며, 이번 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 204,000,000원인 신건입니다.

등기부를 보면 현재 소유자는 이은정입니다. 2012년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2023년 7월 김윤한 명의로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김용만이 46,000,000원의 가압류를 신청했고, 해당 가압류가 본압류로 이행하면서 2026년 1월 강제경매가 개시됐습니다.

권리관계는 비교적 명료합니다. 김윤한 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 김용만 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 은행 근저당권들도 이미 말소돼 있습니다.

그러나 이 물건은 권리분석보다 가격분석이 중요합니다. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 175,166,666원이고, 2026년 9월 최신 거래는 158,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 28,833,334원 높고, 최신 거래보다도 46,000,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류·강제경매

핵심은 2023.07.19 설정된 을구 14번 근저당권입니다. 근저당권자는 김윤한이고 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 김용만의 가압류와 강제경매개시결정은 낙찰에 따른 매각으로 소멸합니다.

주의할 점은 김용만 명의의 등기 두 건을 별도 채권으로 중복 합산하지 않는 것입니다. 갑구 5번 가압류의 청구금액은 46,000,000원이며, 갑구 6번 강제경매개시결정은 바로 그 가압류가 본압류로 이행된 것입니다. 두 등기를 독립적인 46,000,000원 채권 두 건으로 계산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 116.5%

전주 효자현대 동일 전용면적 70.47㎡의 실거래 내역입니다. 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12건이며, 평균 거래금액은 175,166,666원입니다.

거래금액은 155,000,000원~209,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 6월에는 209,000,000원 거래가 있었지만, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 158,000,000원입니다. 높은 거래 사례만으로 현재 시세를 평가해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균과 전체 12건 평균이 동일한 175,166,666원이고, 신건 최저가는 그보다 16.5% 높습니다. 최신 거래와 비교하면 최저가가 약 29.1% 높습니다. 최신 거래가 3층이고 경매 대상은 10층이라는 차이는 있지만, 이러한 가격 격차를 단순한 층 차이만으로 정당화할 근거는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 김윤한 근저당권, 김용만 가압류 채권에 배당하는 구조입니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준의 가정입니다.

매각대금 204,000,000원 중 집행비용 3,656,000원, 근저당권 배당 120,000,000원, 가압류 배당 46,000,000원을 가정하면 잔여액은 34,344,000원입니다. 갑구 6번은 갑구 5번 채권의 본압류 이행으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당은 채권액 확정, 배당요구 및 우선배당 여부, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 낙찰 보장은 없다

현재 신건의 최저매각가는 감정가와 동일합니다. 유찰로 최저매각가가 내려갈 경우 가격 비교와 미배당 규모가 어떻게 달라지는지 살펴볼 필요가 있습니다.

유찰 시나리오는 최저매각가 변동을 가정한 비교이며 실제 매각기일, 유찰 여부 및 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 배당되지 않은 채권의 추정액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.

한편 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0회로 집계돼 있습니다. 따라서 단순히 여러 차례 유찰될 것이라고 기대하고 입찰전략을 세우는 것도 주의해야 합니다. 현재 확인되는 것은 어디까지나 신건 가격이 최근 실거래보다 높다는 사실입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주효림초등학교 북측 서편에 위치합니다. 전주천 주변 기존 주택지로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 간선도로인 용머리로에 버스승강장이 있습니다. 북측 약 35m 도로와 서측·남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 1001호입니다. 도시가스 난방, 급·배수, 화재경보, 소화전 및 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 단지 특성. 1990년 준공된 582세대 단지입니다. 준공 후 상당한 기간이 경과했으므로 실제 내부 수선 상태와 공용시설 유지관리 수준을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 학교 관련 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 811,300원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가격이 155,000,000원부터 209,000,000원까지 넓게 분포합니다. 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이와 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실거래 가격 비교. 신건 204,000,000원은 최근 평균의 116.5%입니다. 가격 가점을 줄 근거가 없으므로 최근 거래와 개별 호실 상태를 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 9월 동일 전용면적 3층의 거래가격은 158,000,000원입니다. 대상 10층과의 층 차이 및 내부 상태 차이를 확인하되, 46,000,000원의 가격 차이를 무조건 정당화해서는 안 됩니다.
• 점유관계 재조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약 및 점유원인을 반드시 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채권액 확인. 김윤한 근저당권의 120,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 채권 잔액과 배당요구 내역이 이 금액과 같다고 단정해서는 안 됩니다.
• 동일 채권 중복 확인. 김용만의 가압류와 강제경매개시결정은 동일 채권의 집행 절차입니다. 배당 분석에서 청구액 46,000,000원을 중복 산입하지 않아야 합니다.
• 노후 건물 상태 점검. 준공 시점을 고려해 누수, 배관, 난방, 창호, 승강기 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 체납 공용관리비, 실제 점유자의 인도 협의 및 예상 명도비용을 점검해야 합니다.
• 매각조건 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 보류”

전주 효자현대 106동 1001호는 권리구조가 비교적 단순한 강제경매 아파트입니다. 말소기준권리는 김윤한의 2023년 근저당권이고, 이후 김용만의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리도 없어 현재 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유조사를 통해 해소해야 합니다.

가격은 다릅니다. 최근 12개월 실거래 평균이 175,166,666원인데, 신건 최저가는 204,000,000원입니다. 평균보다 16.5% 높고, 최신 실거래 158,000,000원과 비교하면 약 29.1% 높습니다. 현재 가격을 합리적인 경매 할인 가격으로 보기 어렵습니다.

1회 유찰 시 163,200,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 여전히 최신 거래가격을 웃돕습니다. 2회 유찰 가격 130,560,000원은 비교가격보다 낮은 구간이나 실제 유찰과 낙찰 여부는 불확실합니다.

결론은 명확합니다. 권리는 비교적 양호하지만 신건 가격 경쟁력은 부족합니다. 현재 회차에서 무리하게 낙찰받기보다, 실제 점유와 건물 상태를 확인하고 최근 거래 수준을 기준으로 입찰가격을 보수적으로 정하는 접근이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 비싼 신건 가격을 피하는 데 있습니다.