전주지방법원 2026타경30152. 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 155-3, 주건축물제1동 2층 201호 다세대주택입니다. 2019년 1월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물에 위치하며, 비교 대상 면적은 약 84.65㎡입니다. 이 물건은 소유자 이문숙이 2022년 9월 2일 소유권이전등기를 마친 뒤 같은 날 춘향골농업협동조합에 채권최고액 141,600,000원의 근저당권을 설정한 구조입니다.

이후 국민건강보험공단 압류, 부개석재 가압류, 국세 관련 압류, 박송운 가압류 등이 이어졌습니다. 과거 두 차례 강제경매개시결정이 등기되었다가 말소되었고, 현재 사건은 춘향골농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 2일 근저당권으로, 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그런데 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 과거 거래 3건의 평균인 155,000,000원만 보면 최저가 152,000,000원이 다소 낮아 보이지만, 2025년 10월의 최신 거래는 145,000,000원입니다. 이전 거래보다 가격이 하락한 상황에서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 기준으로 삼으면 가격 메리트를 잘못 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 출발점은 2022년 9월 2일 설정된 춘향골농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 141,600,000원이며, 등기상 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 해당 근저당권이 소멸하고, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

2018년 설정되었던 정택이·소설·주식회사킹대부동산·주식회사월드펀딩대부의 근저당권은 2019년 5월 30일 모두 말소되었습니다. 2019년 주식회사무궁화신탁 명의로 이전된 신탁등기도 2022년 9월 2일 말소되었으며, 현재 소유자는 이문숙입니다. 따라서 과거의 말소된 근저당권이나 신탁등기를 현재의 인수권리로 취급할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 4.8% 높다

같은 소재지의 비교 가능한 약 84.65㎡ 거래 3건을 살펴보면, 2022년 8월에는 160,000,000원에 거래되었으나 2025년 10월에는 145,000,000원으로 내려왔습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 155,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 145,000,000원입니다.

현재 최저가 152,000,000원은 전체 거래 평균 155,000,000원의 98.1%입니다. 이 숫자만 보면 소폭 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 전체 평균에는 2022년의 높은 거래가격 160,000,000원 2건이 포함되어 있습니다.

가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최신 시세보다 7,000,000원 높으며, 최근 평균 대비 104.8%에 해당합니다. 특히 최근 거래가격이 과거 거래 대비 9.4% 하락했다는 점을 고려하면, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

집행비용 2,928,000원을 먼저 공제하고, 근저당권에 채권최고액 141,600,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 채권합계는 근저당권 채권최고액과 금액이 확인된 가압류 청구액을 기준으로 합니다. 조세·공과금 채권, 실제 근저당 피담보채권액, 법정 우선변제항목은 최종 확정되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

이 추정에 따르면 채권자들에게 배당되는 금액은 149,072,000원이며, 채권액 대비 미배당액은 19,425,450원입니다. 부개석재 가압류는 청구금액 중 7,472,000원만 배당받고, 박송운 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 다만 이러한 후순위 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 회차에 따라 달라진다

현재는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰되어 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정하면, 후순위 채권의 미배당액은 커지지만 매수인의 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 이는 후순위 배당 부족액 자체가 매수인의 인수채무로 바뀌지 않기 때문입니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 121,600,000원으로 최근 실거래 145,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰을 가정한 최저가는 97,280,000원입니다. 따라서 현재 신건과 유찰 후 가격의 상대적인 매력도는 분명히 다릅니다.

다만 유찰 시나리오는 실제 유찰이나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 또한 최근 거래가격 자체가 하락한 만큼, 낮아진 최저가만을 근거로 충분한 수익성을 보장할 수도 없습니다. 가격 할인 폭과 실제 환금성을 함께 평가해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완주군 봉동읍 장기리 소재 완주고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 관내 교통편 및 도로 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 북동측 주진입로가 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄하며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 건물. 2019.01.25 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 174,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 현황에 대한 현장 확인은 필요합니다.
• 환금성. 4세대 규모로, 비교 가능한 실거래 3건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 작고 최근 거래가격이 하락하여 매도 시점과 개별 호실 상태에 따른 가격 불확실성에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 155,000,000원보다 최신 거래 145,000,000원과 최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 152,000,000원에는 가격 할인이 확인되지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 거래가격 추세가 -9.4%입니다. 향후 시세가 반드시 유지된다고 가정하지 말고, 매도 지연과 가격 추가 하락 가능성을 고려해야 합니다.
• 실제 점유·임대차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 부여 및 계약관계를 확인해야 합니다. 임대차가 확인되면 대항력과 우선변제 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
• 조세·공과금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류 2건과 전주세무서 관련 압류 1건의 실제 채권액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 우선하는 조세채권이 있으면 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 근저당 실제 채권액 확인. 채권최고액 141,600,000원과 경매 청구금액 114,370,000원은 구별해야 합니다. 배당요구 및 채권계산서에 따른 실제 배당액을 확인해야 합니다.
• 기존 경매 이력 확인. 2023타경37320 및 2025타경30392 강제경매개시결정은 등기상 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2026타경30152 사건과 혼동하지 않도록 매각절차 현황을 확인해야 합니다.
• 관리비·인도비용 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유자와의 인도 협의, 필요한 명도비용 및 주택 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 재확인. 주식회사무궁화신탁 명의의 과거 신탁등기는 말소되었으나, 입찰 전 최신 등기사항증명서에서 말소 상태와 현재 소유권을 다시 확인해야 합니다.
• 최신 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 지금 가격은 싸지 않다”

완주 봉동읍 장기리 201호의 권리관계는 말소기준권리인 춘향골농업협동조합 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리도 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이를 곧바로 안전하고 저렴한 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이라 실제 점유관계를 확인해야 하고, 국민건강보험공단 및 세무서 관련 압류로 인해 배당상 불확실성도 존재합니다. 특히 건물은 4세대 규모의 다세대주택으로, 거래 표본이 제한되어 환금성 점검이 중요합니다.

무엇보다 가격이 결정적인 약점입니다. 현재 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 145,000,000원의 104.8%입니다. 과거 거래를 포함한 평균보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 최근 거래가격은 이전 거래 대비 9.4% 하락했습니다.

따라서 현재 회차에 대한 결론은 “등기상 인수 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격에는 메리트가 없으며 점유·환금성 확인이 필요하다”입니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가면 가격 경쟁력이 개선될 가능성은 있지만, 현재 확인되는 거래가격의 하락 추세와 소규모 다세대의 매도 불확실성을 고려해 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.