인천지방법원 2025타경1798. 인천 서구 가좌동에 있는 우성빌라 B동 2층 201호, 전용 59.4㎡ 다세대주택입니다. 1986년 준공된 4세대 규모의 빌라로, 현재 소유자는 이희섭입니다. 2024년 7월 102,000,000원에 취득한 이력이 있고, 하나저축은행이 18,519,143원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

등기만 보면 2025년 11월 12일 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그 뒤 서울보증보험이 신청한 별도 강제경매도 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2024년 10월 14일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 102,000,000원입니다.

여기서 중요한 반전이 나옵니다. 명세서에 말소동의 확약서가 제출되었다는 기재가 있습니다. 따라서 해당 임차권은 확약에 따른 실질 인수 0원으로 보되, 확약서의 문언과 적용 범위를 입찰 전에 검증해야 합니다. 무엇보다 별도로 확인된 김세영의 전입일은 2025년 2월 26일로 말소기준보다 빠릅니다. 김세영의 보증금과 독립적인 대항력 범위가 확인되지 않는 이상, 물건 전체를 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

과거 한국주택은행·국민은행·신한은행의 근저당권 설정 이력은 있으나, 해당 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 중심은 선순위 한국토지주택공사 주택임차권등기와 그 이후의 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 중복신고 주의

임차관계에서 가장 중요한 부분입니다. 실제 임차인은 김세영 1명으로 집계합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 특히 한국토지주택공사의 102,000,000원과 김세영의 미확인 보증금을 별개 보증금처럼 합산하는 것은 잘못입니다.

정리하면, 한국토지주택공사의 보증금 102,000,000원을 김세영 보증금에 더해 계산해서는 안 됩니다. 다만 보증금 중복계산을 배제하는 것과, 김세영의 대항력에 따른 추가 인수 위험이 없다고 확정하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 매수인 전체 인수액은 미확정으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 기준보다 높다

우성빌라(B동) 동일 면적 59.4㎡에 대한 확인 거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 107,333,333원이고 가장 최근에 확인된 거래는 2024년 7월 102,000,000원입니다. 최근 기준가격 역시 102,000,000원으로 제시되어 있으나, 실제 확인되는 최신 거래 자체가 2024년 거래이므로 현재 시세로 그대로 받아들일 수는 없습니다.

감정가 113,000,000원은 전체 거래 평균 대비 105.3%입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요하게 볼 최신 거래 및 최근 기준값 대비로는 110.8%입니다. 금액으로는 11,000,000원 높습니다.

더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -7.3%로 제시됩니다. 전체 평균에는 2022년의 120,000,000원 거래가 포함되어 있어, 전체 평균만 기준으로 현재 가격을 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

다음은 제시된 배당 계산 시나리오입니다. 이 시나리오는 임차권 보증금 102,000,000원이 우선배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 확약에 따른 권리 정리 방식이나 김세영의 권리 확인 결과에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 서울보증보험 관련 채권액은 배당 시나리오에 적용된 금액이며 확정 배당채권액으로 단정하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자 미배당은 매수인 인수채무와 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다

선순위 대항력 임차권이 살아 있고 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 그 결과 낙찰가 + 인수액은 보증금 수준에 머무르는 구조가 됩니다. 이 물건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 확약 적용 전의 원칙적 인수 계산과 확약 적용 후의 실질 인수를 구분해야 합니다.

룰상 인수액은 확약이 없고 해당 선순위 임차권이 존속한다는 가정에서 제시된 추정치입니다. 확약 적용 0원은 한국토지주택공사 명의 임차권에 한정됩니다. 김세영에게 별도의 인수 가능한 보증금채권이 존재하는지는 미확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동 건지초등학교 북서측 약 300미터 지점입니다. 주변에 다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 일반적인 교통 접근성은 무난하다는 평가입니다.
• 접도. 북서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로에 접합니다. 협소한 진입도로는 차량 통행과 향후 매수자 선호에 불리할 수 있습니다.
• 건물. 1986년 준공된 벽돌조 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 급·배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 과밀억제권역 및 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 등으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 공부상 토지면적 103.2㎡, 공시지가 1,112,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있으나, 노후 건물의 누수·균열·설비 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 4세대 규모의 오래된 빌라로 대단지 아파트보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 거래 표본도 3건에 그쳐 적정가격 추정의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 권리, 말소 조건, 대항력 포기 포함 여부, 효력 발생 시점 등을 반드시 확인하세요.
• 김세영 임대차계약. 보증금 액수, 계약 당사자, 실제 점유, 확정일자, 선순위 대항력 및 보증금 반환청구권의 귀속을 확인해야 합니다.
• 중복신고 배제. 한국토지주택공사의 102,000,000원은 김세영 보증금 관련 대위·승계로 표시되어 있습니다. 독립된 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 김세영의 2025.11.25 배당요구 및 한국토지주택공사의 우선변제권 행사 관계를 확인하고, 실제 배당 후 남는 채권의 인수 여부를 검토하세요.
• 가격 상한. 신건 113,000,000원은 최신 확인 거래 102,000,000원 대비 110.8%입니다. 단지 평균 107,333,333원만을 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 시세 갱신. 최신 확인 거래가 2024.07이고 표본이 3건뿐입니다. 입찰 직전 주변 유사 빌라 거래 및 실제 매도 호가를 확인하세요.
• B동 확인. 현황상 A·B 두 동으로 구분되므로 현장 건물과 등기상 건물·층·호수의 일치 여부를 대조하세요.
• 노후도·접도. 누수·균열·보일러·배관·지붕 상태 및 막다른 도로의 이용 상황을 직접 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비, 공용부분 비용, 기타 인수 가능한 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 결정 및 확약서를 최종 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차위험이 사라지는 것은 아니다”

인천 가좌동 우성빌라 B동 201호의 장점은 분명합니다. 102,000,000원짜리 선순위 주택임차권에 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 해당 임차권에 한정하면 실질 인수 0원으로 판단할 근거가 있습니다.

하지만 실제 임차인 김세영은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 보증금은 중복 합산하면 안 되지만, 그렇다고 김세영의 별도 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 권리관계는 조건부로만 정리된 상태입니다.

가격도 부담스럽습니다. 감정가 113,000,000원은 최신 확인 거래 102,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 최근 거래가격 추세는 -7.3%이고, 1986년 준공된 4세대 규모의 다세대에 폭 약 2미터의 막다른 진입도로까지 고려하면 환금성에도 보수적인 평가가 필요합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리 원본 확인 우선입니다. 확약서가 정확히 어느 권리를 소멸시키는지, 김세영의 독립적 대항력 및 보증금 반환 관계가 어떻게 정리되는지 먼저 확인해야 합니다. 그 뒤 현재 시세를 재검증하고, 필요하면 유찰 후 가격을 검토하는 접근이 합리적입니다. 확약서가 제출된 사실만으로 전체 인수액 0원을 단정하거나, 최저가가 내려간다는 이유만으로 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.