인천지방법원 2025타경1862. 영종하늘도시 한라비발디 929동 2804호입니다. 전용면적은 101.7629㎡로, 31층 건물의 28층에 위치합니다. 소유자 김경일 씨는 2016년 4월 5일 소유권을 이전받았고, 등기된 매매 거래가액은 375,000,000원입니다. 같은 날 중구농업협동조합이 채권최고액 286,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중구농업협동조합의 추가 근저당, 엔에이치농협캐피탈의 근저당, 김형건 명의의 근저당, 경매개시결정 및 국세 압류가 이어졌습니다. 현재 유효한 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신탁등기와 일부 선순위 근저당도 이미 말소된 상태입니다.
그런데 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 입찰에 적극적으로 나설 상황은 아닙니다. 같은 단지 유사면적 실거래 평균은 약 4.27억원인 반면, 이 물건의 최저매각가는 4.48억원입니다. 실제 거래가격을 감안하면 현재 최저가 자체가 최근 시세 이상에 형성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1887-1 인천영종하늘도시한라비발디아파트 929동 28층 2804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 영종구 하늘별빛로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.7629㎡ · 31층 중 28층 |
| 단지 규모 | 1,365세대 · 사용승인 관련 준공일 2012.09.26 |
| 소유자 | 김경일 · 2016.04.05 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 | 448,000,000원 |
| 최저매각가 | 448,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 김현건 (경매개시결정 등기상 표기) |
| 청구금액 | 402,410,958원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.05 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유·전입 | 김은주 · 2016.12.29 전입 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸
권리분석의 기준점은 2016.04.05 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 286,800,000원으로, 매각을 통해 소멸하는 말소기준권리입니다.
2020년 추가 설정된 중구농업협동조합 근저당권 43,200,000원, 2021년 엔에이치농협캐피탈 근저당권 236,400,000원, 2024년 김형건 근저당권 330,000,000원도 모두 그 이후 설정된 권리입니다. 후순위 채권자가 배당에서 전액을 회수하지 못하더라도, 해당 근저당 채무가 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2016.12.29 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 | 인수 대상 아님 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 전입자는 김은주 씨 1명입니다. 전입신고일은 2016.12.29로, 말소기준권리 설정일 2016.04.05보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 현재 점유관계가 확인되지 않았습니다. 전입 기록과 실제 점유·임차관계는 구분해 확인해야 합니다. 현 단계에서 김은주 씨의 보증금을 특정하거나 우선변제권 행사 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 104.9%
영종하늘도시한라비발디 단지에서 대상 물건과 유사한 전용면적의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 거래면적은 101.54~101.91㎡이며, 대상 호수는 전용 101.7629㎡입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 101.54㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 101.76㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 101.76㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 101.54㎡ | 33 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.91㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.54㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 32 | 433,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 34 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 101.54㎡ | 28 | 423,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 12건 | 427,166,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 427,166,666원, 최저 거래는 410,000,000원, 최고 거래는 495,000,000원입니다. 이 중 최고 거래가가 평균을 끌어올릴 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
특히 가장 최신인 2026년 2월 거래는 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 448,000,000원은 최근 평균보다 20,833,334원, 최신 거래보다 28,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
감정가와 동일한 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,880,000원을 제외한 금액이 담보권자에게 순위에 따라 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 예상 배당이므로 실제 확정채권액·세금·법정 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,880,000원 |
| 1. 중구농업협동조합 · 을구 4번 | 286,800,000원 | 286,800,000원 |
| 2. 중구농업협동조합 · 을구 6번 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 엔에이치농협캐피탈 · 을구 8번 | 236,400,000원 | 111,120,000원 |
| 4. 김형건 · 을구 10번 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 896,400,000원 | 441,120,000원 |
매각가 448,000,000원 기준 추정 배당입니다. 채권자 미배당액은 총 455,280,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다. 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 권리는 소멸
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 455,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 543,817,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 614,494,080원 | 0원 |
유찰이 발생한다면 예상 최저매각가는 358,400,000원, 이어 286,720,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 현재 확인된 후순위 근저당은 이들 가격에서도 매각으로 소멸하므로 채권자 미배당이 증가한다고 해서 매수인에게 해당 채무가 승계되지는 않습니다.
다만 실제 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있고, 미확인 점유·임대관계와 명도 비용이 남습니다. 따라서 유찰 가격만으로 실질취득비용을 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 중산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 31층 건물 중 28층 2804호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시이며 위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 1,365세대의 아파트 단지로, 준공일은 2012.09.26입니다. 동일 유사면적의 실제 거래사례가 확인되지만, 거래 층별 가격 편차가 있어 개별 호수의 상태 확인이 중요합니다.
- 토지·도로. 장방형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도에 접합니다. 공시지가는 1,355,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 유사면적 거래는 410,000,000~495,000,000원으로 분포합니다. 거래가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 높은 개별 거래가와 평균만을 근거로 현재 최저가의 매입 매력을 인정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 상한 검토. 최근 12개월 평균 427,166,666원, 최신 거래 420,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 신건 최저가 448,000,000원은 두 기준을 모두 상회합니다.
- 점유자 김은주 확인. 2016.12.29 전입 사실은 확인되지만 보증금·계약내용·실제 점유관계가 미상입니다. 현황조사 원본과 매각물건명세서, 현장 확인을 통해 명도 위험을 검토해야 합니다.
- 후순위 채권 정리. 을구 4번 근저당이 말소기준이며, 을구 6·8·10번 근저당은 후순위입니다. 배당 부족액이 인수금으로 전환되는 것은 아니지만, 최신 등기부로 신규 권리 변동 여부를 점검하세요.
- 채권자 성명 확인. 경매개시결정의 김현건과 을구 10번 근저당권자 김형건의 표기가 상이하므로 사건기록을 직접 대조하세요.
- 체납 세금·관리비. 제주세무서장 명의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체의 소멸과 별도로 당해세 등 법정 배당순위 및 관리비 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 입찰기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.02입니다. 기일 변경·정지·취하·매각조건 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
- 가격 시나리오. 신건 448,000,000원, 1회 유찰 358,400,000원, 2회 유찰 286,720,000원 시나리오를 비교하되 실제 입찰가와 취득 부대비용을 포함해 판단하세요.
- 현장 확인. 28층의 실제 조망·향·내부 수선상태와 인도 가능성을 확인하고, 실거래 표본에 나타난 층별 가격 차이를 반영하세요.
맺으며 — “등기상 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2016년 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당권 및 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상배당상 채권자에게 455,280,000원의 미배당이 발생하더라도, 이는 낙찰자가 인수할 후순위 근저당 채무와는 구별됩니다.
다만 전입자 김은주 씨의 임대차계약 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 선순위 대항력은 인정하기 어려운 전입일이지만, 명도와 점유관계의 불확실성은 남습니다. 또한 경매신청채권자와 후순위 근저당권자의 성명 차이도 확인해야 합니다.
무엇보다 가격입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 104.9%이며 최신 거래보다도 28,000,000원 높습니다. 현재 가격에서 시세 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
결론은 ‘권리상 검토 가능, 신건 가격 메리트 부족, 점유관계 확인 후 유찰 가격대 재검토’입니다. 이 사건에서 중요한 것은 후순위 채권액의 크기보다, 낙찰 시 실제 부담하게 될 총취득비용과 최근 거래가격 사이에 충분한 차이가 있는지입니다.
