인천지방법원 2025타경1889. 인천광역시 부평구 삼산동 236-1 소재 다세대주택 3층 301호입니다. 매각물건명세서에는 현황이 수도빌라 11동 301호라고 기재되어 있습니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 사용승인일은 1989.05.11입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.

등기부에서 먼저 눈에 들어오는 것은 소유권과 근저당권의 관계입니다. 김지영 명의에서 신탁을 거친 뒤, 2023.12.14 장정식의 근저당권이 설정되었고, 2024.01.22 다시 신탁등기가 이루어져 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)로 표시됩니다. 따라서 일반적인 개인 소유 다세대 경매처럼 근저당권만 확인하고 끝낼 수는 없습니다. 신탁재산의 관리·처분에 관한 조항을 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요

말소기준권리는 을구 7번 장정식 근저당권입니다. 2023.12.14 접수되었으며 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025.12.22 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

과거 한국주택은행·한국외환은행·하나은행 근저당권과 여러 압류·가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 말소된 권리를 현재 매수인이 별도로 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

확인된 실제 임차인은 이은진 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자가 아니라 실제 임차인으로 파악됩니다. 전입신고일은 2025.06.19로 말소기준권리인 2023.12.14 근저당권보다 늦습니다.

③ 가격 검토 — 신건 82,000,000원이 저렴한지는 미확정

감정가는 82,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 82,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

이 물건은 오래된 다세대주택이고, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가를 그대로 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 같은 유형의 근접 거래사례와 건물 상태, 신탁 및 정비사업 관련 조건을 함께 검토한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 적절합니다.

유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오입니다. 실제 유찰 여부, 차기 최저매각가 및 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 현재 확인된 채권을 기준으로 한 추정이며, 임차인 최우선변제 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

현재 가정에 따르면 집행비용 1,876,000원을 공제한 뒤 장정식 근저당권에 39,000,000원이 배당되고, 소유자에게 41,124,000원이 남는 구조입니다. 확인된 채권의 미배당액은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당표 확정 시 채권액·배당순위·소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 특히 현재 소유자가 수탁자인 만큼 잔여금의 최종 귀속 관계도 신탁원부에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 삼산중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 벽돌조 슬래브지붕의 3층 다세대주택으로 외벽은 적벽돌 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 등입니다. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 중로2류 저촉 및 상대보호구역 등도 검토 대상입니다.
• 정비사업. 등기부에 삼산동257번지일원가로주택정비사업조합과 관련된 신탁 이력이 존재합니다. 현재 신탁관계 및 정비사업 관련 권리·의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1989.05.11 사용승인된 노후 다세대주택으로, 내부 상태와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-1405호·제2024-1406호의 신탁 목적, 수익자, 처분권한, 매각 후 소유권 정리 및 인수 가능 사항을 확인하세요.
• 임차인 이은진 확인. 전입일 2025.06.19, 배당요구일 2026.01.28을 기준으로 계약서·보증금·확정일자·실제 점유관계 및 최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 공매 이력 대조. 2023.10.25 공매공고 부기등기와 관련한 한국자산관리공사의 공매 진행 여부 및 정리 상태를 확인하세요.
• 주소와 현황 일치. 등기상 삼산동 236-1, 3층 301호와 매각물건명세서의 수도빌라 11동 301호가 동일한 매각대상인지 도면과 공부를 대조하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·난방·설비·수리 필요성과 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세. 신건 최저가 82,000,000원을 적정 시세로 간주하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최근 거래 및 개별 물건 상태와 비교하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 관련 기관과 관리 주체를 통해 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원 매각 공고를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 위험 0개”는 다르다

인천지방법원 2025타경1889는 말소기준권리만 보면 비교적 분명한 사건입니다. 장정식의 39,000,000원 근저당권이 기준이고, 확인된 임차인의 전입일은 그보다 늦습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 등기상 소유자가 개인이 아닌 교보자산신탁주식회사이고, 임차인의 보증금과 확정일자가 아직 불명확합니다. 과거 공매공고 부기등기까지 존재하며 내부 상태도 확인하지 못한 만큼, 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

특히 신건 최저가 82,000,000원의 가격 매력을 검증할 실거래 시세가 확정되지 않았습니다. 유찰로 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다.

결론은 권리상 인수 0원이라는 긍정적 요소를 인정하되, 신탁원부·임차관계·공매 상태·시장가격 확인 전까지 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 이 물건의 핵심은 명목상 최저가가 아니라, 권리 정리와 실제 취득가치가 확실하게 확인되는지에 있습니다.