인천지방법원 2025타경1960. 인천 중구 중산동 조양타워 10층의 운동시설, 현재 골프연습장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사파라다이스골프존아카데미로, 당초 주식회사웹바이오 명의에서 상호가 변경됐습니다. 부산은행이 2022년 3월 30일 설정한 채권최고액 6,237,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당 110,000,000원과 인천광역시 중구의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기된 담보권과 후순위 압류의 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

하지만 이 물건은 단순히 은행 근저당만 지우면 끝나는 아파트 경매가 아닙니다. 골프연습장이라는 특수한 이용상태, 여러 점유관계자, 그리고 건축물대장상 합병과 등기부상 개별 등기의 차이를 함께 살펴야 합니다. 특히 최저매각가 6,942,000,000원은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건 가격입니다. 이 금액이 실제 시장에서 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가를 곧바로 시장가격으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2022.03.30 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,237,000,000원이고, 채무자는 당시 주식회사웹바이오입니다. 이 회사는 이후 주식회사파라다이스골프존아카데미로 상호를 변경했습니다. 2025.03.21에 설정된 부산은행의 추가 근저당권 110,000,000원 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

인천광역시 중구가 설정했던 이전 압류들은 이미 말소됐고, 2025.12.02에 설정된 압류는 말소기준권리 이후의 후순위 권리입니다. 2025.12.18 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기된 권리의 소멸과 점유자의 인도 문제는 별개이며, 조세 우선배당 등은 매각대금 배분에 영향을 줄 수 있습니다.

② 점유·임차인 분석 — 미상 관계가 남아 있다

현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임대차 관계는 4건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고에 해당하는 건은 없으나, 4건 모두를 확정된 독립 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 각 관계자의 계약서와 실제 점유 형태를 확인해야 실제 임차인 수와 보증금 총액을 확정할 수 있습니다.

대항력 판단은 등기 및 전입신고 관계에 따른 현 단계 분석입니다. 확정일자와 임대차계약의 구체적인 내용이 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다. 승계 없음은 보증기관 대위변제·승계 신고가 아니라는 의미이며, 매수인의 임차보증금 인수 여부를 확정하는 표시가 아닙니다.

주)파라다이스골프앤볼링컴퍼니, 김민중과 조경진은 각각 2024.11.08과 2024.08.13에 전입신고한 것으로 나타납니다. 두 시점 모두 말소기준권리인 2022.03.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입신고일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차의 구체적인 내용은 별도로 조사해야 합니다.

장문재는 2025.09.10 전입신고, 보증금 30,000,000원으로 확인되며, 2026.03.05 배당요구를 접수했습니다. 역시 말소기준권리보다 늦은 전입신고에 해당합니다. 다만 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 적용 법률에 따른 배당순위를 확인해야 합니다.

③ 가격·예상배당 — 신건 69.42억원의 의미

현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,942,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 예상배당 모형에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 해당 모형에 한정한 최저가 기준 실질취득 추정액 역시 6,942,000,000원입니다. 다만 이는 실제 낙찰가가 아니라 최저가를 기준으로 한 계산이며, 미확정 임대차권리와 취득 부대비용은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,942,000,000원 가정)

부산은행 근저당권 2건의 채권최고액 합계 6,347,000,000원을 배당채권액으로 사용한 추정입니다. 이는 실제 채권잔액이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 신청채권자의 경매청구액은 5,921,663,462원입니다. 당해세, 미확인 압류 관련 우선채권, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각된다는 가정 아래 추정 집행비용 71,820,000원을 차감하고, 부산은행의 근저당권 채권최고액 합계 6,347,000,000원을 배당하면 소유자 잔여액은 523,180,000원입니다. 이는 권리자의 실제 채권잔액과 우선채권을 확정하기 전의 계산입니다. 채권자에게 배당되는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념임을 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 유찰 시나리오

1회 유찰 시 최저매각가는 5,553,600,000원, 2회 유찰 시 4,442,880,000원입니다. 각 시나리오에서 채권자 미배당액은 각각 851,336,000원, 1,950,948,800원으로 증가합니다. 하지만 후순위 근저당의 미배당액이 증가했다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.

세 시나리오 모두 모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 파라다이스골프아카데미의 대항력 및 임대차 내용이 확인되지 않았으므로 실제 취득 부담이 이 수치로 확정됐다고 해석해서는 안 됩니다. 가격이 내려갈수록 시세 대비 유리해지는지도 독립적인 시장가격 검증이 있어야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종하늘체육공원 북동측 인근. 아파트 단지 등을 배후지로 각종 상업·업무시설이 밀집한 중심상가지대에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다. 북서·남서·남동측으로 폭 약 15~30m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 이용상태. 10층 건물의 10층에서 운동시설(골프연습장)로 사용 중입니다. 일반 주거용 집합건물과 수요층 및 용도 전환 가능성이 다르므로 실제 시설 현황과 이용 가능 범위의 확인이 중요합니다.
• 건축물 상태. 철근콘크리트구조, 복합판넬 및 유리커튼월 등의 외벽 마감. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지는 평탄한 장방형의 상업용 건부지이며, 토지면적은 3,750.9㎡, 공시지가는 4,191,000원/㎡입니다.
• 합병 및 공부 차이. 1001~1011호가 집합건축물대장에는 1001호로 합병되어 있으나, 등기사항전부증명서에는 각 호별로 등기되어 있습니다. 일괄매각의 정확한 범위와 각 호별 등기상 권리관계 확인이 필수입니다.
• 환금성. 상업시설 내 대규모 운동시설이라는 특수성 때문에 일반적인 소형 점포나 주거시설보다 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 비교 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 적정 매각기간 및 재매각 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.03.30 부산은행 근저당이 말소기준이며, 2025.03.21 부산은행 추가 근저당과 2025.12.02 중구 압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
• 일괄매각 대상 확인. 1001~1011호의 건축물대장상 합병과 등기부상 개별 등기 차이를 검토하고, 각 호가 매각목록에 어떻게 포함되어 있는지 확인하세요.
• 파라다이스골프아카데미의 지위 확인. 실제 임차인인지, 소유자나 운영주체의 점유인지, 계약 내용과 대항요건이 무엇인지 확인해야 합니다. 보증금 및 권리관계가 미상이므로 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 나머지 점유자 확인. 주)파라다이스골프앤볼링컴퍼니·김민중, 조경진, 장문재의 계약서, 점유 부분, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 장문재 배당요구 확인. 보증금 30,000,000원과 2026.03.05 배당요구 사실은 확인되지만, 확정일자와 실제 배당순위는 별도 검토가 필요합니다.
• 시설 인도 및 명도. 골프연습장 운영시설의 영업 여부, 점유 해소, 시설물의 소유권과 매각 포함 여부, 철거·원상복구 가능성 등을 확인하세요.
• 시세 및 수익성 검증. 감정가 6,942,000,000원을 시장가격으로 가정하지 말고, 비교 가능한 운동시설·상업시설의 거래사례와 실제 임대·운영수익을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용관리비 체납, 조세 우선채권, 기타 미확인 비용이 있는지 확인해야 합니다. 예상배당의 소유자 잔여액 523,180,000원은 확정 배당액이 아닙니다.
• 최신 원본 대조. 2026.11.02 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸만으로 안전한 물건은 아니다”

인천 조양타워 10층 1001호는 부산은행의 선순위 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 압류의 소멸 구조가 명확한 편입니다. 채권최고액을 기준으로 한 예상배당에서는 신건 매각가 6,942,000,000원에 채권자 배당 6,347,000,000원, 소유자 잔여 523,180,000원이 계산되며 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 점유관계 4건 중 1건의 대항력과 보증금이 불명확하고, 나머지 점유자의 계약 및 인도 관계도 확인이 필요합니다. 여기에 1001~1011호 일괄매각과 집합건축물대장·등기부의 불일치라는 실무상 중요한 문제가 있습니다. 골프연습장이라는 특수한 사용상태 역시 재매각 및 환금성 판단을 어렵게 하는 요소입니다.

결정적으로 감정가 69.42억원이 시장가격에 비해 적정한지 검증할 비교 실거래 근거가 없습니다. 신건 최저가라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 임대차·매각 범위·시장가격을 검증하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 권리의 외형보다 실제 취득 범위와 점유 해소 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.