인천지방법원 2025타경509984. 인천 미추홀구 도화동 제일시장사거리 북동측 인근에 위치한 점포 및 주택 용도의 건물과 토지입니다. 건물은 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 등재돼 있으며, 토지면적은 21.2㎡입니다. 현재 소유자는 정호상이고, 2022년 5월 30일 설정된 김현중의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 미추홀구·국의 압류가 이어졌습니다.

등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 감정평가 및 매각물건명세서에는 중요한 제한사항이 있습니다. 인접 필지를 포함한 총 6필지에 걸친 타인 소유의 별도 3층 건물이 존재하고, 제시외 건물은 매각에서 제외된다는 것입니다. 감정평가에서도 해당 건물의 존재로 제한되는 토지가액을 반영했습니다. 낙찰대금 외에 실제로 어떤 토지 사용관계가 유지되는지, 매수인이 어느 범위까지 사용·수익할 수 있는지는 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 말소대상

말소기준권리는 2022년 5월 30일 김현중의 근저당권입니다. 채권최고액은 105,000,000원으로 최저매각가 56,402,000원을 초과합니다. 해당 근저당의 공동담보에는 도화동 430-27 토지가 기재돼 있습니다. 이후 등록된 2025년 임의경매개시결정, 2026년 미추홀구 압류 및 국의 압류는 등기상 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

2022년 11월 30일 한국주택금융공사에 의한 과거 강제경매개시결정도 있었으나, 2023년 6월 5일 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 김현중이 신청한 2025타경509984 임의경매입니다. 이미 말소된 종전 경매와 이번 경매를 구분해야 합니다.

② 점유·이용관계 — 신고 임차인 0명, 임대관계는 미상

별도로 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인 0명이라는 사실만으로 현장 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 실거래 비교보다 이용 제한이 우선

현재 최저매각가는 56,402,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 해당 가정에서 입찰가와 인수액을 합한 실질취득금액은 56,402,000원입니다. 취득 관련 세금·명도·보수·기타 비용은 별도입니다.

이 물건은 일반 주택이나 상가와 단순하게 가격을 비교하기 어렵습니다. 제시외 건물로 제한되는 토지가액을 반영한 감정평가가 이루어졌으며, 건물과 토지를 실제로 어느 범위까지 사용할 수 있는지가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 거래가격과 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 근거가 확인되지 않아, 최저가 56,402,000원이 시세보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 계산입니다. 실제 다음 매각조건과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 기준이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,402,000원 가정)

신건 매각가 56,402,000원을 가정하면 집행비용으로 1,415,236원이 소요되고, 나머지 54,986,764원이 김현중 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 대비 50,013,236원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 피담보채무액·이자·배당요구·당해세 및 우선변제권에 따라 변동할 수 있습니다. 제시된 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 제일시장사거리 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 및 오피스텔 등이 소재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 점포 및 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이새시이며, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 이용 현황. 1층 상가는 영업하지 않고 방치된 상태입니다. 2층에는 제일시장 정비사업조합 조합사무실 간판이 붙은 방과 창고로 사용하는 방이 있습니다.
• 토지. 면적 21.2㎡, 지목 대, 상업용으로 기재돼 있습니다. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,922,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되는 것으로 기재돼 있습니다. 각 규제가 경매 취득 및 향후 이용에 미치는 실제 영향은 개별 검토가 필요합니다.
• 환금성. 상업지역 입지이지만 소규모 토지와 제시외 건물에 따른 이용 제한이 중요한 변수입니다. 독립적인 사용·처분 가능성과 시장 수요를 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 일괄매각 대상인 토지·공부상 건물과 매각 제외 제시외 건물의 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부·건축물대장 및 현장에서 각각 확인하세요.
• 타인 소유 3층 건물. 인근 총 6필지에 걸쳐 소재하는 별도 건물의 소유자, 건물과 토지의 사용권원, 법정지상권 성립 가능성 및 향후 분쟁 위험을 검토하세요.
• 점유·임대차. 제일시장 정비사업조합 사무실 간판, 창고 사용 현황, 실제 점유자를 확인하고, 전입·사업자등록·확정일자·임대차계약 및 대항력 여부를 조사하세요.
• 정비구역 권리관계. 정비사업 진행 상황과 대상 부동산의 법적 지위, 토지·건물 권리관계 및 사업 관련 제한을 확인하세요.
• 조세 및 배당. 미추홀구 압류와 국의 압류에 대해 조세채권의 실제 우선순위, 당해세와 배당 영향을 확인하세요. 등기 말소와 조세채권의 배당 문제를 구분해야 합니다.
• 가격 적정성. 단순한 감정가 할인율 대신, 제시외 건물로 제한된 사용가치와 실제 거래 가능한 권리 범위에 기초해 입찰 상한을 산정하세요.
• 현장·서류 대조. 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 사진을 대조하고 필요한 경우 측량·법률 검토를 진행하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 활용 위험 0원”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 그 이후의 근저당 관련 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 장점이 있습니다. 신건 최저가 56,402,000원 기준으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리의 소멸과 부동산을 자유롭게 사용할 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 인접 필지에 걸친 타인 소유 3층 건물이 존재하고 매각에서 제외됩니다. 해당 건물의 존재를 반영해 토지가액이 제한 평가됐으며, 임대관계는 미상이고 조합 사무실·창고 이용 흔적도 있습니다.

실거래 시세에 근거한 가격 우위도 아직 입증되지 않았습니다. 향후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도, 이러한 이용 제한과 법률관계가 해소되는 것은 아닙니다.

결론은 조건부 보류입니다. 근저당·압류의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 제시외 건물의 권원, 실제 점유·임대차, 정비사업 관련 지위, 토지의 독립적인 사용·처분 가능성을 확인하기 전에는 가격이 낮다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 실제로 무엇을 취득하고 어떤 범위까지 사용할 수 있느냐입니다.