인천지방법원 2025타경512953. 인천 서구 경서동 다솜채3의 2층 202호, 전용 51.925㎡인 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2016년 준공된 4층 건물의 2층에 위치하고, 단지는 12세대 규모입니다. 소유자는 김지연 씨로, 2021년 6월 29일 매매를 원인으로 133,000,000원에 취득한 내역이 확인됩니다.

이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 139,445,752원으로 신청한 강제경매입니다. 눈에 띄는 권리는 국세·지방세 관련 압류 3건과 한국토지주택공사 명의 135,000,000원 주택임차권등기입니다. 말소기준은 2023년 4월 26일의 국세 압류지만, 해당 임차권의 전입과 확정일자는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준 이후에 설정됐다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.

또한 시장가격을 살펴보면 2021년 거래가 133,000,000원에서 2024년 확인된 거래가 110,000,000원으로 하락했습니다. 이처럼 하락한 가격을 무시하고 과거 평균만 적용하면 실제보다 가격 메리트를 높게 평가할 위험이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

권리관계의 출발점은 2023년 4월 26일 국세 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.

과거 인천축산업협동조합 근저당 60,000,000원과 신한은행 근저당 112,800,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 과거 가압류 2건과 2021년 임의경매개시결정도 말소된 상태이므로 현재 매수인 인수액을 계산할 때 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 확약서

등기부 및 매각물건명세서에 확인되는 주택임차권은 한국토지주택공사 명의의 1건입니다. 한국토지주택공사는 보증·승계 관련 기관으로 분류돼 있으므로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 별도로 신원이 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 실제 점유자와 원임차인 관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래보다 29.1% 높다

이 물건은 아파트가 아니라 12세대 규모의 단지형다세대주택입니다. 동일 면적 실거래는 확인된 표본이 적기 때문에 전체 평균만 기준으로 입찰가를 정하면 위험합니다. 특히 가격 추세가 하락한 경우에는 최근 거래가격에 더 큰 비중을 둬야 합니다.

두 거래의 전체 평균은 121,500,000원이며, 최저가는 이 평균의 116.9%입니다. 그러나 2021년 거래가격은 오래된 고가 표본이므로 현재 가격 판단에서 평균값만 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

확인된 최신 거래는 2024년 8월의 110,000,000원입니다. 비교용 최근 가격 기준 역시 110,000,000원으로, 신건 최저가 142,000,000원은 32,000,000원 높습니다. 즉 비교 시세의 129.1%에 해당합니다.

또한 2021년 거래 대비 2024년 거래가격의 변화율은 -17.3%입니다. 이는 가격 하락이 확인된 거래 흐름이므로, 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 다르다

이 물건은 135,000,000원의 대항력 임차보증금이 존재한다는 점이 핵심입니다. 매각대금이 보증금보다 낮아지는 회차에서는, 확약 효력을 인정하지 못할 경우 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

이 경우 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나므로, 총취득비용이 보증금 부근에서 유지되는 구조를 반드시 고려해야 합니다.

표의 인수액과 실질취득비용은 확약의 소멸 효력을 인정하지 않은 경우의 회차별 추산입니다. 인수액에는 예상 배당·집행비용 가정이 반영돼 있으며 실제 배당과 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 해당 권리를 해소하면 그 권리의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

최저가 142,000,000원에 매각되고 위 배당순서가 유지된다면, 집행비용 2,788,000원을 제외한 뒤 한국토지주택공사에 보증금 135,000,000원을 전액 배당하고 서울보증보험에 4,212,000원이 배당되는 구조입니다.

서울보증보험의 청구금액 139,445,752원 중 135,233,752원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 미배당 채권액을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층으로, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 하이샤시입니다.
• 토지. 정방형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 385.3㎡, 개별공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호 관련 상대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다. 개별 입찰자의 해당 여부와 적용 시점은 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 내부 현황과 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 확인 거래가격이 하락해 매도 시 적정가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 제출한 확약의 대상이 한국토지주택공사 명의 임차권인지, 단순한 등기 말소동의인지, 대항력 및 잔여 보증금 반환청구권 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 보증기관 명의 임차권 1건과 실제 거주자를 혼동하지 말고, 원임차인·현재 점유자의 관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 체납액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당에 미칠 영향을 검토해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득액 재산정. 확약 효력이 불충분하면 1회 유찰 시 23,790,400원, 2회 유찰 시 46,155,840원의 인수액이 추산됩니다. 낙찰가만이 아닌 낙찰가와 인수액의 합계로 시세와 비교해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 확인된 마지막 거래는 2024.08의 110,000,000원입니다. 거래 시점이 오래됐으므로 추가 실거래와 인근 유사 물건의 거래가를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래가 추세 -17.3%를 고려하고 2021년의 높은 거래가격이나 전체 평균만을 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모로 거래 표본이 적으므로, 실제 매도 가능한 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 미납 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 주소·원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 서로 대조하고 행정구 명칭도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 부담 해소 가능성은 있지만, 가격은 불합격”

인천지방법원 2025타경512953은 겉보기에는 신건 최저가 142,000,000원의 평범한 다세대주택 경매입니다. 그러나 실제 분석에서는 대항력 임차권의 말소동의 확약서와 하락한 실거래 시세를 동시에 검토해야 합니다.

한국토지주택공사 명의의 135,000,000원 주택임차권은 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 본래는 인수 여부를 신중하게 따져야 하는 권리입니다. 서울보증보험의 말소동의 확약서로 해당 권리가 유효하게 해소된다면 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있지만, 확약서 제출자와 등기상 권리자가 다르다는 점에서 효력의 범위를 확인해야 합니다.

가격 판단은 더 명확합니다. 신건 최저가는 142,000,000원인데 최신 확인 실거래는 110,000,000원입니다. 신건이 비교 시세의 129.1%이고, 거래가 추세는 -17.3%입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 뒤에도 확약 효력을 인정하지 못한다면 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용은 135,000,000원 부근을 유지합니다. 1회 유찰 시 137,390,400원, 2회 유찰 시 137,035,840원의 실질취득이 추산되므로, 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 가격상 유리해지는 것도 아닙니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격은 보류입니다. 확약서의 소멸 효력, 조세채권의 배당순위 및 실제 점유관계를 검증해야 하며, 확약으로 인수 부담이 해소되더라도 현재 신건 가격에는 높은 평가를 주기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 낮은 거래 표본과 가격 하락 추세까지 고려하면 현 단계에서는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.