인천지방법원 2025타경513763. 이번 경매물건은 인천 남동구 논현동의 에코메트로3차더타워 비동 805호입니다. 전용면적은 105.047㎡, 지상 48층 건물의 8층에 위치한 아파트입니다. 소유자 배용준은 2020년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 해 남천천신용협동조합 앞으로 채권최고액 302,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권등기, 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌으며, 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권이 이전됐다고 해서 최초 설정일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다. 후순위 권리의 매각 소멸 판단도 기존 말소기준일을 중심으로 이루어집니다.
특히 이 사건은 임차인이 실제로 존재한다는 점에서 단순한 무임차 물건과 구별해야 합니다. 임차보증금 262,500,000원의 장수정은 후순위 임차권자이지만, 배당요구를 했고 주택임차권등기도 완료한 상태입니다. 매수인에게 보증금을 인수시키는 문제와 임차인이 매각대금에서 배당받는 문제를 나누어 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 8층 805호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 소래역남로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 105.047㎡ · 지상 48층 중 8층 |
| 단지 규모 | 에코메트로3차더타워 · 644세대 · 사용승인 2013.11.01 |
| 소유자 | 배용준 (단독소유 · 2020.07.17 소유권이전 · 거래가액 516,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 545,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남천천신용협동조합 |
| 청구금액 | 252,001,515원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.17 남천천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 302,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유·임대관계 | 주택임차권등기 장수정 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 토지 관련 특기사항 | 토지에 별도등기 있음 · 토지 을구 1번 지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 등기가 남는다
권리분석의 기준은 2020.07.17 설정된 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 장수정의 주택임차권등기, 해운대세무서장·북부산세무서장의 압류, 임의경매개시결정 등은 후순위 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기부에는 민간임대주택등기가 별도로 기재되어 있습니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항을 포함하고 있으며, 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 경매 후 등록과 관련한 의무가 어떻게 처리되는지는 관할기관 및 원본 서류를 통해 따로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 262,500,000원, 그러나 대항력은 없다
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장수정 | 8층 805호 105.047㎡ 전부 | 262,500,000원 |
전입 2022.11.09 확정 2022.10.13 점유개시 2022.11.09 |
대항력 없음 배당 확인 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 장수정 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.07 |
| 확정일자 | 2022.10.13 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.11.09 |
| 임차권등기 | 2024.11.22 · 인천지방법원 2024카임3127 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.11.22 |
| 보증금 | 262,500,000원 |
| 대항력 판단 | 없음 말소기준권리 설정 이후 전입 |
| 우선변제 | 배당순위 확인 확정일자 및 배당요구 내역 존재 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 후순위 임차권의 매각 소멸 기준 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
장수정의 전입신고일은 2022.11.09입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2020.07.17보다 늦으므로, 해당 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다. 임차권등기는 2024.11.22에 이루어졌지만, 그 자체로 기존 선순위 근저당권보다 앞서는 권리를 새로 취득하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가 545,000,000원은 최근 평균보다 높다
에코메트로3차더타워는 644세대 규모의 단지입니다. 최근 거래 표본은 12건이며, 거래 면적은 95.69㎡와 105.05㎡가 혼합되어 있습니다. 분석 대상은 전용 105.047㎡이므로 평균 수치뿐 아니라 비슷한 면적의 개별 거래와 층수도 함께 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.69㎡ | 7 | 477,000,000원 |
| 2026.08 | 105.05㎡ | 47 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 95.69㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 105.05㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 105.05㎡ | 37 | 500,000,000원 |
| 2026.04 | 105.05㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 105.05㎡ | 34 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 95.69㎡ | 15 | 489,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 35 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 105.05㎡ | 42 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 95.69㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 532,500,000원 |
최근 12건의 실거래 평균은 532,500,000원입니다. 최저매각가 545,000,000원은 이보다 12,500,000원 높으며, 최근 평균 대비 102.3%입니다. 따라서 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.
최신 거래인 2026.08의 477,000,000원은 전용 95.69㎡로 대상 물건과 면적이 다릅니다. 같은 달 전용 105.05㎡ 거래는 47층에서 570,000,000원에 이루어졌지만, 대상은 8층이므로 이 고층 거래만을 기준으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 또한 같은 면적의 12층 거래는 475,000,000원으로 나타나 층별·물건별 가격 편차에 대한 보정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 545,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,850,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 임차권 · 장수정 | 262,500,000원 | 재산정 필요 |
| 제시 추정상 소유자 잔여 | — | 234,750,000원 |
위 표의 집행비용·근저당 배당액·소유자 잔여액은 제시된 추정값입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로 실제 배당채권자도 확인해야 합니다. 장수정의 배당요구가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 234,750,000원은 확정 수령액이 아닙니다. 당해세 및 다른 우선채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 유찰 후 접근 검토
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 545,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 436,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 348,800,000원 | 64% | 0원 |
현재 최저가는 최근 시세 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 436,000,000원, 2회 유찰 시 348,800,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 가격상의 여유가 커질 수 있습니다. 다만 이러한 가격은 향후 실제 매각기일에 확정된 금액이 아니라 회차별 가정입니다. 권리 확인 없이 가격만 내려갔다고 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 및 도로 접근 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 2013.11.01 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 48층 건물 중 8층 805호입니다. 급·배수, 위생, 가스, 난방, 승강기 및 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 북동측·북서측·남서측으로 도로에 접하며, 남서측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 소래논현지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역 등 토지이용상 제한사항도 확인됩니다.
- 규제. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,284,000원/㎡입니다. 토지 형태는 대체로 장방형이고 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 644세대 단지이며 최근 실거래 표본은 12건입니다. 거래가격이 475,000,000원부터 599,000,000원까지 분포하므로 층·면적·개별 상태를 고려한 매도가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.07.17 남천천신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 현재 상태와 채권자 지위를 확인하세요.
- 토지 지상권 확인. 토지 을구 1번 지상권설정등기의 설정일, 권리자, 목적, 존속기간 및 매각에 따른 처리 여부를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 관련 의무 처리 여부를 확인하세요.
- 임차권·배당 확인. 장수정의 보증금 262,500,000원, 확정일자 2022.10.13, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조하고 실제 배당 가능액을 재산정하세요.
- 국세 압류 확인. 해운대세무서장과 북부산세무서장의 압류 내역을 확인하고, 조세채권의 법정기일과 배당상 우선순위를 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현장 조사 후 인도명령 및 명도 절차의 필요성을 검토하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비가 있는지 관리사무소를 통해 확인하고, 공용부분 관리비 승계 가능성을 검토하세요.
- 입찰가격 검토. 신건 최저가 545,000,000원은 최근 평균 532,500,000원보다 높습니다. 유찰 시나리오와 동일 면적의 최근 거래가격을 함께 비교하세요.
- 입찰보증금 확인. 실제 매각공고와 입찰 안내문을 통해 입찰보증금 및 절차를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 확인할 권리가 없다”
인천 에코메트로3차더타워 비동 805호의 가장 중요한 장점은 장수정의 임차권이 말소기준 근저당권보다 후순위라는 사실입니다. 보증금은 262,500,000원으로 크지만, 선순위 대항력이 없는 것으로 판단되므로 매수인이 이를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
하지만 토지 별도 지상권과 민간임대주택등기를 추가로 확인해야 하며, 배당요구한 임차인이 예상배당에 반영되지 않은 문제도 있습니다. 인수액 추정이 0원이라는 이유만으로 이 사건의 모든 법률적 위험이 제거됐다고 볼 수는 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 545,000,000원은 최근 실거래 평균 532,500,000원의 102.3%입니다. 최신 거래에는 대상과 면적이 다른 거래가 포함되어 있고, 유사 면적에서도 층별 가격 편차가 나타납니다. 따라서 감정가 그대로 응찰할 만한 가격 우위가 확인되지는 않습니다.
종합 판단은 C등급. 후순위 임차권으로 인수 위험은 제한적인 편이지만, 토지·임대주택 등기의 처리와 배당구조가 추가 검토 대상이고, 신건 가격도 최근 시세 이상입니다. 권리 원본 확인을 우선하고, 가격은 유찰 이후 다시 평가하는 접근이 합리적입니다.
