인천지방법원 2025타경514516. 인천 서구 검암동 남두블루밍 비동 4층 402호입니다. 감정평가상 복층 구조로 탐문된 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 건물의 최상층인 4층에 자리합니다. 사용승인일은 2011.03.02입니다. 등기상 소유자는 허정환으로 확인되며, 2011년 설정된 강서농업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부를 살펴보면 일반적인 대출 실행 후 경매에 이른 구조와는 조금 다른 사정이 있습니다. 2011년 신정례 명의로 소유권이 이전되면서 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 상속등기와 상속포기에 따른 소유권 경정이 이어졌습니다. 현재 소유자는 허정환입니다. 경매신청채권자는 서울강서농업협동조합이며, 청구금액은 111,944,678원입니다.
등기상 말소기준 근저당권과 뒤따른 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신고된 임차인은 없더라도 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자와 임차권 존재 여부를 확인하기 전까지 명도 및 보증금 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
인천광역시 서구 검암동 537-5
남두블루밍 비동 4층 402호 도로명주소: 검암로2번길 41-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 4층 402호 · 복층 구조로 탐문 |
| 비교 거래 면적 | 34.53㎡ (실거래 비교 기준) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 경사슬래브 지붕 · 4층 건물 |
| 사용승인일 | 2011.03.02 |
| 소유자 | 허정환 (2026.01.12 소유권 경정) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2011.10.18 근저당권 · 강서농업협동조합 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울강서농업협동조합 / 111,944,678원 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리분석의 출발점은 2011.10.18 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 강서농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원으로 설정한 권리로, 이번 경매의 말소기준권리에 해당합니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유권 변동도 살펴볼 필요가 있습니다. 2011년 신정례에게 소유권이 이전된 이후 2025.12.31 상속을 원인으로 허성묵 7분의 3, 허영미 7분의 2, 허정환 7분의 2의 공유등기가 이루어졌습니다. 이 등기는 이미 말소됐고, 2026.01.12 상속포기를 원인으로 한 경정을 통해 허정환 명의로 정리됐습니다.
② 시세 비교 — 94.5%라는 숫자에 숨은 시간차
남두블루밍A동B동은 18세대 규모의 공동주택입니다. 제시된 비교 거래는 면적 34.52~34.53㎡의 실거래 2건이며, 거래가격은 130,000,000원과 145,000,000원입니다. 산술평균은 137,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 34.53㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2022.07 | 34.52㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
| 경매 최저가 | — | 4층 | 130,000,000원 |
숫자만 비교하면 최저가 130,000,000원은 실거래 평균 137,500,000원의 94.5%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 계산할 때 실질취득금액 역시 130,000,000원이므로 비교에 사용하는 금액은 같습니다.
그러나 가격 할인처럼 보이는 이 차이를 현재 시장가격에 대한 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 가장 최신 거래가 2023.03이고, 나머지도 2022.07 거래입니다. 2026년 매각을 판단하는 시점에서는 현재 거래수준을 직접 보여주지 못합니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 137,500,000원 역시 실제 거래일을 대조하면 2022~2023년의 2건 평균이므로 현재의 최근 12개월 실거래 평균으로 보기는 어렵습니다.
단지의 경매 관련 통계에서 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 표본 규모와 산출 기간을 확인하지 않은 상태에서 향후 낙찰 여부를 예측할 수는 없지만, 신건 감정가에 곧바로 응찰하기보다 실제 매수 수요와 환금성을 검증할 필요가 있다는 경계 신호로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 강서농업협동조합 | 132,000,000원 | 127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | 132,000,000원 | 4,620,000원 |
집행비용 2,620,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매각대금의 배분 부족분이지 매수인 인수액이 아닙니다.
감정가 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 4,620,000원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 중요한 것은 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다르다는 점입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당되지 못한 4,620,000원을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조가 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 별도의 대항력 있는 점유자가 확인된다면 보증금 인수 분석은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재는 유찰 0회의 신건이며 최저매각가격은 130,000,000원입니다. 아래는 1회 및 2회 유찰을 가정한 매각가격과 배당 변화를 비교한 것입니다. 실제 후속 매각가격과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 4,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 30,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 50,697,600원 | 0원 |
이 가정에서는 유찰될수록 근저당 채권의 미배당액이 늘어나지만, 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 매수인의 실질취득금액은 별도 보증금 인수나 부대비용을 제외하면 각 회차의 매각가격과 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 은지초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 같은 유형의 공동주택과 단독주택, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 402호이며, 복층 구조로 탐문됐습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다. 복층 부분의 실제 구조와 적법 여부는 현장 및 건축물대장으로 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 토지면적은 646.3㎡입니다. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역, 검암2지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시점의 현행 지정 여부를 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 복층 내부 현황을 확인한 결과와 일치하는지는 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 남두블루밍A동B동은 18세대 규모입니다. 확인된 비교 거래는 2건에 그치고, 최신 거래도 2023.03이므로 현재 시장에서 매수인을 확보할 수 있는 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 및 전입세대 확인. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 서류와 실제 점유관계를 대조하여 대항력 및 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2011.10.18 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 확인하고, 경매신청채권자인 서울강서농업협동조합과의 권리관계 및 최신 등기 변동을 대조해야 합니다.
- 상속 및 소유권 경정 확인. 2025.12.31의 공유 상속등기는 이미 말소됐고 2026.01.12 허정환 명의로 경정됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 현재 소유권 상태와 추가 처분제한 등기 여부를 확인해야 합니다.
- 주소 표기 대조. 사건 소재지는 인천광역시 서구 검암동으로 기재되지만, 등기 표시에는 서해구 표기도 나타납니다. 지번 537-5, 남두블루밍 비동 402호, 도로명주소 검암로2번길 41-5를 기준으로 집합건축물대장과 등기부, 매각목록의 동일 물건 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 130,000,000원과 145,000,000원의 거래는 각각 2022.07과 2023.03 사례입니다. 오래된 거래 평균 137,500,000원만으로 2026년 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다. 현시점 비교 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 복층 구조 실사. 감정평가상 복층 구조로 탐문됐습니다. 실제 내부 구조, 사용 가능한 면적, 누수 및 설비 상태, 공부상 구조와의 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 검토. 18세대 규모이고 비교 거래도 2건입니다. 장래 매도 시 매수 수요, 인근 경쟁 물건, 금융기관 담보평가와 대출 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당액과 실제 배당액이 달라질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
- 후속 매각기일 확인. 신건 최저가는 130,000,000원입니다. 1회·2회 유찰가격은 시나리오 가정이므로 실제 입찰 전 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격은 검증 후 판단”
이 물건의 가장 분명한 장점은 말소기준 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 예상배당에서 4,620,000원의 채권 미배당이 발생하더라도, 그 금액이 낙찰자에게 그대로 승계되지는 않습니다. 확인된 권리만 놓고 보면 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그렇지만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 및 보증금 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이며, 소유권 역시 상속등기와 경정을 거친 이력이 있습니다. 현재 점유관계를 직접 확인해야 권리분석이 완성됩니다.
가격 또한 신중하게 봐야 합니다. 최저가 130,000,000원은 과거 실거래 평균 137,500,000원의 94.5%로 계산되지만, 이 평균은 2022~2023년 거래 2건으로 구성됩니다. 2026년의 실제 시장가격과 환금성을 검증하기에는 시점과 표본 모두 한계가 있습니다. 단지 규모 18세대, 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%라는 통계도 보수적인 접근이 필요한 요인입니다.
결론적으로 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 현재 가격의 매력은 입증되지 않았습니다. 입찰 판단의 우선순위는 점유관계 확인 → 현재 시세 검증 → 복층 현황 및 환금성 검토입니다. 신건 최저가만 보고 저렴한 물건으로 평가하기보다, 확인 가능한 가격 근거가 확보될 때까지 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
