인천지방법원 2025타경514600. 계양구 계산동 청솔빌라 2층 202호, 전용 37.51㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 74,000,000원인 신건으로, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 김용숙이며, 2015.09.01 거래가액 52,000,000원에 소유권을 취득한 사실이 등기되어 있습니다.

등기부에는 2022.07.04 인천광역시계양구의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그러나 이보다 앞선 2018년에 전입과 확정일자를 갖춘 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차권의 보증금은 70,000,000원입니다. 일반적인 대항력 있는 임차권이라면 매각대금에서 보증금이 전부 변제되지 못할 때 매수인에게 잔액이 넘어올 수 있습니다.

이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 잔존 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 이 확약의 내용대로 매수인에게 잔존 채권을 청구하지 않고 해당 임차권등기가 말소된다면, 배당 부족분이 발생하더라도 그 금액은 실질 인수 부담으로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 생긴 임차권

말소기준권리는 2022.07.04 인천광역시계양구의 압류입니다. 이후 등기된 구로신용협동조합과 신안군수산업협동조합의 가압류, 파주시 압류 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 설정됐던 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 특히 2015.09.01 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 32,880,000원)은 2018.05.08 말소됐으므로 현재 낙찰자가 별도로 떠안을 근저당권으로 보지 않습니다.

② 임차권·보증기관 승계 — 확약서가 결론을 바꾼다

등기상 주택임차권은 한국토지주택공사 명의의 1건입니다. 보증기관 관련 권리로 분류되어 있으므로 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이지만, 현장 점유 및 실제 임대관계는 미상입니다. 임차보증금 역시 70,000,000원 한 건만 계산하며 서울보증보험의 양수인 지위를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 매각가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다

신건 최저가는 74,000,000원이고 선순위 임차보증금은 70,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 잔액 인수 부담이 해소되는 구조입니다.

룰상 인수 가능액은 확약이 없다는 가정하에 산출된 미배당 보증금입니다. 실제 해당 임차권에 대해서는 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다는 전제로 인수액 0원을 적용합니다. 매각대금 외 취득세, 명도비, 미납 관리비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

신건 매각대금 74,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 1,732,000원과 임차보증금 70,000,000원이 배당되고, 남은 2,268,000원이 구로신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 다른 후순위 채권자와 신청채권자인 서울보증보험의 예상배당액은 0원입니다.

후순위 채권의 총 청구금액은 2,736,461,586원이며, 이 중 예상배당액은 2,268,000원, 미배당액은 2,734,193,586원입니다. 이러한 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 표시된 권리관계를 기준으로 산출한 가정입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일, 배당요구의 적법성, 임차권의 배당순위, 채권 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계산초등학교 북동측 인근으로, 계양산 주변의 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인천1호선 계산역이 근거리에 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 1990.02.16 사용승인된 연와조 스라브지붕의 지상 3층 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며, 알루미늄 및 PVC 새시 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방 설비가 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 설비 상태와 노후도는 확인이 필요합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 도로를 통해 공도에 접합니다. 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오래된 소규모 다세대주택으로, 개별 호실의 노후도·수리 상태· 실제 점유 상황이 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 지역의 유사 물건 실거래를 통해 매도 가능가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 잔존 보증금 반환채권 포기 및 을구 9번 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 기재된 내용과 동일한지 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 대항력 있는 임차권이므로 확약이 실제 매수인 인수 부담을 해소하는지, 말소 조건에 제한이 없는지를 매각조건과 원본 문서로 검증하세요.
• 실제 점유자 조사. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이지만 감정 당시 임대관계와 실점유는 미상이었습니다. 별도 점유자나 임차인이 있는지 확인하세요.
• 유찰 시 보증금 시뮬레이션. 확약이 없을 때의 룰상 인수 가능액은 1회 유찰 가정에서 12,265,600원, 2회 유찰 가정에서 23,892,480원입니다. 이 사건은 확약 반영으로 해당 임차권 인수액 0원을 적용하는 근거가 중요합니다.
• 실거래 시세 검증. 최저매각가 74,000,000원이 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 내부 및 수리비. 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 누수·배관·난방·창호 상태와 추가 수리비를 검토하세요.
• 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 조세채권의 우선순위를 관리주체 및 관련 서류로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “보증금 7,000만원이 곧 인수 7,000만원은 아니다”

이 사건의 가장 큰 특징은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 70,000,000원 임차보증금과 그 잔존 채권을 포기하는 양수인의 확약이 동시에 존재한다는 점입니다. 선순위 임차권의 존재만으로 위험하다고 결론 내리거나, 반대로 확약 내용을 확인하지 않은 채 인수액이 없다고 단정하는 접근 모두 주의해야 합니다.

제시된 매각물건명세서의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이는 매우 중요한 권리상 이점입니다. 다만 실제 점유관계와 확약 밖의 권리가 확인되지 않았고, 내부 상태도 확인되지 않은 상황이므로 추가 조사가 필요합니다.

또한 이 물건은 1990년 사용승인된 다세대주택으로 최저매각가 74,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 낙찰가 외의 비용과 향후 환금성까지 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리 인수 부담 완화, 가격과 점유는 추가 검증’입니다. 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 그 하나만으로 저렴하거나 안전한 투자라고 평가할 수는 없습니다. 현재의 보수적인 종합 판단은 C등급입니다.