인천지방법원 2025타경514646. 인천 미추홀구 도화동 경인로 315에 있는 주안애팰리스 14층 1401호, 전용 55.64㎡ 아파트입니다. 2014년 사용승인을 받은 지상 15층 건물로, 전체 44세대 규모입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원이고, 위진희가 청구금액 150,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부상 말소기준은 2019년 12월 3일 설정된 안애순의 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 근저당권과 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 위진희는 2019년 4월 10일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았기 때문입니다. 말소기준보다 앞선 대항력을 가지고 있으므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인이 그 잔액을 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 377-13 주안애팰리스 14층 1401호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 315 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 55.64㎡ · 지상 15층 중 14층 |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 15층 · 44세대 · 사용승인 2014.05.22 |
| 소유자 | 옥성자 · 2019.11.07 소유권이전(당시 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 위진희 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.03 · 을구 3번 · 안애순 근저당권(채권최고액 90,000,000원) |
| 선순위 임차인 | 위진희 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
위진희 제14층 제1401호 전용 55.64㎡ |
150,000,000원 |
전입 2019.04.10 점유 2019.04.10 확정 2019.04.10 |
대항력 있음
우선변제 가능 배당요구 있음 임차권등기 2025.04.28 |
미배당 보증금 인수 신건 추정 0원 1회 유찰 15,915,200원 2회 유찰 42,892,160원 |
위진희는 전입·점유·확정일자가 모두 2019.04.10이며, 임대차계약일은 2019.02.16입니다. 2025.04.28 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 하는 임차인입니다. 임차권등기 후에도 보증금 미회수분에 관한 인수 위험이 남습니다.
경매신청인도 위진희로 확인됩니다. 임차보증금 반환채권과 경매신청 채권을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차인이 경매를 신청했다는 사실만으로 임대차의 진정성을 부정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 점유관계 및 배당요구의 기초 채권을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
주안애팰리스는 44세대 아파트로, 유사 전용면적 거래를 비교하면 전체 12건 평균은 158,000,000원입니다. 하지만 과거 거래에는 100,000,000원부터 185,000,000원까지 편차가 크므로 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 161,500,000원이고, 최신 2026년 8월 거래는 152,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.24㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.11 | 55.64㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2025.05 | 55.64㎡ | 15 | 159,000,000원 |
| 2023.12 | 58.24㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2023.12 | 58.24㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2023.12 | 55.64㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 55.64㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 54.17㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.17㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 55.64㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 54.17㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2022.01 | 51.81㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 161,500,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 158,000,000원 |
신건 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,500,000원 높고, 최신 거래가 152,000,000원보다는 19,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 105.9%이며, 전체 평균 대비로도 108.2%입니다. 따라서 신건은 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
최근 거래와 이전 거래의 평균 비교에서는 2.7% 상승으로 나타나지만, 최근 표본이 2건뿐이고 최신 거래가격은 직전 거래보다 낮습니다. 특히 최신 거래의 전용면적은 58.24㎡로 본건의 55.64㎡와 다르므로 개별 호수의 층·면적·상태 차이도 감안해야 합니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래와 실제 취득총액을 우선하여 입찰가를 판단하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (신건 매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 위진희(우선변제) | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안애순 | 90,000,000원 | 17,806,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,053,716원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전상협 | 52,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 위진희 | 150,000,000원 | 0원(별도 배당 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,194,000원과 임차인 보증금 150,000,000원을 먼저 배당하고, 안애순 근저당에 17,806,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인 위진희의 경매신청 채권은 보증금 채권과 중복 계산하지 않습니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
이 사건의 핵심은 낙찰가와 실제 취득 부담이 서로 다르게 움직인다는 것입니다. 임차인의 보증금 150,000,000원보다 매각가가 낮아지면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하므로 실질취득액은 보증금에 가까운 수준을 유지합니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 171,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 171,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 15,915,200원 | 152,715,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 42,892,160원 | 152,332,160원 |
1회 유찰에서도 마찬가지입니다. 최저가 136,800,000원만 보면 최근 시세보다 상당히 저렴해 보이지만, 실제 취득 부담은 152,715,200원입니다. 2회 유찰 시에도 152,332,160원으로 낮아질 뿐입니다. 매각가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가하기 때문에 유찰 횟수만 늘린다고 큰 가격 메리트가 발생하는 구조가 아닙니다.
⑥ 권리·가격 종합 판단
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남동측 인근에 있으며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물이며 2014.05.22 사용승인되었습니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 제한사항은 지정 대상과 적용기간을 확인해야 합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 44세대 규모로 대단지는 아닙니다. 최근 실거래 표본도 적고 과거 거래가 편차가 큰 만큼, 개별 호수의 상태와 현재 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 내 대지로 공시지가 3,689,000원/㎡이며, 토지면적은 661.1㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 위진희의 전입일 2019.04.10이 말소기준 2019.12.03보다 앞섭니다. 미배당 보증금 인수 여부를 최우선으로 검토해야 합니다.
- 배당요구·임대차 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 전입 및 점유관계와 경매신청 채권의 동일성을 확인하세요.
- 조세 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 차례 등기되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 낙찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산하세요. 1회 유찰 시 152,715,200원, 2회 유찰 시 152,332,160원의 추정 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 2026.08 최신 거래 152,000,000원과 2025.11 동일면적 거래 171,000,000원을 함께 비교하고, 층·면적·내부 상태 차이를 점검하세요.
- 과거 소유권 변동 확인. 2023.12 소유권이전과 2024.03 합의해제, 과거 경매개시결정 말소 이력을 확인하세요.
- 점유·명도 및 관리비. 현장 점유 상태, 임차권자의 인도 조건, 공용부분 관리비 체납 여부를 직접 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.11.02 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 판단 기준은 단순한 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원과 그 미배당액을 포함한 실질취득 비용입니다.
신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 161,500,000원과 최신 거래 152,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 가격에서는 매력이 부족합니다. 유찰이 진행되더라도 1회 유찰의 실질취득액은 152,715,200원, 2회 유찰에서도 152,332,160원으로, 최신 거래가보다 소폭 높은 수준입니다.
선순위 보증금의 미배당 인수, 조세채권의 배당순위, 임대차 진정성과 과거 소유권 변동까지 함께 검토해야 합니다. 단순히 유찰되었다는 이유로 매수하기보다는 실제 배당과 인수액을 검증하고 총취득비용이 충분히 낮아지는지를 확인해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후에도 인수액을 포함해 재평가입니다. 권리는 조건부로 해소될 수 있지만, 가격이 낮아 보이는 착시는 선순위 보증금 때문에 쉽게 사라지지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 하는 경매입니다.
