인천지방법원 2025타경514664. 인천 계양구 용종동 용종마을신대진아파트 206동 1층 104호입니다. 철근콘크리트조 17층 건물 중 1층에 있는 아파트로, 소유자는 노아름·최영호이며 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2008년 4월 30일 소유권이전 당시 거래가액은 196,000,000원으로 등기돼 있습니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시세를 의미하지 않습니다.

권리의 기준점은 2013년 1월 21일 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당권과 애큐온저축은행 근저당권, 카드사 가압류 및 계양구 압류 등이 이어졌습니다. 등기상 권리는 복잡하지만, 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 실제 인수하는 권리는 구분해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인

가장 중요한 권리는 2013.01.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 국민은행 근저당권, 애큐온저축은행 근저당권과 카드사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

특히 최영호 지분에 설정된 계양구 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류와 관련된 세금이 배당에서 어떻게 처리되는지는 별도 문제이므로 당해세 등 법정 우선채권을 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 강민석의 전입과 미확인 보증금

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 1명입니다. 강민석의 전입신고일은 2022.08.01로, 말소기준권리인 2013.01.21 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계를 기준으로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

다만 임차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다. 이는 대항력이 있다는 의미가 아니라, 임대차의 세부 내용과 점유·명도 문제를 추가 확인해야 한다는 의미입니다.

② 가격 판단 — 신건 393,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 393,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 가격 조정이 이루어지지 않았습니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정된 만큼, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액 역시 393,000,000원입니다.

다만 이 물건과 비교할 최근 동일 평형 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가가 최근 시세보다 저렴한지, 높은지를 단정할 수 없습니다. 특히 1층이라는 개별 조건을 고려한 비교가 필요합니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득 기준금액에 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,302,000원을 제외하고 채권자에게 386,698,000원이 배당됩니다. 전체 산정 채권액은 427,822,730원이며, 채권자들의 예상 미배당액은 41,124,730원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

애큐온저축은행의 예상배당은 167,098,000원으로, 이 사건 청구액 167,737,515원 전액을 충족하지 못합니다. 카드사 가압류 채권도 배당받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 추정액이며 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 채권자의 미회수 금액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

회차별 배당 변화

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 용종동 소재 길주초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 있으며 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 임학역 등이 소재해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물의 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 창호는 하이샤시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 지역난방 및 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 사다리형 토지의 아파트 부지이며 단지 동측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 과밀억제권역 및 공항시설 관련 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 교육환경 보호 관련 보호구역도 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 제시된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 생활편의시설 접근성은 검토 요소입니다. 다만 해당 호실은 1층이므로 층별 선호도와 실제 거래가격 차이를 확인해야 합니다. 최근 비교거래를 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2013.01.21 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 임차인 강민석 확인. 전입일은 2022.08.01로 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 계양구 압류 및 당해세. 2026.08.14와 2026.10.14에 기재된 압류의 원인과 법정 우선채권 존재 여부를 확인하세요.
• 신건 가격 검증. 최저가 393,000,000원이 최근 동일 단지·유사 면적 실거래와 비교해 적정한지 확인해야 합니다. 특히 1층 거래를 우선적으로 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 314,400,000원, 2회 유찰 가정 251,520,000원을 검토하되 실제 회차 진행 및 매각조건을 확인한 후 판단하세요.
• 명도 및 점유. 임차인에 대한 대항력 분석과 별개로 실제 점유자 확인, 인도 협의 및 명도 절차를 고려해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 등기상 근저당권이 여러 건 존재하고 가압류·압류까지 겹쳐 있지만, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 제시된 배당과 권리분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

다만 임차인 강민석 1명이 확인되며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상황은 추가 검증이 필요합니다. 또한 계양구 압류와 관련된 세금의 배당상 우선순위도 확인해야 합니다.

가격 면에서는 감정가와 최저가가 모두 393,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 시세와 1층이라는 개별 조건을 비교하지 않고 이 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 신건 매각가 기준 예상 미배당액 41,124,730원은 채권자의 미회수 위험이지 매수인의 직접 인수 부담은 아니지만, 배당 과정의 확인 사항이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 임차관계 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 신건에서 바로 응찰하기보다는 최근 실거래를 통한 가격 검증과 임차인·세금 확인을 마친 후 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.