인천지방법원 2025타경514725. 인천광역시 남동구 만수동의 호수하이츠빌라 4층 401호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층에 위치하는 다세대주택으로, 사용승인일은 2001년 10월 12일이며 총 10세대 규모입니다. 현재 소유자는 윤경묵입니다. 2010년 설정된 덕진새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매가 개시되었습니다. 제시된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 107,000,000원인 신건인데, 확인되는 단지 실거래는 2023년 2월 55,000,000원 한 건입니다. 그 거래는 지하 1층, 전용 45.54㎡이고 경매 대상은 4층, 전용 48.67㎡입니다. 층수·면적·거래 시점이 모두 달라 55,000,000원을 현재 적정시세로 사용할 수는 없습니다. 다만 이 정도로 비교거래가 부족한 상태에서 감정가 수준으로 곧바로 응찰하는 것은 가격 검증 측면에서 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 변경등기 확인 필요

말소기준권리는 2010년 11월 3일 설정된 덕진새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 67,000,000원이었으나 2022년 4월 21일 57,720,000원으로 변경되었습니다. 매각으로 소멸하는 권리이므로 낙찰자가 해당 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 배당 추정은 변경 전 채권최고액을 사용하고 있어 정확한 배당액은 재검토해야 합니다.

서울은행의 과거 근저당권, 현대캐피탈 가압류, 오케이파이낸셜대부 및 앤알캐피탈대부의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 인천광역시남동구와 인천광역시의 압류 역시 해제·말소되었습니다. 반면 넥스젠파이낸스대부의 2022년 근저당권은 말소 상태로 표시되면서도 2026년 씨엔에스대부로의 이전 기록이 존재하므로, 관련 근저당권의 현재 효력과 경매신청채권의 관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 과거 거래보다 높은 신건 가격

호수하이츠빌에서 확인되는 비교 실거래는 1건입니다. 거래 시점은 2023년 2월로, 경매 대상과 동일한 4층 거래가 아니라 지하 1층 거래입니다. 따라서 전체 평균도 55,000,000원으로 표시되지만 이를 현재 401호의 대표적인 시세로 판단하기에는 표본이 부족합니다.

최저매각가 107,000,000원은 비교거래금액 55,000,000원의 194.5%입니다. 단순 금액 차이는 52,000,000원입니다. 다만 지하층과 최상층의 조건 차이, 전용면적 차이, 거래 시점에 따른 가격 변화가 존재하므로 이 차액을 곧바로 적정시세 대비 고평가액으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

최초 채권최고액 67,000,000원을 적용한 단순 추정 배당표입니다. 덕진새마을금고의 근저당권은 2022.04.21 채권최고액이 57,720,000원으로 변경되었으며, 실제 피담보채권액도 확정되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자 배당액과 잔여금 배분도 확인이 필요하므로 확정 배당표로 해석하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 적정시세 검증이 먼저

현재 최저가는 감정가의 100%인 107,000,000원입니다. 아래는 유찰 시 최저매각가가 변경된다고 가정한 회차별 시나리오입니다. 확인된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이므로, 보증금 인수가 없는 전제에서 실질취득가의 기초는 낙찰가와 같습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

1회 유찰 시 최저가가 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 2회 유찰한 가격조차 확인된 과거 거래액 55,000,000원보다 높습니다. 비교사례의 조건 차이가 큰 만큼 유찰 자체가 곧 저가 매수를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 남동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인천 지하철 2호선 남동구청역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2001.10.12 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 접근성. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3)에 속하며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재 연장·재지정 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래가 1건에 불과해 거래 유동성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 일반적인 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와 현황의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 2023.02 지하 1층 거래 55,000,000원만으로 4층 401호 시세를 확정할 수 없습니다. 비슷한 면적·층수의 최근 다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
• 현장 상태 점검. 사용승인일이 2001.10.12인 건물의 최상층 물건입니다. 누수·방수·창호·난방설비 및 내부 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
• 근저당 변경 확인. 덕진새마을금고의 최초 채권최고액 67,000,000원과 변경 후 57,720,000원을 구분하고 실제 채권액을 확인하세요.
• 근저당권 이전 대조. 넥스젠파이낸스대부의 근저당권 말소 표시와 씨엔에스대부 앞으로의 이전등기가 함께 존재합니다. 최종 등기부 및 채권양도 관련 경매기록을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 신청채권자의 배당액 0원과 소유자 잔여금 37,702,000원이 동시에 산출된 이유를 확인하고, 확정 채권액과 우선순위로 배당을 다시 검토하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 점유 권원을 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용과 기타 체납 여부를 확인하세요.
• 유찰 전략. 1회 유찰 85,600,000원, 2회 유찰 68,480,000원 시나리오를 참고하되, 가격 하락만을 이유로 응찰하지 말고 현재 적정시세를 확인한 뒤 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수는 없지만, 가격의 근거도 부족하다”

이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준권리가 확인되고, 신고된 임차인이 없으며, 예상 매수인 인수금액도 0원입니다. 경매의 권리 인수 측면에서는 부담이 작은 구조입니다.

그러나 신건 최저가 107,000,000원을 정당화할 만한 최신 비교거래가 확인되지 않습니다. 유일한 거래사례는 2023년 지하층 55,000,000원으로, 현재 4층 물건의 가격을 그대로 설명하기 어렵습니다. 여기에 10세대 소규모 다세대주택의 환금성, 변경된 근저당 채권최고액과 배당표의 불일치, 후순위 근저당권 이전 기록에 대한 확인 필요성까지 겹칩니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 적정성은 미확인, 신건 입찰은 보류입니다. 이후 유찰로 최저가가 내려가더라도 현재 시장가격과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 저가 낙찰이라고 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낮은 낙찰가가 아니라 검증된 시세보다 안전하게 낮은 가격에 취득할 수 있는지입니다.