인천지방법원 2025타경514734. 인천 서구 당하동 신안실크벨리아파트 512동 503호, 전용 84.9922㎡의 아파트입니다. 2004년 12월 사용승인을 받은 16층 건물의 5층에 위치하고, 단지는 936세대 규모입니다.

현재 소유자는 김성기 씨입니다. 2015년 11월 3일, 거래가 264,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 국민은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2016년 국민은행이 채권최고액 12,000,000원의 추가 근저당권을 설정했으며, 2025년 12월 표상훈 씨의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 등기상 근저당과 강제경매개시결정은 낙찰자가 승계하는 권리가 아니라는 점. 둘째, 최저매각가 자체가 최근 동일 면적 거래 수준보다 높다는 점입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 전입자까지 있어, 권리 소멸만 보고 입찰하기에는 점검할 부분이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민은행 근저당

말소기준권리는 2015.11.03 접수된 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 채무자는 소유자 김성기 씨입니다. 해당 근저당권 자체와 이후 설정된 을구 10번 국민은행 근저당권, 갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

과거 설정됐던 제일은행·한국스탠다드차타드제일은행 및 국민은행의 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액을 현재 채무나 매수인 인수금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

임차인으로 기재된 사람은 박진주 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계채권 신고가 아니라, 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자입니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 및 현재 점유관계는 확인이 필요합니다.

박진주 씨의 전입일은 말소기준권리 설정일 다음 날입니다. 확인된 전입관계상 선순위 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.

특히 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 등기상 인수권리가 없다는 이유만으로 실내 상태나 점유관계까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.54억은 최근 거래 평균 이상

동일 단지인 신안실크벨리의 전용 약 84.99㎡ 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 315,416,666원입니다. 이에 비해 이번 경매의 최저가이자 산정 실질취득금액은 354,000,000원입니다.

최근 거래의 최저가는 269,000,000원, 최고가는 360,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 특히 2026년 3월에는 동일한 15층 거래에서도 269,000,000원과 360,000,000원이 각각 확인됩니다. 따라서 개별 호수의 내부 상태, 향, 거래조건 등을 확인하지 않고 최고가를 일반적인 시세로 적용하기는 어렵습니다.

가장 최근 거래인 2026년 4월의 305,000,000원과 비교하면 이번 신건 최저가 354,000,000원은 49,000,000원 더 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 38,583,334원 높고, 평균 대비 비율은 112.2%입니다. 현재 가격이 최근 실거래 수준보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당은 달라진다

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다음 표는 감정가 대비 현재 회차와 1회·2회 유찰 시의 가격 및 배당 시나리오입니다. 유찰 후 가격이 내려가면 시세와의 관계는 개선될 수 있지만, 실제 매각 여부와 낙찰가격은 확정된 것이 아닙니다.

각 회차의 집행비용과 배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 미배당은 채권자에게 지급되지 않는 금액이며 매수인 인수금과 구분됩니다.

1회 유찰 가정가 283,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가 226,560,000원에서는 채권자 미배당이 3,740,606원 발생하는 것으로 추정됩니다. 다만 매각으로 소멸하는 근저당권 등에 대한 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)

매각대금을 354,000,000원으로 가정하면 집행비용 5,756,000원을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권 채권최고액 합계 204,000,000원, 신청채권자 표상훈 씨의 청구액 22,328,766원을 배당하는 계산입니다. 이 경우 채권자 미배당은 0원, 소유자 잔여금은 121,915,234원으로 추정됩니다.

국민은행 배당은 실제 확정 채권잔액이 아닌 등기상 채권최고액 기준입니다. 집행비용도 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액·소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 인천원당초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다. 단지 내 도로 및 외곽 공도를 통한 출입도 가능합니다.
• 건물. 2004.12.10 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 지상 16층 건물의 5층이며 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 원당지구 지구단위계획구역입니다. 대지는 평탄한 사다리형 토지이며, 도로와의 접면 및 출입 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와 실제 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 936세대 규모의 아파트단지로 동일 면적 실거래 표본이 존재합니다. 그러나 최근 거래가격은 269,000,000원부터 360,000,000원까지 편차가 큽니다. 실제 매각 가능가격을 판단할 때 개별 호수의 층·향·수리상태와 거래조건을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역 외에 교육환경보호구역, 성장관리권역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 표기 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로, 매각기일 기준 적용 여부는 현행 고시를 다시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 적정성. 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 112.2%입니다. 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 모두 초과하므로 감정가만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 가정가격은 283,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 226,560,000원입니다. 실제 회차별 매각가격과 당시 실거래 수준을 다시 비교해야 합니다.
• 박진주 씨의 임차관계. 전입일은 말소기준일 이후인 2015.11.04이지만 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 여부, 계약조건과 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 현재 누가 점유하는지, 점유의 법적 근거가 무엇인지 확인해야 합니다. 인수보증금이 없더라도 인도명령·명도소송·협의 과정에서 비용이 발생할 수 있습니다.
• 실내 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리·설비 교체 필요성과 비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 산정됐습니다. 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 낙찰자에게 부담 문제가 발생할 수 있는 항목을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 등기 원본 확인. 2015.11.03 국민은행 근저당권, 2016.08.22 추가 근저당권, 2025.12.17 강제경매개시결정을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매각기일 전 최신 명세서·현황조사서와 점유관계 변동, 특별매각조건 및 권리변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박진주 씨의 전입 역시 말소기준일 이후라 확인된 전입관계상 선순위 대항력이 없습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 권리의 소멸과 현장 인도 가능성을 별도로 판단해야 합니다. 실내 상태까지 확인되지 않았다는 점도 입찰 전 점검해야 할 요소입니다.

가격은 더욱 명확합니다. 신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 315,416,666원의 112.2%이고, 최신 거래가 305,000,000원보다도 높습니다. 거래 최고가 360,000,000원에 근접한다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.

따라서 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 유찰로 매각기준가격이 낮아진다면 가격 조건을 다시 검토할 수 있지만, 그때도 점유관계·내부 상태·실제 낙찰가를 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리 소멸 구조는 양호, 임차관계는 추가 확인, 신건 가격은 보류입니다.