인천지방법원 2025타경514769. 인천광역시 연수구 송도동 랜드마크시티센트럴더샵 203동 37층 3701호, 전용면적 84.9679㎡의 오피스텔입니다. 공부상 업무시설로 이용 중이며, 40층 건물의 37층에 위치합니다. 소유자는 김대선이고, 2020.10.27 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 337,000,000원입니다.
핵심 말소기준권리는 2021.10.12 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·주택임차권등기가 이어졌지만, 매각에 따른 소멸 대상 권리로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기상 보증금 240,000,000원이 확인되고 세금 관련 압류도 존재하므로, 단순한 무임차 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.
가격도 별도로 살펴봐야 합니다. 최저매각가 370,000,000원은 최근 12건 평균보다는 크게 낮지만, 가장 최근 거래인 340,000,000원보다는 높습니다. 평균과 최신 거래 사이의 차이가 매우 크므로 시세 표본의 동·용도·거래조건 검증이 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 203동 37층 3701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 68 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 |
| 전용면적 / 층수 | 84.9679㎡ · 40층 건물 중 37층 |
| 소유자 | 김대선 · 2020.10.27 소유권이전 등기 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 청구금액 | 302,025,828원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 신주용 · 허민경 (조사된 임차인 2명) |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리관계 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권 확인
말소기준권리는 을구 3번 오에스비저축은행 근저당권입니다. 최초 2021.10.12 채권최고액 452,400,000원으로 설정되었으나, 2022.11.18 변경등기로 채권최고액이 360,000,000원으로 변경되었습니다. 경매 신청채권자도 오에스비저축은행이며 청구금액은 302,025,828원입니다.
2021.06.02 뉴다인종합건설주식회사 근저당권 120,000,000원과 2021.09.23 양순모 근저당권 90,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 2023.11.13 국세 압류, 2024.02.23 양천구 압류, 2025.12.17 수협은행 가압류 5,163,999원, 2026.03.27 연수구 압류, 2026.06.16 국민건강보험공단 압류 등은 말소기준 이후 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
2024.09.04 고양시 압류는 2025.03.20 해제로 이미 말소되었습니다. 국세·지방세 압류 이력은 모두 합해 4건이며, 별도로 국민건강보험공단 압류도 확인됩니다. 등기상 권리의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다. 당해세에 해당하는 채권은 배당에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 전입일은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신주용 | 2025.07.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 허민경 | 2022.11.17 | 240,000,000원 | 대항력 없음 | 배당액 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고인은 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다.
그러나 전입일과 임차권등기일 모두 말소기준인 2021.10.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 사실관계상 선순위 대항력이 없으며, 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 못하더라도, 그것만으로 미회수액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 2명의 실제 점유상황과 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 특히 임차권등기상 보증금과 배당표상 실제 배당 여부는 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 평균 58.6%보다 최신 거래 108.8%를 먼저 보자
랜드마크시티센트럴더샵의 전용 약 85㎡ 실거래 12건을 살펴보면 평균 거래금액은 631,583,333원입니다. 이를 감정가 370,000,000원과 단순 비교하면 가격이 상당히 낮아 보입니다.
그러나 거래금액 범위는 340,000,000원부터 687,000,000원까지 매우 넓습니다. 특히 가장 최근인 2026.10 거래 중 340,000,000원의 거래가 존재합니다. 따라서 평균가격만으로 이 오피스텔이 시세보다 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.87㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.10 | 85.00㎡ | 12 | 646,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 40 | 687,000,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 33 | 643,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 9 | 658,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 46 | 677,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 20 | 640,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 35 | 687,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 35 | 687,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 15 | 639,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 631,583,333원 |
즉, 최신 거래를 기준으로 하면 신건은 시세보다 비싼 가격입니다. 평균 대비 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
따라서 340,000,000원 거래와 600,000,000원대 거래가 모두 본건 오피스텔과 실질적으로 비교 가능한 거래인지 반드시 구분해야 합니다. 현재 평균가격을 본건의 확정 시세로 적용하기는 어렵습니다.
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 다만 이 수치만으로 향후 유찰을 단정할 수는 없습니다. 신건 입찰보다 거래 유형과 동일 용도 시세를 먼저 검증하고, 실제 가격 메리트가 확인되는 구간을 기다리는 접근이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,980,000원 |
| 1. 근저당 · 오에스비저축은행 | 452,400,000원 | 364,020,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 5,163,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 457,563,999원 | 93,543,999원 미배당 |
위 금액은 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 2022.11.18 변경된 채권최고액 360,000,000원, 당해세·임차인 우선변제 및 실제 확정채권액을 반영한 최종 배당표가 아니므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 370,000,000원에서 집행비용 5,980,000원을 차감한 364,020,000원을 오에스비저축은행에 배당하는 계산입니다. 이 기준에서는 수협은행 가압류 채권과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
그러나 허민경의 임차보증금 240,000,000원에 대한 배당액과 국세·지방세의 우선배당 금액은 별도로 확정되어 있지 않습니다. 또한 근저당 변경금액과 배당계산상 채권액 사이에 차이가 있어, 현재 예상배당은 참고용 시뮬레이션으로 해석해야 합니다.
유찰 시 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 370,000,000원 | 93,543,999원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 296,000,000원 | 166,507,999원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 236,800,000원 | 224,879,199원 | 0원 |
시뮬레이션상 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 조사된 임차인에게 선순위 대항력이 없다는 판단을 전제로 합니다. 후순위 채권자의 미배당액 증가가 그대로 낙찰자 부담 증가를 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천미송중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 40층 건물의 37층이며, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 랜드마크시티센트럴더샵은 2,230세대 규모로 집계되며 준공일은 2020.07.16입니다. 단지 내 오피스텔과 아파트의 실제 거래 구분이 중요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 경제자유구역에 포함됩니다. 성장관리권역·공유수면준공매립지 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 각 동과 외곽 공도가 연결됩니다. 대로1류 및 대로3류 접합 관련 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 거래 표본이 340,000,000원부터 687,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 동일 단지라도 동·용도·거래조건에 따라 가격대가 다를 수 있으므로 본건 오피스텔에 맞는 비교사례를 선별해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 비교. 2026.10의 340,000,000원 거래가 본건과 동일한 오피스텔 용도인지 확인하세요. 실제 비교 가능한 거래라면 신건 최저가 370,000,000원은 가격상 우위가 없습니다.
- 실거래 표본 재검증. 40층 건물의 본건과 46층 거래가 같은 표본에 포함되어 있습니다. 단지명만 같은 다른 동·용도 거래가 평균을 끌어올렸는지 검토해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2022.11.18 변경된 채권최고액 360,000,000원과 추정 배당액 364,020,000원의 차이를 확인하세요. 실제 배당계산에 적용되는 채권금액을 대조해야 합니다.
- 세금 압류와 배당. 국세·지방세 압류 이력 및 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 여부, 교부청구액 및 법정기일을 확인해 배당 우선순위를 검토하세요.
- 허민경 임차권등기. 보증금 240,000,000원, 확정일자 2022.10.14, 전입일 2022.11.17 및 2024.11.28 임차권등기를 원본과 대조하세요. 배당요구 및 임차권등기 말소 절차도 확인해야 합니다.
- 신주용 점유관계. 전입일은 2025.07.21입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 및 현재 점유관계를 확인하고 실제 명도 절차를 준비하세요.
- 유찰 가격 검토. 1회 유찰 시 296,000,000원, 2회 유찰 시 236,800,000원 시나리오가 있습니다. 다만 두 금액 모두 실제 비교 가능한 오피스텔 시세를 확인한 후 평가해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공동건물의 미납 공용관리비와 실제 점유자 인도 문제는 예상 인수보증금 0원과 별개로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 동일 용도 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “평균 대비 할인”보다 “최신 거래와 실제 권리”
송도 랜드마크시티센트럴더샵 203동 3701호는 감정가 370,000,000원, 신건 최저매각가 370,000,000원의 오피스텔입니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명이 조사되어 있으며 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그렇다고 권리관계가 완전히 단순한 사건은 아닙니다. 허민경의 보증금 240,000,000원에 대한 임차권등기가 존재하고, 국세·지방세 압류와 근저당 변경등기도 검토해야 합니다. 특히 변경된 근저당 채권최고액 360,000,000원과 예상배당액 364,020,000원의 불일치는 반드시 해소해야 할 사항입니다.
가격 측면에서도 최근 12건 평균 631,583,333원에 비해 최저가가 낮다는 점만으로 안전마진을 인정하기 어렵습니다. 가장 최근 거래 340,000,000원보다 신건 가격이 높고, 거래 표본의 건축물 용도 및 동별 구분도 확인이 필요하기 때문입니다.
결론은 권리상 조건부 인수위험 낮음, 가격과 배당 검증은 보류입니다. 평균 대비 58.6%라는 숫자만 보고 입찰하기보다는 동일 용도 거래를 통해 적정가격을 재산정하고, 임차권등기·세금·근저당 변경 문제를 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 조정을 검토하는 것이 합리적입니다.
