인천지방법원 2025타경514796. 인천 미추홀구 주안동 효성빌리지 2층 203호, 전용 52.24㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 5층 건물에 속하며 2002년 8월 사용승인된 주택입니다. 소유자 최영실 씨가 2007년 10월 19일 거래가 105,000,000원으로 취득한 물건으로, 여러 차례 근저당과 압류·가압류가 설정됐다가 일부 정리됐고, 현재는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 71,846,849원으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
권리분석의 출발점은 2018년 7월 19일 아이에프에이주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액 36,000,000원의 을구 6번 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 7번 근저당권 12,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다. 그러나 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 2024년 등기된 한국토지주택공사 명의의 임차권에는 2012년 주민등록일과 확정일자가 기재돼 있어, 단순히 임차권등기 접수일이 근저당보다 늦다는 이유만으로 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 596-4 효성빌리지 2층 203호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 남주길 51 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.24㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 2002.08.16 · 11세대 |
| 소유자 | 최영실 · 2007.10.19 소유권이전 · 거래가 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 71,846,849원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.19 을구 6번 근저당권 · 아이에프에이주식회사 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.09.27 을구 10번 · 한국토지주택공사 · 보증금 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준인 아이에프에이주식회사 근저당권과 같은 날의 추가 근저당권, 서울보증보험·롯데캐피탈·인천신용보증재단·소상공인시장진흥공단 등의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이번 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 압류도 현재의 인수채무로 다시 계산하지 않습니다.
다만 을구 10번 주택임차권등기는 단순한 후순위 권리로 정리하기 어렵습니다. 임차권등기 자체는 2024년 9월 27일이지만, 등기에 기재된 주민등록과 확정일자는 모두 2012년 6월 12일입니다. 말소기준 근저당보다 앞서므로 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 존속 여부를 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계 구분
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박지환 실제 임차인 · 현황조사 |
전입 2025.12.30 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
전입일이 말소기준 이후 우선변제 여부 미상 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 |
주민등록 2012.06.12 확정 2012.06.12 점유개시 2012.06.15 |
70,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계
등기상 선순위 임차관계 배당요구 · 2024.09.27 |
실제 임차인은 박지환 1명으로 구분합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계로 신고된 권리자이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 보증금 70,000,000원을 박지환의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
박지환의 확인된 전입일은 2025년 12월 30일로 말소기준 근저당보다 늦어, 해당 전입 사실을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도와 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
한국토지주택공사 명의 임차권은 별도로, 등기에 기재된 기존 임차관계의 선순위 대항력과 우선변제권을 검토해야 합니다. 등기상 보증금 70,000,000원은 현재 배당 추정에서 전액 우선배당되지만, 실제 배당액과 권리 소멸 여부는 최종 배당 및 확약서의 법적 효력에 따라 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.60억 신건의 가격 부담
효성빌리지 전용 52.24㎡에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래가격은 130,000,000원과 133,000,000원이며, 전체 평균은 131,500,000원입니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2023년 2월의 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 52.24㎡ | 3층 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 52.24㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 평균 | 52.24㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
신건 최저가 160,000,000원은 전체 실거래 평균의 121.7%이고, 최신 확인 거래가격의 120.3%입니다. 최신 거래와 비교해 27,000,000원, 전체 평균과 비교하면 28,500,000원 높은 가격입니다. 따라서 확인된 거래가격을 기준으로는 신건에 가격상 이점이 없습니다.
효성빌리지는 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트보다 동일 조건의 거래 사례가 적기 때문에, 제한된 과거 실거래 평균 하나만을 입찰가의 확정 기준으로 삼기는 어렵습니다. 특히 비교된 거래는 모두 3층이고 본건은 2층이므로 층과 내부 상태에 따른 가격 차이도 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 근저당 · 아이에프에이(을구 6) | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 아이에프에이(을구 7) | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 19,282,350원 | 19,282,350원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 26,860,798원 | 19,677,650원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 변경 기재(갑구 20-1) | 9,935,088원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 | 71,846,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 160,000,000원과 집행비용 3,040,000원을 가정한 잠정 배당 모형입니다. 한국토지주택공사 임차보증금 70,000,000원 전액 배당을 전제로 하며, 실제 배당은 확정 채권액, 우선순위, 당해세 및 기타 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 160,000,000원 | 128,965,085원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 128,000,000원 | 160,517,085원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 102,400,000원 | 185,758,685원 | 0원 |
각 회차의 인수액 0원은 임차보증금 우선배당 및 관련 권리 말소가 유효하게 성립하는 것을 전제로 한 추정치입니다. 미배당 채권 전액이 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 실제 유찰과 다음 기일은 확정된 사항이 아닙니다.
첫 유찰을 가정하면 최저매각가는 128,000,000원으로, 최신 확인 거래 133,000,000원보다 낮아집니다. 두 번째 유찰을 가정한 최저가는 102,400,000원입니다. 그러나 이는 과거 거래가격과 비교한 결과일 뿐, 그 금액에 실제 낙찰받거나 현재 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 보장은 없습니다.
또한 선순위 대항력이 유효한 임차보증금에 미배당액이 생기면, 매수인이 그 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 그러면 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액이므로 표면적인 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안초등학교 서측 인근입니다. 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급 학교가 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 인천지하철 2호선 시민공원역이 근거리에 소재합니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2002.08.16 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 구역에 해당합니다. 공시지가 1,467,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역에 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 현재의 재지정 여부는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 사례가 제한적이어서 개별 호수의 상태와 매수 수요를 별도로 확인해야 하며, 과거 평균가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험의 확약서가 을구 10번 한국토지주택공사 임차권의 말소에 어떤 효력을 갖는지, 대항력 포기 또는 인수의무 해소까지 포함하는지 확인하세요.
- 임차보증금 70,000,000원. 배당요구와 우선변제 요건, 예상 배당액, 실제 배당 후 미회수 보증금의 인수 여부를 확인하세요.
- 실제 임차인 박지환. 전입일은 2025.12.30으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·임대차계약·점유상태·배당요구 여부를 확인하고 명도에 대비하세요.
- 대위·승계 중복 계산. 한국토지주택공사의 보증금을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 말고, 원 임대차와 승계관계를 증빙서류로 대조하세요.
- 서울보증보험 채권 정합성. 가압류 변경 전후 금액과 강제경매 청구금액이 어떤 채권에 대응하는지 확인하세요.
- 시세 재확인. 최신 확인 실거래가 2023.02에 그치므로 최근 주변 다세대 실거래와 매물을 조사하고, 본건 내부 상태를 반영해 입찰가를 검토하세요.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 공용부분 체납관리비, 인도명령 가능 여부와 예상 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 임차권등기명령 관련 서류·배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 높고, 임차권은 조건부”
인천 효성빌리지 203호의 신건 최저가 160,000,000원은 확인된 최신 실거래 133,000,000원보다 높습니다. 2023년 이후 실거래 공백 때문에 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 현재 확인 가능한 비교자료로 신건의 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
권리도 단순하지 않습니다. 2018년 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 2012년 주민등록·확정일자를 가진 70,000,000원 주택임차권이 있습니다. 현재 배당 추정에서는 전액 우선배당으로 매수인 인수액이 0원이지만, 명세서에 인수권리로 표시돼 있고 서울보증보험의 말소동의 확약서에 관해서도 실제 임차권자와 효력 범위를 확인해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 임차권 말소·배당 구조 우선 검증입니다. 유찰 시 최저가가 낮아질 수 있다는 점만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 임차권 인수의무가 없다는 점을 원본으로 확인하고, 현재 실거래 시세를 다시 조사한 뒤 실질취득액 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.
