인천지방법원 2025타경514829. 인천 미추홀구 도화동에 있는 대명빌라 4층 401호, 전용면적 40.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사오릭스컴퍼니로, 2020년 9월 1일 거래가 83,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류와 지방자치단체 압류가 설정됐으며, 임차인 신동수가 신청한 강제경매가 2025년 12월 17일 개시됐습니다.

이 물건의 핵심은 임차인의 보증금과 전입 시점입니다. 신동수는 2020년 8월 31일 전입했고 확정일자는 2020년 8월 10일입니다. 압류에 의한 말소기준일인 2022년 7월 6일보다 앞선 임차인이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 파악됩니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 낙찰가가 9,100만원에서 7,280만원, 다시 5,824만원으로 내려가는 숫자만 보고 저렴해졌다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가하는 구조이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

현재 말소기준으로 파악되는 권리는 2022년 7월 6일 국(안산세무서장)의 압류입니다. 이후 남동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 우리은행·강경농업협동조합·국민은행 근저당권도 이미 등기상 말소됐습니다.

다만 임차권은 별도로 봐야 합니다. 신동수의 주택임차권등기 접수일은 2022년 10월 17일이지만, 실제 전입 및 점유개시일은 2020년 8월 31일입니다. 임차권등기일이 말소기준일보다 늦다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증금 전액이 배당되면 신동수의 미배당 보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰금액이 낮아질 경우 낙찰자가 부담할 잔액이 발생합니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가와 보증금 인수액의 합계가 대체로 8,200만원 부근에서 유지됩니다. 배당비용을 고려한 실제 시나리오상 취득부담은 이보다 더 커집니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가격은 6,300만원

대명빌라(506-1)의 전용 40.35㎡ 및 41.09㎡ 거래 7건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 80,571,428원이지만, 이전 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 판단할 때는 주의가 필요합니다.

최신 실거래는 2026년 6월 63,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균이 동일합니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 24.6% 하락한 수준입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이라는 점과 층·면적 차이를 함께 고려해야 합니다.

신건 최저가 91,000,000원은 전체 거래 평균 대비 112.9%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 대비 144.4%입니다. 전체 평균만 보면 가격 차이가 상대적으로 작아 보이지만, 최근 실거래와 비교하면 상당히 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰되고 임차인의 우선변제권이 예정대로 인정되며 선순위 조세 등 별도 배당 변동이 없다고 가정한 추정 배당입니다.

표는 제시된 신건 배당 추정액을 그대로 표시한 것입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 임차보증금 배당과 신청채권 배당을 독립된 채권의 확정 배당으로 해석할 수 없습니다. 청구채권의 원인 및 중복 여부, 선순위 조세채권, 실제 집행비용에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

실질취득 추정액 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 시나리오별 집행비용 차이를 반영한 단순 합산이며 취득세·등기비·명도비·관리비 등은 제외했습니다. 신건 전액 배당을 포함한 모든 시나리오는 실제 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다.

1회 유찰되면 낙찰가는 72,800,000원으로 낮아지지만 미배당 보증금 10,910,400원을 더한 실제 취득부담은 83,710,400원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가 58,240,000원에 미배당 보증금 25,208,320원이 붙어 83,448,320원입니다.

즉 낙찰가만 보면 5,824만원까지 내려가지만, 선순위 임차권으로 인해 실질취득비용은 여전히 8,200만원 이상의 구조를 유지합니다. 최근 거래가격 6,300만원과 비교하면 유찰 후에도 가격상 불리합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다. 전반적인 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 중소형 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 2002.03.19 준공된 8세대 다세대주택으로, 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 마감 등이며 가스·난방·상하수도 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등의 규제가 있으며 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있습니다. 입찰 시점의 적용 대상 및 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 공시지가·토지. 공시지가 1,218,000원/㎡, 토지면적 158.3㎡. 완경사지에 조성된 다세대주택 부지입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트에 비해 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 과거 고가 거래와 최신 거래의 가격 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기와 대항력. 신동수의 전입일 2020.08.31, 확정일자 2020.08.10, 보증금 82,000,000원을 원본과 대조하고 대항력의 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금 인수. 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 유찰가만으로 입찰 상한을 판단하지 말고 낙찰가와 보증금 인수액을 합산해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 신동수의 임대차계약, 임차권등기명령, 강제경매 신청채권의 원인을 대조해야 합니다. 동일 채권 중복 계산 가능성과 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 안산세무서장 및 남동구의 압류 관련 체납액, 조세 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 추정 배당과 실제 배당이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 80,571,428원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 63,000,000원을 우선 참고하되 거래 면적·층수 차이를 반영해야 합니다.
• 가격 하락 위험. 최근 가격 추세 -24.6%를 고려해 과거 9,000만원대 거래를 현재 호가의 근거로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물의 거래 표본과 매수 수요를 확인하고 장기 보유 또는 재매각 시 유동성 위험을 고려해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개로 확인해야 합니다. 현황조사 및 현장 방문을 통해 현재 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·취득부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 확인하고 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금은 남는다”

이 물건은 선순위 대항력 임차인과 높은 신건 가격이 겹친 다세대주택입니다. 보증금 82,000,000원의 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 배당에서 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 91,000,000원은 최근 거래 63,000,000원의 144.4%입니다. 유찰되어 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해, 제시된 2회 유찰 시나리오의 실질취득액은 83,448,320원으로 추정됩니다. 가격 추세도 -24.6%로 하락한 만큼 최저가 인하만으로 가격상 유리해진다고 보기 어렵습니다.

또한 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 점, 국세·지방세 압류의 실제 배당순위, 임차보증금의 최종 배당 및 인수 규모도 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성을 고려하면 권리 검증과 가격 측면 모두 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차보증금 구조가 유지되는 한 낙찰가가 떨어져도 실질취득비용은 약 8,200만원 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다. 최근 실거래 6,300만원과의 격차, 하락 추세, 소규모 다세대주택의 환금성을 고려하면 단순 유찰을 기다리는 전략만으로는 투자 매력을 확보하기 어렵습니다.