인천지방법원 2025타경514845. 인천 서구 당하동 거영블루힐 103동 2층 202호, 전용 43.58㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 권영만은 2020년 10월 30일 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 4월 13일 국세 압류가 등기되고, 주택도시보증공사의 대규모 가압류와 한국토지주택공사의 임차권등기가 뒤따랐습니다.

신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며, 청구금액은 158,219,999원입니다. 경매는 2025년 12월 18일 개시되었습니다. 말소기준권리는 2022년 4월 13일 국세 압류로 정리되어 있습니다. 그 뒤 설정된 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 세금 우선배당, 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류가 말소기준

이번 사건의 말소기준권리는 통상적인 은행 근저당이 아니라 2022년 4월 13일 국세 압류입니다. 과거 국민은행 근저당권은 2015년 8월 13일, 농협은행 근저당권은 2020년 8월 10일 각각 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 권리관계는 오래된 은행 대출보다 국세 압류 이후 발생한 보증기관 채권과 임차권을 중심으로 판단해야 합니다.

② 임차권 분석 — 보증금 135,000,000원의 의미

등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 135,000,000원입니다. 임차권등기 명령은 2022년 11월 11일에 내려졌고, 등기 접수일은 2022년 11월 21일입니다.

다만 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격의 명의로 분류되므로 실제 거주 임차인과 별도로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 별도로 승계 성격의 임차권등기 1건을 분석합니다. 이는 실제 점유자가 없다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 하락장에서 신건 가격은 높다

거영블루힐(103,104)의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 150,000,000원이지만, 2021년 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 1월 1건으로, 거래가격은 142,000,000원입니다. 이 거래는 전용 49.83㎡인 반면, 경매 대상은 43.58㎡입니다. 면적이 일치하는 실거래가 아니므로 비교 결과는 참고 지표로 해석해야 합니다.

최저가 157,000,000원은 전체 평균 150,000,000원의 104.7%이며, 더 중요한 최근 거래가 142,000,000원의 110.6%입니다. 즉 최근 거래보다 15,000,000원 높습니다. 게다가 경매 물건의 면적이 비교 거래보다 작습니다. 동일 면적의 직접 비교는 아니지만, 이 자료로 신건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

현재 신건 가격에 낙찰된다고 가정한 예상배당 구조입니다. 집행비용 추정액 2,998,000원을 제외한 154,002,000원이 주택도시보증공사 가압류채권에 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자인 서울보증보험에 돌아가는 예상배당은 0원입니다.

예상배당은 집행비용과 채권별 배당을 단순화한 추정치입니다. 국세 압류 2건의 실제 조세채권, 당해세 및 임차권 관련 우선변제 여부는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요

현재 물건은 유찰 없는 신건입니다. 유찰 시나리오별 최저매각가격과 예상 미배당액은 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저가는 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원입니다. 가격이 낮아지면 최근 거래가격과의 단순 격차는 개선되지만, 현재 확인되는 비교 거래의 면적과 경매 물건의 면적이 다르기 때문에 낮은 회차 가격을 곧바로 적정가로 판단할 수 없습니다. 각 시나리오의 인수 0원 역시 기존 권리 판단이 유지된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당하중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·아파트·학교 등이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 물건입니다. 상하수도·급배수·도시가스·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지 형상은 장방형이며 공동주택 부지로 이용됩니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역에 속하며, 교육환경보호구역과 성장관리권역 등의 규제가 확인됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 거영블루힐(103,104)은 24세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 매매 거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 대단지 아파트와 달리 매수층 및 거래 유동성이 제한될 수 있어 매각·환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국세 압류의 실제 채권 확인. 2022년 4월 13일 안산세무서, 2025년 3월 17일 남동세무서의 압류가 있습니다. 조세채권의 실제 금액과 법정기일, 배당순위 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 임차권 승계경위 대조. 한국토지주택공사의 임차보증금 135,000,000원은 별도 임차인 보증금과 중복 계산하지 않아야 합니다. 최초 임차인 및 승계 경위를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재확인. 점유개시일 2020.10.16, 확정일자 2020.08.31, 주민등록일 2022.09.28의 관계를 임대차계약서·주민등록 자료·임차권등기 원본과 대조해야 합니다.
• 실제 점유자·명도 확인. 승계 성격의 임차권등기 명의와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 현황조사·전입세대·현장 확인을 통해 점유 상태 및 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 최근 거래 142,000,000원은 전용 49.83㎡이고, 경매 물건은 43.58㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 기존 거래 대비 최근 가격 추세가 -10.1%입니다. 과거 평균 150,000,000원을 현재 적정 시세로 그대로 사용하지 않아야 합니다.
• 소규모 주택 환금성. 24세대 규모이므로 향후 매도 시 수요, 매물 적체, 실제 거래 빈도를 확인해야 합니다.
• 관리비·제세공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득 관련 세금·등기비용·명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 매각 서류 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 기일 변경 여부를 입찰 전 확인해야 합니다. 특히 임차권과 국세 압류 관련 변동에 유의해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”

이 물건의 권리분석 핵심은 2022년 4월 13일 국세 압류와 한국토지주택공사의 임차권등기입니다. 확인된 전입일이 말소기준보다 뒤에 있어 임차권의 대항력은 없는 것으로 판단되고, 등기상 매수인 인수예상액은 0원입니다. 다만 보증금 135,000,000원에 관한 최초 임차인 및 승계관계, 세금 우선배당과 실제 점유 문제는 최종 검증이 필요합니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최저가이자 권리 인수액을 반영한 실질취득 기준액인 157,000,000원은 최근 거래 142,000,000원보다 10.6% 높습니다. 비교 거래가 경매 물건보다 면적이 크고, 과거 대비 거래가격 추세는 -10.1%입니다. 24세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본까지 적어 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 무리하게 감정가 근처에 응찰하기보다 임차권 승계 및 점유관계를 검증하고, 동일 면적의 시장가격을 확인한 다음 유찰 시나리오를 검토하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 인수 위험을 가격 메리트로 오인하지 않는 것입니다.