인천지방법원 2025타경514926. 인천 미추홀구 용현동의 정석스카이뷰 3층 301호, 전용 50.86㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사응담말이며, 2021년 12월 9일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 서울보증보험 주식회사가 청구액 126,361,643원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.
권리 구조는 일반적인 선순위 근저당 사건과 다릅니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 23일 설정된 장완식의 근저당권(채권최고액 12,000,000원)이지만, 주택임차권의 전입일은 2020년 10월 15일로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 사실만 보고 후순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다.
핵심은 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서입니다. 확약이 정상적으로 효력을 발휘하면 해당 임차권의 인수 부담은 해소될 수 있습니다. 그러나 확약의 효력이 인정되지 않는다면 낙찰가와 별개로 보증금 부족분을 떠안을 수 있어, 실질취득가 기준으로 다시 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-28 정석스카이뷰 3층 301호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 용오로16번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.86㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 건물규모 | 총 9세대 · 사용승인 2003.03.07 |
| 소유자 | 주식회사응담말 (2021.12.09 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,361,643원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.23 장완식 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 · 한국토지주택공사 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기순위보다 먼저 확인할 임차권
말소기준권리는 을구 11번 장완식 근저당권입니다. 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 부평3동새마을금고, 국민은행, 삼성생명보험, 농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
그러나 을구 12번 한국토지주택공사 주택임차권등기는 단순히 등기 접수일이 늦다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 임대차계약일은 2020.09.23, 확정일자는 2020.09.24, 전입일과 점유개시일은 2020.10.15입니다. 말소기준권리 설정일인 2020.12.23보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 기록과 말소동의 확약
등기부와 매각물건명세서에 나타나는 주택임차권 관련 기록은 한국토지주택공사 1건입니다. 보증기관으로 표시된 기록이므로 별도의 실거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 실제 점유자와 그 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 기록 을구 12번 · 301호 전부 |
120,000,000원 |
전입 2020.10.15 확정 2020.09.24 배당요구 있음 |
대항력 있음 우선변제 보증기관 |
명목 8,396,000원 확약 이행 시 0원 |
한국토지주택공사 명의의 보증금은 120,000,000원 한 건으로만 계산하며, 보증기관 기록을 별도의 실거주 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차권의 등기 범위는 제3층 제301호 50.86㎡ 전부입니다.
확약의 범위는 을구 12번 주택임차권에 한정됩니다. 별도의 점유자나 확약 밖 대항력 임차인이 확인된다면 그 인수 위험은 따로 판단해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 추가적인 점유·임대차 확인 없이 다른 임차인까지 모두 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 97.4% 숫자만 보면 위험하다
정석스카이뷰 전용 50.86㎡ 실거래 표본은 2건이며, 모두 2021년 12월 거래입니다. 평균은 117,000,000원으로 최저가 114,000,000원이 그 평균의 97.4%에 해당합니다. 하지만 거래 시점이 오래됐고 가장 낮은 거래가격은 100,000,000원이므로 이 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 50.86㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 50.86㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 평균 | 50.86㎡ | 2건 | 117,000,000원 |
최저매각가 114,000,000원은 표본 평균보다 낮지만, 최신 거래로 표시된 2021.12 거래가 100,000,000원보다는 높습니다. 표본이 모두 같은 달에 집중되어 있어 최근 가격의 방향이나 현재 환금가격을 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,396,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 선순위 임차보증금 | 120,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 장완식 · 근저당권 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권자 | 126,361,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
확약에 따른 권리 해소를 별도로 반영하지 않은 기본 배당모형입니다. 집행비용 2,396,000원과 임차권 배당 111,604,000원으로 매각대금 114,000,000원이 소진됩니다. 근저당권자 및 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 확약의 법적 효력과 실제 배당·말소 처리에 따라 최종 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
선순위 보증금이 최저매각가보다 큰 구조에서는 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 임차권 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 인수액 | 명목 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 114,000,000원 | 8,396,000원 | 122,396,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 91,200,000원 | 30,841,600원 | 122,041,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 72,960,000원 | 48,753,280원 | 121,713,280원 |
명목 실질취득액 = 회차별 매각가 + 배당모형상 임차권 미배당 인수액. 집행비용 추정 차이로 총액은 보증금 120,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 실제 인수는 확약의 효력과 배당 결과에 따라 달라집니다. 확약이 완전히 이행되는 경우 해당 임차권의 인수액은 각 회차 모두 실질 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 6m 포장도로를 이용하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.03.07 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 매수인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,673,000원/㎡, 토지면적 252.1㎡이며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래가 2021년 2건에 그쳐 시세 검증과 매도 시 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약이 을구 12번 한국토지주택공사 임차권에 정확히 적용되는지, 실제 말소 이행에 필요한 조건은 무엇인지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 전입일 2020.10.15와 확정일자 2020.09.24는 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약의 효력이 없다면 보증금 미배당액 인수 위험이 있습니다.
- 실제 임차인·점유자 조사. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 보증기관 등재와 실제 거주자 현황은 다릅니다. 추가 점유자나 별도 대항력 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 입찰가격 판단. 최저가 114,000,000원은 표본 평균 117,000,000원보다 낮지만 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다. 오래된 거래를 현재 시세로 단정하지 말고 추가 거래와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류·배당. 2024.07.10 국 압류가 존재합니다. 매각에 따른 권리 소멸 여부와 별개로 당해세 등 우선배당이 예상 배당액에 영향을 미칠 수 있으므로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 비용 구조. 확약이 유효하지 않다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머뭅니다.
- 건물 관리·명도. 다세대주택의 공용부분 관리비 체납, 실제 점유상태, 설비 및 건물 하자, 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
이 사건의 권리분석은 선순위 임차권과 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 있고, 신건 매각가 114,000,000원을 기준으로 배당모형상 8,396,000원의 명목 인수액이 발생합니다. 확약이 없다면 실질취득액은 약 1.22억 원이 되어, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
반대로 매각물건명세서에 명시된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 유효하고 실제 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 정리될 수 있습니다. 다만 확약의 적용 범위 밖에 있는 별도 임차권까지 소멸하는 것은 아닙니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 실거래 평균 117,000,000원은 2021년 12월의 거래 2건에 근거하며, 최신 거래로 확인되는 100,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 총 9세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 환금성과 현재 시세의 확인이 중요합니다.
결론은 조건부 관망입니다. 확약서의 실질 효력과 임차권 말소를 확인해야 권리 인수 위험을 제거할 수 있습니다. 그 확인이 이루어져도 현재 가격이 충분히 저렴하다는 근거는 부족합니다. 권리 해소의 확인과 실제 시장가격의 재검증이 입찰보다 먼저입니다.
