조건부 실질취득액은 최저매각가 111,000,000원과 신청채권 미배당액 1,354,000원을 합산한 값입니다. 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일하고 예상배당액이 해당 보증금 변제에 충당되는 경우에만 적용됩니다. 이 조건이 확인되지 않으면 실제 인수액은 달라지며, 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

인천지방법원 2025타경515013. 인천 부평구 부평동의 대광빌라 제1동 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 111,000,000원인 신건으로, 표면상 가격 구조는 단순합니다. 그러나 등기부를 보면 이야기가 달라집니다. 소유자 백상훈이 2019년 거래가 110,000,000원에 취득한 주택에 임차인 김경목이 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 이후 바로 그 김경목 명의로 강제경매가 개시됐습니다.

말소기준권리는 2022년 5월 9일 국(처분청 부평세무서장)의 압류입니다. 김경목의 전입일은 2019년 7월 1일로 이보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준일 이후에 이뤄졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 낙찰대금에서 얼마가 실제로 임차보증금 변제에 쓰이고, 얼마가 매수인에게 남는지가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 별개

현재 권리관계의 출발점은 2022년 국 압류입니다. 2025년 강제경매개시결정과 2026년 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 권리로 파악됩니다. 과거 설정된 국민은행·금화상호저축은행·엘지카드 등의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

그러나 임차보증금 문제는 다릅니다. 김경목의 임차권등기는 2023년 12월 5일 접수됐지만, 기재된 점유개시일은 2019년 6월 28일, 주민등록일은 2019년 7월 1일입니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임대차 대항력이 인정되는 임차인으로, 매각물건명세서에도 미변제 보증금 인수 조건이 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일자 (1) 2019.06.04, (2) 2021.06.07 · 점유개시 2019.06.28 · 임차권등기 2023.12.05. 확정일자 기재가 있으나 구체적인 우선변제권 행사·배당순위·배당금 충당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

매각대금 111,000,000원 중 추정 집행비용 2,354,000원을 제외하면 신청채권자에게 예상되는 배당액은 108,646,000원입니다. 청구금액 110,000,000원 대비 1,354,000원이 부족합니다. 다만 이 미배당액은 우선 신청채권 기준 부족액으로 이해해야 하며, 임차보증금 잔액과 반드시 일치한다고 확정할 수는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 게 아니다

현재 최저가는 111,000,000원입니다. 유찰 시 가정 가격은 88,800,000원, 71,040,000원으로 내려갑니다. 그런데 대항력 임차보증금이 남는 물건에서는 낙찰가 하락분만큼 미변제 보증금이 늘 수 있습니다. 그래서 낙찰가가 보증금보다 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가가 동일한 비율로 떨어지는 것은 아닙니다.

조건부 실질취득 = 낙찰가 + 해당 회차의 신청채권 미배당액. 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일하며 배당금 전액이 그 보증금 변제에 충당된다는 전제의 계산입니다. 각 회차의 집행비용 추정치가 반영돼 있으며, 취득 관련 부대비용은 제외했습니다. 이는 확정 인수액이 아닙니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

이 물건은 가격보다 먼저 보증금 인수 구조가 명확해져야 합니다. 그다음 확인할 것은 실거래 시세입니다. 현재 신건 최저가와 조건부 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가 111,000,000원을 곧바로 적정 시세로 간주해서도 안 됩니다.

• 주위환경. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 북측 인근. 주변에 다세대 등 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 인근 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하여 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·타일 마감이며 난방·위생·상하수도 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 8미터, 북측 약 3미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택으로 주변의 공동주택 수요와 개별 건물의 상태를 함께 살펴야 합니다. 실제 거래사례를 통해 적정 가격과 매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조항. 매각물건명세서에 기재된 을구 7번 임차권등기와 배당 후 미변제 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 확인하세요.
• 동일인 채권관계. 임차인 김경목과 신청채권자 김경목의 법률상 관계 및 110,000,000원 청구채권의 발생 원인을 확인하세요. 동일 채권이라면 배당금과 보증금 인수액을 중복 산정하지 않도록 해야 합니다.
• 배당·우선변제. 2019.06.05 및 2021.06.16 확정일자, 배당요구 여부, 실제 배당순위와 예상 변제액을 확인하세요. 예상배당표의 숫자가 최종 배당 결과를 보장하지는 않습니다.
• 압류 관련 조세. 국 압류와 국민건강보험공단 압류에 연결된 체납액 및 법정 우선순위를 확인하세요. 선순위 조세 등의 배당이 있으면 임차인에게 돌아가는 금액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·인도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 별도 점검이 필요합니다. 잔액 인수와 임차권 말소·인도 조건을 함께 확인하세요.
• 유찰가격 착시. 1회 유찰가 88,800,000원이나 2회 유찰가 71,040,000원만을 기준으로 투자수익을 계산하지 마세요. 보증금 반환의무와 실제 배당 충당 관계를 반영해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래가격, 건물 관리상태, 수리비와 환금성을 확인하고 실질취득액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 보증금까지 정리한 총액이 중요하다”

인천 대광빌라 202호는 신건 최저가가 111,000,000원이라는 사실보다 대항력 임차보증금 110,000,000원이 존재한다는 사실이 훨씬 중요합니다. 말소기준권리보다 빠른 전입이 있고, 매각물건명세서가 배당 후 미변제 잔액의 인수를 명시하고 있기 때문입니다.

신청채권자와 임차인이 동일하고 청구액도 보증금과 같아 배당금 충당 여부가 핵심적인 확인 대상입니다. 예상배당 108,646,000원이 동일 보증금의 상환액으로 인정된다면 신건의 조건부 실질취득액은 112,354,000원입니다. 그러나 이 법률관계가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 확정하거나 별개의 보증금 110,000,000원을 기계적으로 더해서도 안 됩니다.

또한 1~2회 유찰돼 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우에도, 보증금 반환채권이 낙찰대금 배당과 매수인 인수로 정산되는 구조라면 실질취득액은 약 110,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 실거래 시세까지 확인되지 않은 현 단계에서는 적극 입찰보다 권리관계·배당 충당·적정 시세 확인이 우선입니다.